如何约定商业地产租赁合同中的免租期？

目前市场上，无论是厂房、写字楼或商铺，往往都需要在正式经营前进行大规模的装修或商业环境的培养（行话称之为“养”），由于物业在交付时往往不具备适租性，承租方需要对房屋进行装修改造，为经营做相应的准备工作，物业在交付后一段时间内，有些不能立即实现盈利，为了分担这部分成本和风险，出租人往往在商业地产租赁中，给予承租人免租期。因此，免租期是必不可少的条款，但在实践中，许多租赁合同往往仅简单地约定一个免租期限，并未细致地考虑免租期中详细的权利义务关系和免租期约定不当所可能产生的法律风险。因此，有必要对免租期相关问题进行深入研究和界定。

一、如何区分经营免租期和装修免租期

在合同订立的实践中，免租期会体现为装修免租期和经营免租期。这种区分的依据是针对免租期所处的不同时间段以及免租的原因不同。

1、装修免租期

装修免租期是因为物业交付后，承租人需要对物业进行装修改造，进行相应的工商注册及相关证照办理、招募员工等工作，这些可统一看作经营前的准备工作。在此阶段，承租人并不能通过使用物业获得经营收入，但这些准备工作又是后续开展经营必须发生的成本。因此，为了促使合同的成立，出租人从商业合作的角度出发，往往会免除这一阶段的租金。既是对承租人的一种扶持，也是为了其物业今后更好地运营，给出租人带来更好的租金回报。

因此，装修免租期一般自物业交付之日起至特定期间结束之日止，而结束之日往往为出租人要求承租人开业经营之日。因此，装修免租期的截至日在合同中一般体现为一个确定的日期，从法律角度为一种期限。但这个期限的确定，往往是基于租赁双方对能否开业经营这一条件的判断，本质上仍存在一定不确定性。因此，实践中往往出现，尽管约定有明确的装修免租期结束日（及开业日）的具体日期，但因出租人或承租人原因，可能出现实际开门营业的日期晚于或早于这一日期。因此，对于装修免租期的截至日的约定，需要租赁双方更好的预计未来经营中可能发生的风险，做出更详细的约定，下面将对此问题进行进一步说明。

2、经营免租期

经营免租期往往是因为在承租人最开始经营的阶段，因为物业所在的整个商业项目运营处于初始阶段，承租人的人员、设备处于初始磨合阶段，经济效益处于起步阶段，收入水平较低。因此，出租人为了合理分担承租人的这部分风险，会视承租人的具体情况给予一定的经营免租期。即自开业日至某一特定日期，免除承租人的租金或其他费用。也有将经营免租期分摊至一定期限内的约定，比如租赁的第一年给予一个月，第二年给予一个月的约定。但这种约定需要考虑更多的不确定因素，需要在合同中做出详细的安排。

二、如何确定免租期期限

不同免租期往往有不同的免租期起始点。虽然实践中多体现为从某一日期到某一日期的期间段，但这一期间的设定，往往需综合考虑房屋何时交付、装修所需要的时间、办理证照、招募员工、购置相关物品所需的开业前准备时间等等因素而确定。特别是对于装修免租期，由于其针对的就是房屋交付后至实际开业经营这个期间段的租金等成本分担，所以其起止日的约定往往带有不确定性。

1、装修免租期的起点

实践中，装修免租期的起点往往与房屋交付日相关联，即房屋交付日同时也是装修免租期的起始日。因为，出租人希望将达到交付条件的物业尽快交付承租人，这样可以开始计算租赁期，能够早日获得物业的租金收益。承租人为了尽快开始经营，也希望早日接收物业。但实践中，往往出现因出租人无法使物业达到交付条件而迟延交付，承租人因自己商业利益考虑迟迟不愿意接受房屋的问题。

因此，为了避免难以界定具体责任，装修免租期应当明确一个具体的交付日期，出租人要合理预估自己物业建设或清理的进度，承租人要合理预估自己接受物业的时点。如果一方未能在约定的特定日期完成相应义务，则需要承担相应责任。

