上海
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明年房价预计继续上升 富人减税将增高端住宅需求
澳洲房价明年有望继续上升，但将比今年高放缓，而对这个国家高收入人群的第三阶段减税开始，对高端住宅的需求可能会急剧增加。
根据地产资讯公司PropTrack的预测，明年房地产价格可能会上涨1%至4%。
全国房价增长可能比2023年更加可控，根据该公司的数据，2023年在还剩下不到一个月的时间之际，全国房价录得5.5%的涨幅。
PropTrack经济研究主管库舍尔（Cameron Kusher）表示，对住房的强劲需求和低迷的新房建设活动将使明年的房价继续爬升。
他还表示，富裕的买家将受益于第三阶段的个人入息税减免，它将使目前缴纳32.5%和37%个人入息税的人士，税率降至30%。
库舍尔说：“第三阶段减税将于7月开始，这将使高收入者受益，反过来，可能导致对高端住房的需求增加。”
另一个方向是高利率企稳的影响，但不排除央行进一步收紧货币政策的可能性。
库舍尔警告说，如果进一步加息成为现实，将打压买卖双方的情绪。
2023年房地产市场的复苏在很大程度上出乎意料，因为高利率减少了买家可以借到的金额，并使贷款偿还成本更高，从而打压了房价。
然而，可供出售的房屋一直很少，大量移民涌入导致人口增长强劲，使住宅价值不断走高。
这位经济学家说：“这些趋势可能会持续到2024年。”
PropTrack预计未来一年柏斯的房价上涨最强劲，有望上涨5%至8%。
阿德雷德和布里斯本明年也可能有较强劲的增长，墨尔本和悉尼的房价增长预计放缓。
随着更多经济适用房的出现，预计悉尼房价增长2%至5%，而墨尔本房价增长1%至4%，房价涨幅将比今年更温和。
预计侯巴特、坎培拉和达尔文的房价增长疲软，甚至小幅下降。
库舍尔说：“有理由预计，明年未来12个月的价格增长将放缓，但同样，我们发现很难看到价格开始下跌的情况，特别是考虑到我们已经在市场上看到的势头。 ”
事实证明，由于住房供应紧缺和移民增加，尽管澳洲央行自去年5月开始，在18个月内13次加息，澳洲的房地产市场仍具有韧性，其中首府城市的乡镇地区的房价分别上涨了6.6 %和2.8%。
本周二央行暂停加息，让贷款买房者暂时松了一口气，目前对利率走势的观察和分析，聚焦在明年2月央行董事会货币政策会议召开之前，澳洲的官方和私营部门公布的一系列经济数据，以及国际经济形式的变化，它们将影响到这个国家的下一步利率走势。
目前待售房源总数处于历史低位，比11 月的十年平均水准低近四分之一，尽管近一两个月来新推出市场的房源有所增加。
02
2023年悉尼房价涨了8.3% 明年还要涨
经过一年的飞涨后，悉尼的住房危机即将变得更加严重，因为房价可能在新的一年里还要上涨5万澳元。
周四 PropTrack发布的《房地产市场展望报告》预测，到 2024 年，悉尼房价将继续上涨 5%。
经过一年的持续环比增长，房价已比去年同期上涨8.3%，并已超过此前的峰值。
这意味着悉尼的房价中位数比一年前高出约 80,000 澳元。
根据预测，2024年悉尼房价还将上涨 2%-5%，这可能意味着在已经创纪录的高价基础上再上涨 50,000 澳元，从而使悉尼的住宅中位价上涨至约 111 万澳元。
该预测考虑了当前的市场轨迹、住房供应预测、利率轨迹以及迄今为止加息的影响。
PropTrack 经济研究总监库舍尔（Cameron Kusher）表示，由于推动悉尼房价上涨的因素并未减弱，上涨趋势将持续下去。
由于缺乏新房以及新房建设成本仍然极高，买家兴趣不断增加，意味着今年的房价被推高。
然而，据 PropTrack 称，预计增长率将略有放缓。
库舍尔表示：“经济放缓的主要原因是加息的持续影响，我们预计失业率将会上升。”
