二手房交易避雷四大风险点提示

作为安家立业，衣食住行的重要项目，买房是人生中的一大重要环节。尤其是二手房成交额上升，随之而来的法律风险，也为观望者预交“踩雷”的学费，对买房“想试探但又不太敢”。本期我们为大家整理，二手房交易中那些需要注意的法律事项。

*具体案情 具体分析 仅供参考

一、核实房屋产权情况

买房首先需要从根本上排除房屋产权带来的隐患。

第一，要排除房屋是否面临抵押，一般情况下如果存在查封、抵押等问题，房屋是不能过户的，后续也会带来多余的诉讼纠纷。

第二，如果购买学区房的话，涉及户籍登记问题，需要核实出卖人的户籍登记情况。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易而来，那么可能会出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同卖方的情形。

第三，确认房屋是否由出卖人单独所有，规避房屋产权归属夫妻共同财产，因一方私自出卖而产生法律纠纷的情形。

解决办法：

1、可以通过询问卖家或中介的方式，直接获取房屋信息，比如房子是通过继承还是买卖获取。

2、前往不动产登记中心调取房屋产权证明，查验房屋是否单独归出卖人所有。

3、调查户籍可通过前往当地派出所核查户籍是否能够迁出迁入。

4、如果担心因此类问题卷入诉讼纠纷，也可以在房屋买卖的合同中，明确约定钱款交付的时间节点，或保留一部分房款直至过户完成后再行交付。

法律法规：

《中华人民共和国民法典》第三百零一条：

处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

二、排除非正常因素

买房少不了比较，在综合地段，楼层，交通，水电物业等条件之后，对性价比进行综合考量是买方的常态。在这种情况下，购买还要考虑到房屋的自身状况。

《民法典》出台后，居住权的设立可以说是一大亮点，也是二手房买卖交易当中的一大关键点。买房时一定要关注房屋是否有设立居住权，避免买了房却“可远观不可入住”。

其次注意房屋租赁情况，比如说出租房屋是否到期，是否存在优先承租权等等，避免造成无法按期交房的情况存在。

还要规避凶宅等可能对买房带来不利影响的因素。

解决办法：

1、审查交易房屋的权属情况是二手房交易过程中必不可少的一步。是否设立居住权是需要审查的关键项目，这些权属情况直接关系到交易的合法性和安全性，建议到不动产登记中心查询清楚。

2、实地考察房屋是否已经出租，签订合同时明确约定房屋交付日期，何时入住，并确认是否会影响入住。

3、多项检索关于房屋的信息，条件允许的情况下，可以实地考察房屋位置。不要贪小便宜，对于与市场价明显有差异的房屋一定要厘清缘由。

4、对于卖方未尽告知义务或存在瑕疵的，买卖双方可以在合同中约定赔偿责任，以便后期维权。

法律法规：

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

三、约定房屋转移风险承担

如果审查没有问题，在房交付前还有一架“玻璃栈道”需要跨越，就是房屋产权转移的费用承担。包括房屋自身可能涉及的水电燃气费、小区内的物业费、电梯费、是否有附加车位的费用、以及供暖期内的取暖费等等……其次就是房屋过户过程中的契税、房屋购置税。这些税费的具体金额和缴纳方式可能会因地区和具体情况而异。

解决办法：

1、双方在合同中明晰交付房屋前后各自承担的项目钱款。

2、约定房屋交付前后的责任承担。

四、交付房屋过户

万事俱备，只待“交房”。不要忘记签订规范的合同是二手房交易过程中的重要环节。合同中应当包括交易房屋的基本信息、交易价格、付款方式、交房时间等重要条款，同时应当约定违约责任和解决争议的方式。在办理过户手续时，应当提供相关证件和资料，并按照规定的程序办理。如果资料不齐全或不符合规定，可能会影响过户手续的办理进程或导致过户失败。

解决办法：

1.在签订合同时，双方应当认真阅读合同内容，确保合同条款的完整性和合法性。

2.在办理过户手续前，应当认真了解相关规定并准备好相关资料。

3. 建议使用可靠的第三方支付平台进行资金交易，避免直接将资金交给卖方导致资金损失。同时，在资金交易过程中应当注意保护个人信息安全，避免个人信息被泄露或滥用。

4. 最终收房前建议检查，确认房屋的质量和状况是否符合自己的要求。可以请专业人士进行检查和评估，以确保房屋的质量和状况符合自己的预期。

法律法规：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第十八条：

合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

畅森律师提醒您：

在二手房交易过程中，应当维护自己的合法权益。如果遇到问题或争议，可以寻求法律帮助或咨询专业人士的意见，以保障自己的合法权益不受侵害。同时，也应当注意遵守相关法律法规和规定，避免违法行为导致不必要的麻烦和损失。