2、装修免租期的终点

装修免租期的终点一般取决于出租人预计或希望的承租人开始经营的日期、承租人对物业进行装修及完成前期准备工作所需要的时间等综合因素。其中，开业日期是确定装修免租期终点的关键因素。实践中，往往出现出租人先确定开业日，进而以此作为装修免租期的终点倒排房屋交付日的情况。需要注意给予承租人合理的准备期，以使其在装修免租期内完成准备工作。

3、装修免租期的起止日

经营免租期的起止日相对简单，一般为开业日起止某一特定日期结束。其长短取决于出租人对承租人经营状况的分析，即出租人接受在多大程度上让渡其租金收益，以支持承租人的经营。但需要注意的是，实践中存在将经营免租期拆分成多个期间，在承租人经营的不同租赁年度分阶段给予的情况。这也是出租人为降低承租人一次性享受经营免租期而提前终止合同后带来的租金损失风险，所采取的一种有效措施。但需要在合同中明确，给予租赁免租期的租赁年度的划分，及在特定租赁年度中给予的是具体哪个期间的免租。

三、免租期免租期免除的是什么

朴素地理解，既然租赁合同的主要标的是交付房屋和支付租金，那么作为出租人给予承租人的优惠措施，免租期免除的当然是租金。但租金仅仅是普通房屋租赁中的主要甚至唯一的承租人义务。在商业租赁中，承租人在租金之外往往还需要缴纳物业费、推广费、能源费等费用。

因此，在商业地产租赁合同中，除了明确约定免租的期限外，还要针对不同的免租期和不同的租户类型，有针对性的约定免除的具体费用的类型。比如，在装修免租期中，一般会免除租金、物业费、推广费，但因为物业已经交付，承租人需要负担使用相关能源所支付的费用。在经营免租期内，一般免除的是租金，但对是否免除物业费、推广费、能源费等费用，需要在合同中予以明确，以免因双方理解免除费用的外延不一致，而出现纠纷。

四、合同提前终止

如何处理免租期及确定双方责任

实践中免租期的给予，往往是建立在出租人预期承租人会按照合同约定的租赁期限及租金标准，完成全部合同义务的基础之上。在会计准则中，无论出租方还是承租方，都是需要将免租期这算进包含免租期在内的整个租赁期内，统一计算租金收入或租金成本的。因此，虽然实践中大多数免租期，是在承租人整个租赁期的初始期间集中给予的，但其应当是由这个租赁期来合理分摊的一种利益。所以，作为给付免租期的出租人而言，如果合同提前终止，则意味着之前给予的免租期会变为一种损失。

因此，应当在合同中对合同提前终止的情形，如何处理免租期进行约定。比如前面提到，将经营免租期分拆为多个期间，在每一租赁年度分批给予。另外，对于一次性给予的免租期，建议约定，当合同提前解除时，承租人应根据已履行完毕的租赁期占整个租赁期的比例，参考免租期所对应的当年度租金水平（实践中租金水平要根据合同具体约定确定），按比例将已享受的免租期所对应的租金支付给出租人。

五、提前开业

如何处理免租期及确定双方责任

装修免租期截至日一般为双方约定的开业日，但实践中也存在承租人提前完成了开业准备，为了尽快实现经济效益，而希望在约定的开业日前开业的情形。这就涉及，是否允许其提前开业，如果提前开业如何处理装修免租期问题。在新建商业综合体项目中，出租人往往会确定一个统一开业日，希望通过在这一天各租户的集中统一亮相开业，达到开业日的规模效应、聚集效应。

因此，在这种情况下，出租人往往不允许承租人提前开业，这也是此类商业租赁合同中出租人需要特别注意的条款。如果出租人允许提前开业，则可根据其对租户的不同诉求，而对装修免租期进行不同的处理。如希望其尽早开业，则可约定提前实际开业日后，未使用的装修免租期自动转换为经营免租期。如不希望其提前开业，但因双方谈判地位导致不能明确禁止其提前开业，则可考虑约定提前开业日至合同约定的开业日之间的期间不能转为经营免租期。

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