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华润+郑东建投联手拿下中原超级总部基地首宗土地,郑州分嘴启航

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昨天上午,郑州再次土拍。

重磅消息传来:

郑州新发展科创实业有限公司武汉润置房地产开发有限公司联手拿下郑政东出(2023)18号地



传说中的中原超级总部基地首宗土地成功土拍。

郑政东出(2023)18号地位于郑东新区七里河北路北、圃田西路东,属于高铁东站东广场组团,地块使用面积为32881.44㎡,约49亩,综合容积率<2.41。分为住宅用地和产业用地两种属性。其中,住宅用地约30多亩。

这块地,位置极佳,很好很强大。

看图:



我们要明白两点:

1、此郑州新发展科创实业有限公司,为郑州市郑东新区建设开发投资总公司(简称郑东建投)全资子公司。

2、此武汉润置房地产开发有限公司,即大名鼎鼎的【华润置地】。

华润不必多言了,就是郑州神盘华润幸福里和华润万象城的那个华润

一个为国企平台公司,一个为全国TOP央企房企,两者均实力雄厚。

强强联手,拿下中原超级总部基地首宗土地,标志着郑州中原超级总部基地建设大幕正式启动!



中原超级总部基地,【东哥探盘】平台之前说过多次。

我称之为“陆家嘴郑州分嘴”。

之前官方新闻报道如下:

中原超级总部基地位于郑东新区高铁枢纽东北部,占地面积1200亩,总投资约200亿元。
拟打造集超级总部中心、独栋总部、文化展厅、商业、教育和住宅等业态为一体的综合体项目。
通过盘活低效资源,升级产业业态,激发产业活力,提升城市风貌,完善城市功能,对片区进行提升更新。
将采用世界先进水平的建筑设计和高端智能化设施,为总部企业提供全方位的综合服务。
建成后将成为在国内具有影响力的新一代超级总部经济区标杆、“郑州之眼”、城市新中心
中原超级总部基地整体空间布局为:一芯两轴五区。
一芯为超级总部核芯;
两轴为中央商务轴和数字创新轴;
五区为数智产研社区、未来产业孵化区、数字文创展示区、国际文教社区及智慧低碳社区。

中原超级总部基地未来场景如下:







上图为概念效果图。

目前,最终规划效果图还没确定。

通过效果图,我们已经能感受到其震撼性。



仔细研究这个中原超级总部基地片区土地控规,其整体包含11块商务商业用地、1块文化建设用地、2块教育用地、9块住宅用地。

目测,中原超级总部基地的中间超级总部核芯位置有3栋商务楼。

其中,最高楼高度为260米。



260米啊,又一摩天高楼。

看到这个效果图,我想起了几天前我去上海考察的前滩太古里



说说中原超级总部基地这个首块住宅用地吧。

这块地,大概30多亩。

地块为南北地块,南面为一线河景——七里河

河对面就是正商国际大厦尚湖大厦(据说有希尔顿国际酒店)。

30多亩地,盖不了几栋楼。

从指标来看,地块综合容积率小于2.41,住宅限高80米。

住宅产品肯定是19-26层的高层产品。

肯定是精装。

在出让条件里,写的清楚:

该地块所建商品住宅(毛坯)综合销售均价不超过24700元/㎡
如采用成品房交付,装修价格不得超过4900元/㎡,且装修价格应一并计入销售价格,不得分拆为独立合同。
加起来总价限价为29600元/平米

结合华润幸福里的成功经验,我觉得这块地肯定也是现代简约风格

至于户型配比,看郑东建投和华润的战略目标了。

是做高端精品还是流量盘,目前不得而知。

站在我的角度,我希望做高端精品盘。

来,倒推法思考:

如何做盘能够让这个盘卖29600元/平米?

1、售价是否有机会卖到29600元/平米?

答案:我觉得有机会。前提是高端,品质,精装。真正的高端。

华润幸福里的成功经验已经证明可行。

而且,其品质必须比华润幸福里的产品还要高端,还要升级。

2、与华润幸福里比,这块地卖这个价的威胁(SWOT)是什么?

答案:目前片区不够成熟,配套不够完善,属于未来美好但需要时间发展的片区。

而且,目前没有媲美华润郑东万象城的商业/酒店/写字楼以及周围成熟的既有场景。

3、从规划来看,肯定有高端商业/酒店/写字楼。问题是:实现,需要多久?买房人认不认?

答案:郑东建投和华润需要坚定客户和市场的信心。

我是有信心的。据说,这里很可能要做华润万象天地。如果这个消息放出来,29600元/平米就有可能。

4、如何做能够靠近29600元/平米?

答案:做华润幸福里住宅的升级版。

A:外立面全部太空铝板。

B:要有落地窗,要有大横厅,户型要再优化。

C:精装标准要提升。目前华润幸福里的精装标准还是不够高端。一定要真正做到装修价格4900元/㎡的标准。

5、就算与华润幸福里地块比目前存在短板,若做到我说的这些,售价接近或者达到29600元/平米是有可能的。

6、最不济也能达到28000元/平米。

7、有人说:如果卖28000/平米,客户就买北龙湖北岸小高层了。

答案:是吗?你真的以为所有人都喜欢北龙湖北岸?你真以为这里的未来不如北龙湖北岸?

至少,这里没有飞机声音吧。

至少,这里有看得见摸得着的河景吧。

至少,这里有看得见摸得着的五星级酒店、超级商业和摩天写字楼吧。

至少,这里出则繁华入则安静有城市天际线城市景观吧。

至少,这里出差多方便啊不用开车打车。

8、至于户型面积配比,我建议145、160、185平米三种户型。

不要超过185平米。更不要破200平米。

户型一定要做好,要比华润幸福里户型更好。

9、如果达不到高标准(真豪宅),那就只能卖25000元/平米左右了。

10、各位买房人:盯着中原超级总部基地这些地块吧。

未来,还有8块住宅用地。有些地块,比首个地块更好。

郑东建投,加油!

把这个片区做成郑州最屌的地方,超越CBD,超越高铁东站西广场。

华润,加油!

把这片区做成比华润幸福里+郑东万象城更牛的片区+住宅,把华润万象天地做进来,把超级摩天大楼做进来,把奢华五星级酒店引进来。

这样,高铁东站+金水东路周围,就是你华润的天下。

这样,华润郑东万象城+华润万象天地+华润万象汇,你就是商业霸主。

这样,这一片未来的住宅开发你才能有更好的溢价,华润郑州才能在未来PK掉保利郑州、万科郑州,才能成为郑州市场霸主。

郑州,加油!

希望相关部门能集中所有力量,提高城市审美力,做好片区高标准整体规划和高标准落地,不要辜负了这片土地。

以东三环+金水东路为交叉点,西边有郑东万象城(200米+)、正弘摩天楼+正弘里(250米)或者港资项目,这里有260米高度的中原超级总部基地,南边有高铁东站东广场的306米摩天高楼及商务集群,高铁东站片区是郑州的绝对级中心。

这里是郑州之眼,这里是郑州之心,这里是郑州之脸!



未来,郑州北有北龙湖金融岛,中有这里,东有未来的六合CBD,南有航空港。

东三环和京港澳高速才是郑州未来的城市南北中轴线。

中州大道会成为过去式。

这是趋势。

趋势不可挡。

相信我的判断。

本文完。

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