中洲迎玺花园售楼处发布@中洲迎玺一房一价表@开盘去化约65%！

中洲•迎玺花园
售楼处电话：400-889-3221

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基础资料

开发商：中洲控股+信达地产

占地面积：7.7万㎡

总建面：约44.6㎡

产权：70年（92-62年）

面积：92-93-97-115-120-136-166㎡3-4房

车位比：1:1.08

梯户比：2梯4户.3梯4户，3梯3户（二期）

价格：5.8-7万

交楼标准：精装

物业公司：中洲物业

物业管理费：5.8元/㎡

容积率：4.24

绿化：35%

交楼时间：2025年6月

建筑类型：住宅

层高：3.05-3.1米

总户数：2669户

使用率：74-78%加赠送85-90%

楼层高：1-2-3单元47层3梯4户，4单元30层2梯4户

栋数：17栋住宅

学校：深圳外国语龙华校区，格致中学民治校区

在售户型区间：

折后单价5.83-6.95万/㎡！

97平三房总价579-636万/㎡

93平三房总价612-641万/㎡

115平四房总价762-794万/㎡

120四房两卫总价702-770万/㎡

136平四房两卫总价908-942万/㎡

中洲迎玺分为三期，一期已取证，二、三期预计明年入市。一期二期为同一个地块，共1390套住宅，1510个车位。三期为另一个地块，有1279套住宅，1290个车位。整体项目有2669套住宅，2800个车位，规划容积率4.24，为纯商品房小区

02 平面•户型图

【约97平3房2厅2卫】

①户型分析：

分布位置：

分布在1栋1、2、3单元02/03户型

类似93平户型

只不过分布在不同楼栋，视野有些许区别

③朝向及视野：

南、西南、东南朝向，

看社区花园，距离【龙华大道】较远，噪音会小一些，

南边的【民丰路】是条小路

建面93-97平米：3房2厅2卫，传统的竖厅户型，动静分区。客厅的大小为3.6m * 6.375m ,不管是从数据看还是去看样板间，整个客厅和餐厅的长度明显比其他同面积段短不少，阳台的大小为3.6m * 1.525m；主卧在不包括卫生间和飘窗的情况下约13平米，其他两个次卧不包括飘窗的情况下分别是9平米和7平米左右，较大的次卧可以不用睡飘窗

【约120平4房2厅2卫】

①户型分析：

分布位置：

分布在1栋1单元04，2/3单元01户型

坐北朝南，

客餐厅南北通透、双面采光的同时，

做到了四开间向南；

全屋无暗角，通风采光佳

格局类似115平户型

③朝向及视野：朝西南、东南向，看社区花园

建面115-120平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型，客厅开间3.7m，餐厅开间2.8m；主卧的面积在14平米左右，其他三个房间大小分别是8.8平米，7.8平米，6.8平米左右，都是在不包括飘窗的情况下。同样的情况，整个户型的格局公共区域的面积比较小，特备是餐厅，面积牺牲比较多，房间的面积稍大。按照开发商设计的样板间，户型格局非常大气，如果选择这个户型，可以参考开发商的样板间设计。深圳夏长冬短，南北通透的设计还是比较受欢迎，开发商在大户型的设计上还是比较迎合大众的喜好。

