房价下跌通道打开，前期业主是大冤种，还是楼市调整的最大阻力？

年底是各行各业冲业绩的关键阶段，对房地产业而言，更是众多开发商的生死考验。降价促销是淡市下卖房回款的最有效招数。但是，对买卖各方双赢的主意，却遭遇老业主的不满和抵抗。

最近，有网友留言表示：苏州高新区保利时光印象雅苑项目，“8月份买的顶楼中间户，说是价格最低了。10月30日卖出的同楼层同户型还是边户，居然比中间户还便宜6万元，送的礼品也很丰盛。短短两三个月居然如此降价，说明当时价格虚标。”

苏州保利时光印象雅苑项目，以前是按照8折价格销售，现在直接降到了七五折，引发了购房者在苏州阳光便民网上的投诉。对此，苏州市住房和城乡建设局工作人员对媒体表示，“现在是市场经济，企业的销售价格只要不超过备案价格，就可以。楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。”

苏州市住建部门的表态公开承认了楼盘有降价销售的权利，相比今年大多数时间，各地政府对待开发商大幅降价的应对做法，是一个巨大的进步。

长达两年多的楼市下行期，众多开发商已经面临严峻的生存压力。试图以大幅降价换取销售回款的做法，曾经受到政府方面的阻拦和处罚。如今年五一节后，昆山市住建局发布通报，两家房地产企业因大幅度降价销售，被要求立即整改，相关项目暂时关闭网签。

政府最初对开发商降价的反对，源于楼盘降价势必造成土地拍卖价格和银行接揭资产价值的下行，对经济和金融产生连锁反应。但是，长期的限跌令扭曲了市场需求真相，使房地产交易极度冷清。开发商丧失销售回款能力后，再多的宽松救市也解决不了楼市的信用考验。年底，连万科、龙湖这样的稳健型开发商都遭遇债务违约危机，打破房地产无解难题的办法就是恢复价格市场化，让开发商可以随行就市销售房子。

官方已经承认房地产市场发生了重大变化，行业正在重大转型，房地产价格管制在松动。最新报道来看，苏州、南京等城市已经不限制新建商品房的优惠幅度，85折的“跌停板”事实上已经撤销了。也有一些地方允许新房大幅降价，但都保留了对“跌停板”的尊重，他们的做法是：让希望降价的房企重新申请备案价，在新的、降低了的备案价基础上，最多85折优惠。如果还卖不出去，就再次降低备案价，然后降低销售价。

房地产降价的政策限制已经放开，并不代表开发商可以随心所欲地降价售房。楼盘前期高价买入的业主成为房价下跌的最大受害人，也是对楼盘降价抵触最强烈的群体。

今年国庆节，惠州保利阳光城因大幅降价卖房，遭到已购房业主的反对，该楼盘已经被房管局强制停业整改，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也被退房。

武汉伟星光谷星悦广场项目，部分较早批次买房的业主，买房单价在2万元/平方米左右，高一点的可能达到了2.2万元/平方米，从11月24日开始，项目突然大幅降价，价格在1.3万-1.6万元/平方米。引发老业主不满，不少业主开始维权。业主代表与开发商进行了第一次协商，开发商的答复是，“原购房业主可赔偿7.5折车位优惠券，有效期为3个月”。不过部分业主对这一解决方案并不十分认可，认为这等于在促销车位。

国内楼盘的大幅降价行为，一旦遭遇业主维权加上政府干预，基本上都是半途而废。政府放弃干涉降价行动后，楼盘降价纠纷变成了老业主与开发商之间的博弈。虽然，客户按照商品房买卖合同约定价格购买住房后，开发商的价格调整属于市场行为。但是，中国这些年的高房价，让相当大一群人为了买房，掏干了六个钱包，并背上数十年的沉重房贷。现在，房价突然大跌，前期业主激烈维权是可以理解的。

比如今年10月，武汉滨江板块的新港临江汇项目，备案价约18000元/㎡，活动价只要13000元/㎡。一平方米直降5000元，一套100平米的住房，转眼首付款就跌没了。任哪个前期买房业主都想不通。

在目前楼市存量严重过剩，开发商以价换量自救求生不可阻挡之际，广大高价买房的老业主，会不会成为房地产正常调整的阻力呢？可以拭目以待。