市场依然沉寂？回顾11月房地产市场表现

今年以来，关于房地产领域的政策其实出台并不少，但市场对政策的关注度和热情早已降温了不少。作为购房者和即将成为购房者的人们而言，最为关注的就是“烂尾楼”处置和未来房价走势问题。

政策上，近期政策宣布多家银行将加力支持民营房企融资，以及不良资产处理机构AMC与房企商讨项目处置收购问题，都有助于解决交房问题。不过，中央力促银行为受困房企提供流动性的政策不是第一次了，可是“雷声大、雨点小”，大概率也是银行、中央和房企三方之间的博弈结果未明确。

毕竟，中央希望保交楼问题能尽快解决，而保交楼需要资金，市场大幅下行环境下房企回笼资金日益艰难，银行通过贷款或债务展期则会给自身带来较大风险。这导致房企端口的融资资金在这两年多以来一直是低位波动，并未明显起色。

图：房企非银行融资资金持续低位

那么，这样的利好政策频频发力下，对市场预期是否有正面作用呢？先看看11月市场表现。

一手商品住宅成交方面，根据克尔瑞机构统计，2023年11月30个重点城市一手商品住宅成交面积为1261万平方米，环比下降12%，同比微降3%。也就是说，11月全国楼市成交仍在持续下滑的，市场底部尚未到达。

分不同能级的城市来看，本轮地产下调大周期中，一线城市首当其冲。克尔瑞数据显示，11月，一线城市的新房成交量同比去年和环比10月的降幅均在10%左右。

其中，北京、上海成交量跌幅明显。11月，上海的十批次新房供应接近尾声，而第十一批次又集中入市，供应量突破了百万方，却并未拉动成交回升，成交量反而一降再降，11月成交甚至低于2023年的月均线，累计同比降幅持续扩大至9%。

二线城市则有所分化。其中，成都、西安和杭州市场似乎仍保持热度，集中在中心城区的改善项目。但是南京、郑州和长春等城市继续筑底，环比上月跌幅为5%左右。市场最为惨淡的城市包括武汉、长沙、重庆等中西部城市，11月成交量大幅回调，平均环比跌幅达到50%左右。

二手住宅成交方面，据克尔瑞统计，11月重点城市二手住宅成交量保持平稳，没有出现新房这样的深度下跌。可能原因是，二手住宅在地段区位和价格方面，都较新房更有优势。

不过，二手房市场，是存量交易的市场，购房者多为置换型需求，也都是在存量房这个大池子里交易，不需要城市居民投入增量资金，因此二手房市场目前受到的冲击相对新房小一些。

总之，整体来看，全国楼市市场仍在持续下探中，市场底部尚不可见，预计未来无论房企还是二手房东以价换量的情况会越来越多。