上海楼市新政影响有多大：买房门槛大降，二套房200万房贷月供降近千元

继广州、深圳、北京之后，一线城市上海也迎来多项楼市政策调整，包括优化住房信贷政策和调整普通住房标准。

业内认为，降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民刚性和改善性住房需求。

购房资金门槛下调、交易成本降低

12月14日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，宣布自12月15日起调整上海市普通住房标准。按照新政，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

和北京一样，上海此前执行的普宅标准也是从2014年沿用至今。公开信息显示，2019年11月19日，于2014年11月20日生效并即将到期的上海普通住房标准宣布继续实施，有效期予以延长5年。随着2019年的延期，上海普通住房标准距今已施行9年。

上海易居房地产研究院点评指出，普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，对认定条件作出调整，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

同时，上海也优化差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

200万元贷款月供减少910元

同时，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

上海易居房地产研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。

同时，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

值得一提的是，此次新政在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区，实施差异化住房信贷政策，即在此类区域购买二套住房，可以享受更低的首付比例和房贷利率，进一步降低了改善居住的成本。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，这有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。

今年9月初，上海调整优化了“认房不认贷”政策，房地产市场总体平稳运行。业内人士认为，此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振。在各市场参与者的共同努力下，上海房地产市场将呈现稳中向好的良好态势。