广钢，不到10岁，有了中年危机

这段时间来，广钢的日子，不太好过。

首先，是来自邻居的“恶意”。

今年以来进入新盘爆发期的花地湾，几个热门盘陆续开盘。价格，也着实炸裂。

中海浣花里、保利和颂，起步面积段都在70㎡左右。开盘价300万以内，就能买到一套2+1房。

中海浣花里71㎡

保利和颂72㎡

这对于两站地铁之隔、三房动辄要400-500万的广钢，如同城门失火。

不少网友讨论的，就是花地湾卖到这个价，隔壁的广钢二手怎么办。

而近来，广钢二手的底价，也被击穿。

10月底中海花湾壹号C区成交一套81㎡三房，总价309万，单价仅为3.77万/㎡，是广钢二手成交价近年来首次回到3字头。

当然，这套房源也比较特殊，是六梯十六户的回迁房，还是63层中的高楼层。花湾壹号C区，也是整个广钢最临主干道的一个组团。

这个价格并不能代表广钢二手的正常水平，但难免招致不少议论。

这两年来，广钢二手承受的下滑压力，一直不小，如今又面临“内外夹击”。

才不到10岁的广钢，突然，就有了中年危机。

广钢，真的慌了

击穿“底线”的花地湾，为什么先让广钢慌了起来？

一方面，是广钢和花地湾的客群有很大重叠。

两者地段相邻，都是成片开发的居住区，都大打教育牌（还都是省实），客群也都以想留在广州西部的老广，以及通勤到天河、海珠的新广为主。

花地湾的价格优势，自然会分流不少广钢的二手客群。

毕竟由于使用率的差距，花地湾300万的新房三房价格，在广钢，除了老破小，只能买到振业天成的50㎡次新两房。

另一方面，花地湾的“卷”，还看不到头。

花地湾仍有大体量宅地和商住地未开发。而万保中三家齐聚，对这里的配套，尤其是商业、教育方面，还可能带来巨大增量。

图源：花地湾片区 (AFO208、AFO209、AFA0210)控制性详细规划征询意见公示

年轻力壮的花地湾，让算起来也开发不到10年的广钢，已然难以招架。

从挂牌价来看，近两年的广钢，都处于从高点回落的周期中。

相比起2021年中的高位，广钢不少楼盘都有超10%的回落。像华发中央公园是一路从8字头到了6字头。

今年以来，也基本都下跌了两三千一方。

而且，920新政，增值税5改2后，广钢还迎来另一个“暴击”——二手挂牌量猛涨。

广钢二手以五年内次新房为主。增值税的紧箍咒一解开，不少业主立马趁机挂牌。

挂牌量短期内的暴涨，自然免不了相互踩踏。

不少借着新政东风挂牌的房源，都在价格上杀伐果断，短时间内大幅度降价。

例如珠江金茂府一套109㎡三房，业主在新政次日挂牌，随后2个月时间降价6次，自刀了94万。

中海花湾壹号的这套92㎡三房，新政发布不到1小时就挂牌，结果两个月时间降价了80万。

类似的案例，并不少见。

短时间内，在内外夹击之下，广钢二手的踩踏、降价，还没有停下来的迹象。

广钢二手的苦日子，还得熬一熬。

广钢，在等待二次崛起

广钢的“中年危机”，很大程度源于头几年的迅猛开发后，近两年广钢在利好兑现上放慢了脚步。加上新盘较少，在市场上失去了声量。

这其实是很多新兴板块都会面临的“新秀墙”。只是广钢的“撞墙”，恰好碰上了楼市的下行期。

而熬过这段时间的广钢，之后也仍有二次崛起的契机。

首先，是中央公园的建成，有机会让这里迈过刚改片区到改善片区的这道坎。

虽说如今广钢老被说“睡城”，但人家在规划时，可有着不小的野心，中央公园就是例证。

横贯广钢的中央公园，是市场上难得的“人无我有”的优势。

虽说中央公园直到今年才首开一部分，但也是有了曙光。

有了中央公园加分，加上广钢本身的地段、教育配套、居住氛围等本来就很能打，真正成为改善板块，才有底气不跟邻居卷价格。

其次，是交通线网的完善，解决这里的木桶短板。

广钢一直的痛，是堵。

原因嘛有很多，例如内部道路没修好，对外交通过于依赖鹤洞大桥，以及地铁站点仅位于广钢北侧。

而随着站点环绕广钢的10号线、11号线开通在即，广钢的对外交通有机会得到很大改善。

这段时间，广钢二手业主的日子确实不太好过。

但，广州哪里不是呢？

单从这一年的涨跌情况来看，广钢二手，在广州甚至还算得上坚挺，跌幅不算明显。

作为目前广州西部少有的已有成片规模的居住区，广钢的二手，一直有较稳定的客群支撑成交。

而未来的配套跟进，也依旧藏着让整个板块跃级的机遇。

广钢的中年危机，发力拼一把，总能够度过的。