法庭笔记｜中介行业套路不少 贷款和买房要小心

银行借贷、租房买房……在生活中，特别是在与房地产有关的交易中，市民或多或少都寻求过中介服务，但中介服务真的靠谱吗？其实，中介行业中套路不少，消费者一定要擦亮双眼。

■赖方方绘图

造假骗贷

●中介“指导”客户造假骗贷

●客户“临阵退缩”拒绝付费

谭某一直有网贷、刷信用卡透支的习惯，35岁就欠下了70多万元。随着还款压力越来越大，他萌生了“以贷还贷”的想法。为提高贷款成功率，谭某还找上了“帮贷”中介A公司为其“出谋划策”，协助办理贷款。

2022年2月，谭某与A公司签订《服务协议》，约定由A公司为其制订贷款计划，协助其办理贷款事宜，并支付贷款金额的6%作为服务费。服务期间，A公司了解到谭某贷款的目的是为了归还个人信用卡欠款，还了解到谭某曾在2020年注册成立了一家贸易公司。随后，A公司让谭某配合提供名下贸易公司的营业执照、开户许可证、经营合同等材料。因该贸易公司没有实际经营，谭某拿不出开户许可证、经营合同和经营场地资料等材料，A公司多次在微信上指导谭某配合造假，并表示银行的现场检查“不会问啥”“下户拍照很快的”，还让谭某不要畏畏缩缩，“扮老板”就要“装得像一点”。在A公司的“指导”下，谭某收到了某银行的贷款签约邀请，但谭某最终放弃了签约。

A公司认为已向谭某提供咨询服务，多次催促谭某支付咨询服务费无果后，A公司将谭某告上法院，要求支付咨询服务费、违约金及维权所需费用共8.8万余元。

谭某辩称，A公司以流水造假、虚设办公场地、更换贷款种类等违规手段通过银行贷款审批，其认为该公司的做法不妥最终拒绝签约，并未获得贷款，因此，《服务协议》未达到最终目的，A公司的诉请缺乏理据。

地点：广州市天河区人民法院。

结果：法院依法判决驳回A公司的全部诉讼请求。A公司不服判决，提起上诉，广州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

法官说法：天河法院民事审判二庭三级法官段捷妤表示，A公司作为专业的融资咨询服务机构，应当知悉企业贷款过程中所应遵循的法律法规并严格遵守。涉案《服务协议》明确约定A公司是为谭某办理贷款，且所贷款项是为了偿还谭某的个人债务。然而，从双方的微信聊天记录看，双方一直就谭某名下一人独资公司的信息材料进行收集和确认，明显是以为谭某名下公司办理企业贷款为合同目的。在案证据显示，A公司与谭某在明知谭某名下公司无实际经营的情况下，以租借经营场地、虚构经营情况、伪造经营合同及造假经营流水等违法违规手段骗取银行贷款，明显违反了法律规定，违背诚实信用原则，扰乱了金融秩序，法院依法认定涉案《服务协议》无效。

客从何来？

●中介介绍客户买房

●开发商拒付中介费

某房地产公司与A中介公司签订了《委托销售代理合同》《二手中介带客管理规定》，其中约定二手中介人员推荐客户获得成交代理费的前提条件包括被推荐客户必须近3个月内没有到访过项目。

A、B、C、D公司为层递的上下级分销服务关系。其中，C中介公司与D中介公司签订了《楼盘联动分销通知单》，约定客户带看界定规则以开发商的销售现场客户确认制度、流程及客户保护期为准，对D中介公司带往楼盘的客户提供销售推荐服务，如果客户成交，D中介公司可以收取购房总金额4.5%-5%的佣金。

李某作为D中介公司介绍的“渠道客户”，向该房地产公司购买了一套房屋，D中介公司也因此获得了C中介公司预先支付的佣金61871.09元。

后C中介公司向B中介公司索佣遭拒，B公司的理由是某房地产公司提供的截图证实李某在签约前3个月内到访过该项目，属于“自然到访客户”，并非“渠道客户”，因此根据约定，A中介公司未获得某房地产公司支付的佣金，B、C、D中介公司自然不能向上一级中介公司获取佣金。

C中介公司向D中介公司要求返还佣金61871.09元未果，遂向法院起诉，要求D中介公司退还佣金61871.09元并支付资金占用损失。

地点：广州市增城区人民法院。

结果：法院一审判决：D中介公司向C中介公司退还佣金61871.09元并支付资金占用损失。D中介公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法：广州市中级人民法院郑怀勇法官表示，A中介公司与某房地产公司签订的《委托销售代理合同》《二手中介带客管理规定》中关于二手中介人员推荐客户获得成交代理费的前提条件包括被推荐客户必须近3个月内没有到访过项目的约定，同样约束下级中介公司。李某在上述期限内已到过涉案楼盘销售现场，C中介公司因约定未获得成功推荐李某购房的佣金，故D中介公司亦不能因推荐该客户成功购房而获得佣金。

法官提醒，中介带看房固然有一定便利性，也可能提供一些优惠，但“羊毛出在羊身上”，开发商支付给中介公司的佣金可能来源于购房者。建议购房者在到访楼盘前通过多种渠道了解楼盘的销售途径和折扣情况，可明确表明通过“自然到访客户”与开发商谈好折扣；如果希望通过中介渠道，则可以在了解价格的基础上利用中介公司“团购优惠”与房产中介谈判折扣，最大限度保障自身权利。

买房捷径？

●中介自称有内部渠道可买笋盘

●客户未买到心仪房子要求退费

2020年12月，周某看中了广州南沙某个即将开盘的楼盘，周某觉得该楼盘地段好、行情火爆，于是找到中介人员黄某进行咨询。

黄某告诉周某，其有内部渠道，可以每平方米不高于32000元的优惠价格购买到该楼盘的房子，还可为周某预留楼层，由其自选户型，周某只需支付20万元服务费即可。

周某听了黄某的话后欣然应允，先行向黄某支付了5万元服务费，并承诺剩余15万元在签订房屋买卖合同后支付。

2021年5月，楼盘开盘认筹，虽然黄某为周某争取到了认购机会，但认购价格却远超周某的预期，且周某也未能优先选择心仪房源。周某即要求黄某退还5万元服务费，黄某认为该款项系服务定金，周某反悔则不予退还。

双方争执不下，周某于2022年4月向法院起诉，要求黄某退还5万元服务费。

地点：广州市南沙区人民法院。

结果：法院一审判决：黄某向周某退还中介服务费45000元并支付利息。黄某不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法：南沙法院法官李慧娟认为，黄某接受周某的委托，为其购买房屋提供中介服务，双方虽未签订书面的中介合同，但已成立中介合同关系。黄某主张周某支付的5万元系定金，缺乏事实基础和法律依据，该5万元款项应理解为周某向黄某支付的中介服务报酬。因黄某并未按照承诺促成周某认购房屋并订立房屋买卖合同，黄某无权向周某收取报酬。考虑到黄某在为周某争取认购资格的过程中开展了必要的中介活动，故由周某向黄某支付5000元的必要费用，剩余的中介服务费45000元应由黄某予以退还。

法官提醒，购房人作为消费者，要提高法律意识，通过正当渠道买房，任何以“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为都涉嫌违法违规，消费者若在购买商品房过程中，发现收取“茶水费”“指标费”“服务费”等违规行为，可及时向住建部门投诉、举报。

新快报记者 杨喜茵 高京 通讯员 钟晓丹 郑怀勇 谢雨虹