新房成交量创近5年新低！佛山多个板块房价降幅超10%，去化周期创近5年新高

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

“全场9999元任选，一年后再给首付再给月供”“首付11万起0月供”……进入年底，佛山新房市场的“价格战”更加来势汹汹。

持续的新房优惠背后无疑是日益增加的去化压力。克而瑞数据监测显示，截至今年10月底，佛山商品住宅库存为93754套，尽管库存套数环比年初减少3%，但去化周期长达19.3个月，创下近5年新高。

与此同时，佛山商品房成交规模也创下近5年新低。据克而瑞数据，今年前11月，佛山商品房供应面积为915.3万平方米，同比减少19%；成交面积1032.77万平方米，同比减少16%；成交金额1433.96亿元，同比减少15%。

去化周期创近5年新高

据佛山市房地产业协会数据，11月，政策效应边际转弱，全市一手住房市场成交量整体环比回落。一手住房新增供应套数2476套，同比下降53.93%，环比上升70.99%，但供应规模仍属于年内第五低水平。一手住房成交3399套，同比下降26.36%，降幅较上月收窄8.16个百分点，环比下降8.60%。

2023年1月-11月26日佛山部分板块新房成交情况 数据来源：克而瑞

合富研究院高级分析师曹绍林在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，佛山此前属于限购区的新盘很多已经调低了价格，但由于周边新盘众多且不少属于顺销楼盘，价格调整幅度也不能太大，这在一定程度上会影响开发商的去化。

据克而瑞统计，佛山8个区域中只有两个区域成交均价在同比上涨，有一个区域还是因为有高价项目入市拉高了整体区域均价，其余均是同比下跌。同比降幅最高的则是绿岛湖板块，较去年同期下降13%，主要原因是板块内的在售项目众多。

值得一提的是，一年前的祖庙仍是限购区，解限后的祖庙今年1月-11月26日成交1392套，同比增长66%，是禅城区成交套数增幅最大的区域，成交均价25336元/平方米，较去年同期下降6%。

每经记者注意到，近期佛山高明区推出新一轮购房优惠补贴活动，共27个楼盘参与促销优惠。据高明区住建水利局介绍，从12月1日起至2024年2月29日，在参加活动的房企楼盘购买新建商品房可获九九折优惠。

数据来源：克而瑞

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉每经记者，从克而瑞的统计数据来看，截至11月末，佛山一手住宅可售库存为1074万平方米，去化周期为19.5个月。“尽管去化周期达到了近5年新高，但是佛山一手住宅的库存量对比2019-2021年的1300万平方米左右是减少的，去年和今年的供求比均只有0.8多一点，表明近两年佛山市场还是以‘去库存’为主基调，并且已经取得了一定的成效。”

多个板块房价降幅超10%

价格方面，据克而瑞统计，在佛山不同区域内，多个板块一手住宅的成交均价同比降幅超过10%。如临广片区的顺德区北滘板块，受番禺解除限购政策影响，成交均价同比去年下降16%；佛山新城板块和龙江板块的成交均价同比去年均下降达17%。同区域内的陈村板块，一手住宅成交套数与去年同期相比已腰斩，是顺德区成交套数降幅最高的板块。

2023年1月-11月26日佛山部分板块新房成交均价 数据来源：克而瑞

肖文晓指出，今年1-11月，佛山一手住宅均价为18520元/平方米，同比下跌了1.2%，这也是佛山一手住宅均价自2015年以来连续8年上涨之后首次下跌，其中包括顺德这样的核心区均价亦下跌了8.1%，“以价换量”去库存在今年已经成为市场的常态，并且早已蔓延到原来房价较为坚挺的临广板块。

与佛山邻近的广州今年以来也在持续松绑政策，尤其在紧挨佛山的广州番禺取消限购后，原本计划置业佛山的部分“广州客”也出现回流。同时，广州多个邻近佛山的楼盘也在不断促销优惠，与佛山的价差越来越小。

曹绍林补充道，近期广州客去佛山买房的比例已经很低，这个趋势在短期内不会有明显改变，尤其对广佛沿线楼盘影响很大，而过往这部分区域的买家中“广州客”占了多数。

数据来源：克而瑞

“不过与新房市场相比，佛山二手房市场成交还较为活跃，一方面二手房价格不受限制，可以急降急售，可能比有的新盘更优惠。另一方面，二手房成交可以即刻拿到房产证、入住，比新房确定性更好。因此总体来看，佛山购房需求虽有萎缩，但不至于下降得特别厉害。”曹绍林表示。

佛山市房地产业协会数据显示，11月，全市二手住房成交5190套，同比上升41%，环比上升16.34%，同比、环比升幅分别较上月扩大6个百分点、12个百分点。二手住房市场整体韧性强于一手住房市场，延续回升的走势，11月成交量实现连续两个月环比上升，成交规模连续8个月高于一手住房成交规模。

展望后市，肖文晓认为，从佛山近期的市场表现来看，过去5个月佛山每月的新房网签量都只有3000套左右，是过去10年以来最为低迷的表现，与高峰期每月过万套的成交量差距甚大，市场已经掉入了超跌的阶段。“这意味着，短期内佛山楼市还将陷于价格战的泥沼，置业者会在市场上看到很多价廉物美的选择。”