93平做三房，户型方正，竖厅出阳台；

U型半开放式厨房，操作动线流畅；

动静分区，客厅动区和卧室静区分开；

全屋飘窗，赠送面积大，得房率高；

③朝向及视野：东南朝向，看社区花园，靠近【龙华大道】，会有些许噪音

【约115平4房2厅2卫】

①户型分析：

分布位置：

分布在1栋4单元04户型

坐北朝南，客餐厅双面采光；

玄关处空间可做收纳，空间合理利用，长辈房和主卧隔客厅，与长辈保持合适休息距离，互不打扰；

主卧套房设计，两次卧相距客卫距离适中；

进门次卧存在严重遮挡问题

③朝向及视野：朝东南，距离【龙华大道】最近，可能会受车流高峰期噪音影响

【约136平4房2厅2卫】楼王全明户型

①户型分析：

分布位置：

分布在：

1栋4单元01户型

136平户型全屋超长采光面；

南北双阳台设计，南北通透，占据了小区最好的景观面，双面无遮挡；

主卧套间设计，南北双飘窗设计，双面采光观景，房门外移私密性更高，

但是主卧正对大门，风水欠缺，在意风水的朋友可以留意

③朝向及视野：朝西南，看社区花园、1栋1/2单元

建面136平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型，动静分区。客厅的开间4.15m，餐厅的开间4.1米，主卧大约17平米，其他的次卧依次约9.6平米、9.4平米、6.8平米；如果说户型的优点，那就是南北通透的双阳台设计，同样主卧也是通透的设计。不过这种双阳台的设计比较难改动，不能改成样板间120平米的格局。这种户型主打的就是采光和通透性，居住起来非常的舒服，妥妥的土豪户型设计。

折后总价表

折后单价表

备案价格表

1、97平选房攻略：

层差价格分析：每条腿每层的层差大概是在1万，从5楼开始设置跳差9-10万（越过对面的自建房）。9到10跳4万，22到23跳4万，避难层32设置3万跳差，如果考虑600万以下总价，10楼以下都可以考虑、600-620万10-33楼层都可以考虑，景观上基本整体不太大差异，相信大部分的选房同学会选择10-30楼之间，太低楼层因为靠近马路，但是非大路，会有少量噪音

同层价格分析：97平是单价最低的户型，97平一共有6条腿，从价格表上看6条腿价差在2-6万之间【同层】，价差不是很大；以9楼为范例

• 一单元02比03贵3万（03儿童房与04对视更多，儿童房朝东）
• 二单元03比02贵7万（02儿童房与01对视更多，儿童房朝东西）
• 3单元02、03和二单元03价格差不多。

视野朝向分析：一二单元97平都是正南朝向，三单元是东南朝向。客厅、主卧、次卧都是同一方卫，差异主要在儿童房，1单元02和2单元03的儿童房和厨房窗都是无遮挡的，不过2单元03儿童房和厨房窗是朝东，1单元02是朝西，考虑西晒，所以2单元03＞1单元02。3单元03儿童房和厨房也无遮挡看街心公园，不过儿童房厨房为东北向，整体朝向是东南朝向，略次于正南朝向，所以1单元02大于3单元03。1单元03与2单元02都是儿童房与隔壁对视，但1单元03儿童房朝东，所以1单元03大于2单元02。

综合：二单元03>一单元02>三单元03>二单元02>一单元03>三单元02。

2、120平选房攻略：

综合来看：2单元04>1单元04＞2单元01>3单元04＞3单元01>1单元01

价格分析：120平也有6条腿，6条腿价差在5-8万之间；3单元04最便宜，1单元04=2单元01,1单元01与2单元04、3单元01价格一样。

视野朝向分析：1单元04、2单元01虽然是正南朝向，但阳台视野被前面97平户型稍微遮挡，反而1单元01、2单元04和3单元04视野更开阔一些，不过3单元04靠近龙华大道，噪音影响会大一点，对噪音不敏感的可以优选3单元04。

3、93/116/136㎡选房攻略：

结论：136㎡有钱买！116㎡、93㎡喜欢安静点，不喜欢超高层可以考虑，除此之外优先考虑120㎡、97㎡。

这三个户型都在4单元，116、136㎡仅有一条腿，93㎡两条腿。

136㎡为此次的最大户型，正南朝向，价格也是最高的，有钱的在这集合就行。116㎡的优势就在4单元不是超高层，加上最靠里面，最安静，此外对比120㎡，价格没有优势。93㎡两条腿都是东南朝向，价格视野都大差不差，对比97㎡优势也是在不是超高层上，但是视野会受3单元影响，视野体验较一般，总价还贵了20万。

