时隔二十年，日本投资者重回全球房地产市场疯狂“扫货”

受到全球房产价格下跌和日元对美元跌至50年低位的刺激，日本投资者今年重回全球房地产市场，以二十年来最大规模购买海外房产。

根据MSCI Real Assets的数据，2023年至今，来自日本投资者的资本在全球房地产市场上的交易额已达74亿美元，是过去15年年平均水平的三倍多。自20世纪80年代末以来，日本很少出现如此规模的房地产投资支出，当时日本的资产泡沫一度推动日本对洛克菲勒中心和圆石滩高尔夫球场等标志性建筑的收购。

不断增加的办公室空置率和全球普遍高利率使其他买家望而却步，由于现金充裕，且是唯一一个仍维持超低融资利率的发达经济体，日本买家令全球房地产市场得以获得一丝喘息之机。

MSCI的数据显示，在全球范围内，日本今年在全球房地产领域海外投资资金来源中排名第五，大幅高于2022年的第16位。在排名最活跃的五个国家中，日本是今年唯一增加投资的。其他国家，如美国和加拿大今年均已大幅削减了购买金额。

房地产公司Newmark Group旗下国际资本市场集团（International Capital Markets Group）的负责人福沙伊（Alex Foshay）称：“日本投资者看到了一个机会窗口，在这个窗口期内，他们更具竞争力。”他补充称，他们的日本客户希望继续在海外消费，尤其是在美国、澳大利亚和印度。鉴于日本本土的投资回报率较低，大多数日本投资者都着眼于实现长期收益多元化。他们认为，尽管日元疲软降低了购买力，但房地产市场低迷仍令目前的价格具有吸引力。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）驻东京的跨境交易主管高山（Hiroyuki Takayama）表示，今年的投资热潮也部分得益于一些日本公司在疫情前，就计划将部分资金分配到投资海外房地产上。这些公司在疫情期间无法开展全球旅行和评估目标，但今年全球从疫情中恢复正常令这些公司的资金得以投向海外。

森喜朗信托公司（Mori Trust Co.）在6月以约1000亿日元（合6.8亿美元）的价格从SL Green Realty Corp.手中购买了公园大道245号49.9%的股份，这是曼哈顿中央车站后面的一座摩天大楼。“我们的优势在于我们有良好的财务基础。”该信托的首席执行官德特（Miwako Date）称，“即使是1000亿日元的投资，我们也可以在不用召集投资者的情况下，自行筹集资金，并迅速执行。”

为实现投资多元化，森喜朗信托于2016年开始进行国际扩张，选择性地进入一些该机构认为具有增长潜力的稳定市场。该信托主要关注美国房产市场，此前曾收购波士顿和华盛顿周围的几栋办公楼。多年来，森喜朗信托一直关注纽约地区地投资机会，直到公园大道245号出现。“如果它是独一无二的资产，我们会尽最大努力在机会出现时收购它”。德特透露，该公司目前的目标是到2030年，实现1.2万亿日元的商业投资，其中约四分之一用于海外。

一些市场人士认为，日本投资者的“扫货”热情也可能有助于解冻基本冻结的美国商业房地产市场。在完成公园大道245号的交易后，森喜朗信托已收到了来自全球各地的房地产收购咨询，但尚未进行进一步收购。

房产经纪商世邦魏理仕（CBRE Group Inc）的美国资本市场执行董事麦克梅诺米（Brandon McMenomy）称：“当日本投资者直接购买时，他们倾向于购买知名资产。这为美国商业房地产市场提供了受欢迎的流动性。”

在全球其他地方，日本投资者今年最大的交易之一是移动运营商KDDI Corp.以13.5亿加元（合9.96亿美元）收购了多伦多市中心的一个数据中心。日本市值最大的开发商三井富岛株式会社的一家合资企业斥资3.15亿英镑（合3.98亿美元）在圣保罗大教堂附近的一栋伦敦办公楼上投资。此外，在悉尼，三菱房地产公司（Mitsubishi Estate Co.）旗下的一家基金以7.79亿澳元（合5.13亿美元）的价格购买了一座商业塔楼。2018年才开始投资全球房产的日本GPIF养老基金也增加了对全球房产的投资。

一位女发言人表示，三井物产一直在稳步进行海外投资，这是其企业战略的一部分，并考虑到了经济和地缘政治风险，但不受短期外汇趋势的影响。三菱地产的发言人表示，该机构一直在稳步进行海外投资，这也是其企业战略的一部分。在进行海外投资时，会考虑经济和地缘政治风险，但不受短期外汇趋势的影响。

虽然日本投资者海外投资房地产热情高涨，但涉足脆弱的全球市场并非没有风险。韩国机构投资者在疫情前向全球办公楼投入了数十亿美元，但今年的估值却大幅下跌。20世纪80年代末到90年代，日本公司也曾遭遇全球房地产投资亏损。1995年，三菱地产在市场最繁荣的时候高价收购了纽约地标洛克菲勒中心，但最后不得不放弃对其所有权。圆石滩高尔夫球场最终也被购入的日本公司以购入价格的60%出售。

MSCI的亚太研究主管周（Benjamin Chow）表示，这些经历在很大程度上促使日本投资者在很长时间内对投资海外房产保持谨慎， “这（今年）是他们很长一段时间以来第一次违背这一标准”。

伦敦第一太平戴维斯公司（Savills Plc）伦敦市中心和国际投资主管道恩（Stephen Down）表示，这次投资与当年泡沫时代的投资存在差异。道恩曾于20世纪90年代初在日本工作。为日本客户在英国和欧洲交易提供咨询的唐恩称：“这次的投资是一个健康的多元化战略，可以让日本投资者获得比日本国内稳定收入更令人兴奋的投资回报。”