武汉买房新的“窗口期”开启？

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，正在看房，刚需自住，已婚无孩，请问买房在武汉主城区和非主城区有哪些区别呢？

汉叔：先说配套，一个城市的发展都是先从一个老城区发展起来的，比如武汉，起源于汉阳的钟家村，后来才有了武昌和汉口，逐步发展到现在的大武汉。和生活息息相关的衣食住行，比如菜市场、商超，学校，公园、公交和地铁等等，在主城区基本上一到两站路就会有。而现在的远城区，比如东西湖，阳逻、蔡甸、新洲等等，会发现大型商超万达、永旺，摩尔城之类的密度都不够，可能一个行政区，才一到两个大型的商业综合体，基本上只能靠底商来解决。本质上来讲能够养得起大型配套设施的前提取决于人口的基数，而主城区的人口密度和总量都远远超过远程区，所以人口数量决定了配套的便利性，主城区下楼就是便利超市，而远城区基本上要开车前往，这才是最大的区别。

第二再说地铁规划，武汉规划的地铁线路基本上覆盖的都是武汉市中心的三环内，包括规划中的地铁线也基本在三环内，三环外少的可怜，就一到两条，甚至有的一条也没有。买房优先买好地段，地段好，人口集中，消费力强，工作机会也越多。住在远城区，在主城区上班的话，开着上班路上堵不说，还浪费时间，本质上来讲，房价等于房子周边资源的总和，远城区虽然住着舒服，但是工作机会不在那边的话，还是不太建议买远城区，除非预算不够，过渡一下。

第三，最教育资源的问题。孩子落户主城区，中心城区和远城区的中考普高率数据，结果一目了然，垫底的远城区是东西湖，普高率才39%，这个数字说明教育资源的天差地别。100个人里面参加中考有61个孩子不能上高中，只能去读中专或者职高，可能不到20岁就要参加工作挣钱养家。这冷冰冰的数字背后是社会惨痛的现实，这就是教育带来的人生轨迹的巨大变化。而且非主城区中考的时候只能报考自己行政区的高中，而主城区的中学毕业生可以报考全市的高中，也就是主城区可以跨区报考更好的高中，而非主城区只能自己玩自己的，如果你看了这里。

你肯定就明白了，我们不能决定孩子出生的家庭，但是可以改变孩子的成长环境。所以如果你是第一次买房，就尽量买主城区。

提问：汉叔，你好，首付60万左右，首房首贷，买哪里比较好？

汉叔：你好，这个预算在你意向片区内不是很好找到合适的房源，如果能稍微增加首付到80万左右，可选范围会大很多。白沙洲是价格洼地，区域内新房价格友好，比较适合刚需。南湖片区发展较为成熟，居住便利，但是交通拥堵，区域发展速度也不够快，而且新房价格也超过你们预算了。比较建议买三环内的二手房，但是同样还是要你们稍微提高一点首付预算。武汉买房选筹详见知识星球。

提问：汉叔，你好，武汉未来到底是如何发展的？怎么找到武汉房价翻倍的板块？

汉叔：你好，首先不会向南发展，一方面江夏地形不利，产业拓展无形增加机会成本，黄家湖、汤逊湖青菱湖切断了与主城区的联系，交通成本高，江夏中段被连绵不断的山体阻碍，可供开放的土地啊是非常有限的。另一方面，与江夏交界的潜力被山体湖泊限制，无法形成了连绵的产业带，所以武汉南部的发展只能是旅游业，承接一下光谷的产业外溢。第二，也不想向北发展，黄陂北部是木兰山，中部是农田，可供发展的空间是有限的，且还被湖泊等水系限制，再加上汉口的传统优势，是金融、商务、商贸，所以啊，外围板块只能承接一些办工厂、物流等劳动，密集产业，第三更不要向西发展。一方面汉江发展已经成为过去时，不是国家的产业带，辐射范围有限。另一方面，汉江发展轴上游势江汉平原是湖北的粮仓，只能发展农业，再加上南水北调工程的限制，汉阳经济体量太小，后劲不足，再加上车谷发展遇到的瓶颈，与汽车相关延伸的产业都受到了限制

提问：汉叔，你好，买房的过程中非常纠结，不知道怎样的房子才是适合自己的， 在买房中最应该考虑的是哪些方面的因素呢？我该怎样才能买到适合自己的呢？

汉叔：你好，在买房过程中，你首先应该考虑的因素就是预算。根据预算来决定自己购买的房子大致位于哪些范围之内。其次，就是要考虑自己的工作地点以及通勤时间来选择适合自己的房子。一般来说，建议选择主城区的楼盘，因为主城区的学区涵盖数量较广，并且保值增值性也高于远郊区。其次就是要考虑地铁，医疗，商业等基础设施以及公园等公共配套设施，根据自己的需求进行合适的选择。然后就是要选择适合自己的户型，以及品质较高的楼盘。最后就是要关注买房的不利因素，以免后悔。此外，还要尽量买发展潜力比较大的地区，以确保自己的房产未来有较大的升值空间。

提问：汉叔，你好，名下有套自住房，现在想买第二套，郊区别墅和市区大平层，哪个更值得买？

汉叔：你好，你要明白房子的本质是什么？买房一直强调地段，地段上聚集各种优质的资源，包括教育资源，医疗资源，商业配套，就业机会等等，房子背后所代表的地段价值，以及房子背后的种种红利！真正的别墅，第一至少是独栋别墅，第二有较好的流动性！不然顶多算高档住宅，未来改善，市区大平层反而稀缺。