4、楼层选择攻略：123单元可以选15-20楼的，价格合适，视野也正好越过对面建筑。3单元04和四单元可以选择低点的6-10楼，看街心公园和小区花园景观。

区域•地段

中洲•迎玺花园

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【迎望 · 超核未来主场】

都市核心—— 湾区中轴脊梁

项目地处广深港中轴线上最中心的位置，连接香港、广州的中轴核心，是贯通大湾区一体化的“中轴脊梁”；十四五规划中，明确定位龙华为“都市核心区”，与福田、罗湖、南山中心并驾齐驱。

城市封面—— 立序城市新鼎

深圳北站总部基地作为七大总部基地之一，2000 亿巨资投入，以高标准缔造深圳中芯，形成多元复合的国际会客厅，在北站总部基地升级后，以城市超核为中心，打造全新体验的城市新封面，成就湾区未来枢纽超级地标

国际客厅—— 肇始都会未来

十四五规划中，到2025年龙华区生产总值达4200亿元左右，人均GDP达15.67万元，常住人口达268万人，深圳北站港澳青年创新创业中心+科创龙头企业产业链合作，未来将导入超20万+高知高智双高人群，是高端精英资源的具有全球影响力的“国际会客厅”。

北站商务中心规划约60栋商务办公楼、约5-7个城市商业综合体、约6-9个四星级及以上酒店

计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，还有6至9家四星级以上酒店，集聚25万商务精英，将打造城市会客厅。

03
交通配套

未来枢纽—— 开启高效人生

项目毗邻全国重要交通枢纽-深圳北站，承担起深港都市圈引擎作用，轨道线路多达6条汇聚于此，全城仅此，“地铁+高速+高铁”多维交通路网，高效连接深圳全城，15分钟车程多网抵达福田。

高铁 > 直达香港 ：深圳北站直达香港西九龙与香港、广州形成湾区便捷生活圈；

地铁 > 通达全城 ：地铁4/5/6号线交汇于深圳北站800米，地铁22号线(规划中)/27号线樟坑站(规划中)、深惠城轨(规划中)联通全城；

路网 > 速达市心 ：福龙路、南坪快速、北环大道等“三横三纵’深圳主干道,快速通达福田、南山中心区

05
休闲•生态

文体时光—— 拥抱心灵奢华

深圳展览馆、深圳市文化新馆 （建设中）、深圳演艺馆（开心麻花红山剧场）、深圳市第二图书馆（2023年建成），深圳市美术馆新馆（2023年建成）、简上体育综合体，项目周边汇聚五馆一体文体配套，尽展都会活力生活。

恒久自然—— 邂逅珍致光景

超核“未来之眸”绿芯公园（继深圳湾人才公园后又一城市生态新封面）

民治体育公园、红木山郊野公园，白石龙音乐主题公园

深圳北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园、德逸公园等九大生态公园，恒久自然相伴

06

商业•配套

璀璨商业—— 臻萃世界风尚

建面约13.4万㎡恢宏体量，创新型“万象商业+游乐式公园”组合的万象系商业，打造创新型公园式商业综合体，汇聚国际一线品牌，演绎未来潮流新主场；

周边红山6979，cococity,天虹购物中心

华南首家Costco旗舰店(今年四季度开业)等品质商业，是先生的商务领地、太太的潮流主场，孩子的趣玩城堡。

07
中洲•迎玺花园

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学校医疗

精英育场—— 指引远大未来

临近“四大”之一深圳外国语学校（龙华校区）玉龙+龙腾初中大学区，2023年龙华中考升学率TOP；地块配建约7000㎡幼儿园，项目西侧一路之隔配有九年一贯制的学校规划用地，由华润代建的九年制格致学校，属于特色教育项目，重点引入航天特色，步行5分钟即可上学