事实证明，悉尼市场对加息有抵抗力，库舍尔表示，加息现在不太可能停止。
“为了阻止房价上涨，我们需要建造更多的住房并提高利率，但这是不可能的。 联邦政府希望在未来五年内建造 120 万套住房，但这种效果需要一段时间才能满足我们所看到的需求，”
另一个可能影响明年房价的因素是减税，从 2024 年中期开始，减税将使高收入者受益。
尽管当前利率上升且借贷能力下降，新州的首次购房者数量仍比 12 个月前增长了25%。
库舍尔预计，新年期间房价上涨不会减缓首次购房者的购买欲。
03
2024年墨尔本房价或小幅上涨
2024 年墨尔本房价预计将小幅上涨 37,000 澳元。
但由于维州政府税收不断上升，导致房东大量外流，这也是过去一年中上市房屋数量超过任何其他城市的部分原因，这将使维州房市落后于几乎所有其他首府城市。
PropTrack 房地产市场展望报告预测，未来 12 个月该市房地产市场将上涨 1-4%，这可能使房价中位数达到 95 万澳元以上。
PropTrack经济研究总监库舍尔（Cameron Kusher）表示，虽然预计墨尔本的房价增长将低于悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯，但可能会比维州首府在2023年出人意料地达到的约1.7万澳元（1.9%）的涨幅翻一番。此前，市场曾预测今年的销售额将下降7%。
库舍尔先生表示，尽管利率增幅至少是自 20 世纪 90 年代以来最快，但建造新房的成本不断上升，加上维州占全澳移民的很大一部分，这将共同推动房价上涨。
尽管《展望》报告显示，澳大利亚各地的首次购房者将面临艰难的一年，但库什尔表示，创纪录的低租房空置率可能会促使他们中的一些人找到买房的方法，逃离日益不确定的租赁环境。
而具有讽刺意味的是，今年房东加速出售出租房可能会提高他们的机会，因为墨尔本的待售房屋比任何其他首府都多。
“有相当多的投资者希望退出墨尔本和维州，因为那里的税收相当多。”
从明年开始，随着维州政府实施一系列税收以试图弥补新冠疫情时期的预算损失，投资性房地产业主将面临土地税成本增加的打击。
04
新州竞租乱象止不住 租客错失租房机会
受到中介诱导竞租的影响，很多租客错失了租房的机会。
为了应对新州的住房危机，新州政府去年开始禁止租房中介鼓励潜在租客提出更高的房租报价。
今年6月，有关部门也阻止房东和第三方签订协议，但竞租的乱象据信依然存在。
根据新州租客工会的说法，很多潜在的租客受到了巨大的压力，认为要提出更高的房租报价。
工会Policy and Advocacy经理Jemima Mowbray说：“这种压力是通过多种方式体现出来的，包括一些中介和房东持续违反相关规定。租客们表示，他们感受到了一种冲突，他们无法提供更高的房租，但有时候很明显有人提出了更高的房租，他们无法租到房子，就觉得自己浪费了时间。”
新州公平交易厅也证实，他们被迫因为违反广告限制而向中介开出了26950澳元的罚款。其中就有3名中介正在因为推动比要价更高的房租而正在接受调查。
“由于目前调查正在进行中，我们现阶段无法提供更多信息。” 新州公平交易厅从今年3月开始打击中介的违规行为，开出了51张罚单，价值54450澳元。
监管部门还对在类似Gumtree的线上平台对私人房东进行监督，发现33人违反了相关固定。
新州最近任命的租房专员Trina Jones表示，她正在与调查人员密切合作，监管相关规定的执行，评估禁止竞租的规定是否有效。
“我强烈呼吁大家，如果看到有中介违规，请与公平交易厅联系，我们可以努力让租房变得更加公平。”
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