项目1.5公里范围内分布着格致中学民治校区、潜龙学校、龙腾学校、行知实验小学、龙华高级中学初中部南校区、玉龙学校、深圳外国语龙华校区、龙华高级中学、民治小学、深圳高级中学北校区扩建校区等。

根据龙华教育局的公示，项目小学对口的是格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学部；初中对口的是格致中学民治校区初中部、龙腾学校初中部、玉龙学校初中部、深圳外国语龙华校区初中部。

全市体量最大的三甲医院——深圳新华医院，距离约1.7公里的新华医院（建设中），总建面约50万方

华南地区规模最大的儿童医院——深圳市第二儿童医院，享受未来全龄段优质医疗服务，深圳市第二儿童医院距离约700m，与福田儿童医院实行“一院二区制”，提供1500张床位（福田儿童医院的1.6倍），今年12月试运营

08

小区•品质

中洲品牌—— 匠筑时代经典

实力品牌：深圳市中洲投资控股股份有限公司创立于1984年，于1994年在深交所主板上市（A股代码000042），是跨区域、跨行业、多元化发展的综合性集团企业。

城市运营：中洲不止是开发商，更是城市运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，是国家房地产开发一级资质企业；业务遍布全国，在深圳目前已经打造中洲中央公园、中洲万豪酒店、中洲大厦、中洲湾等代表项目；

迎玺 · 超核奢居样本

超核样本——都会稀贵藏品

约45万㎡纯居奢邸：超核最大体量住区，无保障房、回迁房，深圳高端品质级稀缺纯住宅，

点式+少量板式的通透式布局，充分考虑外部及内部的景观资源，保证户户朝南及视线最佳

阔绰尺度低密舒居：近200M楼间距，车位比超1:1，区域内最低容积率约4.24，

片区稀缺2梯4户/3梯4户/3梯3户，高私密性，高舒适性。

约1.6万㎡静谧花园：超大规模园林，打造一个功能复合化&多维立体的园林景观

摩登泳池

森系儿童乐园、四季隐形轻氧跑道等多功能场所。

泛会所打造：结合室内外活动空间均衡性

巧用架空层打造健康自然的运动文化场地，从格调生活、亲自科普、活力运动、老人娱乐等多维设计。

豪宅品质—— 迎系血脉相承

豪宅外立面打造：外立面为简洁大气的现代主义设计风格，以铝板、 涂料和玻璃为主

铝合金造型除装饰外，也能起到遮阳的效果；同时采用中空百叶玻璃，解决东西向的遮阳需求。功能与建筑美学完美融合。

精工雕琢高定生活范本：极具昭示性和仪式感的酒店式入口

营造静谧庄重的氛围，高品质用材和名师设计打造整体尊贵感与奢华感。

优缺评价

「中洲迎玺」优点

配套：北站中心各方面配套完善

交通：临近北站地铁枢纽

产品：大社区纯住宅

价格：预计户型均衡总价不高

从自住角度：

作为北站四子中唯一的纯住宅小区，兼顾北站四子中的最大花园、最大楼间距、最高车位比、最低容积率、最安静等各种因素，只有住宅，没有保障房和回迁房，居住体验更加纯粹。并且叠加大泳池、环形跑道、铝板玻璃幕墙等因素，自住属性拉满，

几乎可以满足从时尚单身青年、情侣、住家户、有老人的家庭等的各种需求

「中洲迎玺」不足

噪音：临近龙华大道有噪音影响

道路：周末或节假日周边道路拥堵

户型：得房率不算高

产权：92年土地，剩约40年，没有更新

从投资角度：

最为人诟病的其实就是使用年限，虽然说住宅未来确实可以续期，但是在二手转让的时候，确实会存在30年银行贷款贷不满的情况，

虽然现在大家都知道使用年限到期，续就好了，不会说有房子被拿走的风险，但是中国人本身都是非常传统的，或多或少都会介意使用权的问题，因此出手的时候也多少会影响；

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