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上海再上线3个10万+项目,今年新推房源超8.6万套

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界面新闻记者 | 王婷婷

年底临近,为激活楼市热度,上海在时隔半月后再上新19个商品住房项目,共55.8万平方米,合计5247套。

这是上海2023年以来的第12批次新房源,保持了每月一批的节奏。此次19个新盘分别分布在浦东、徐汇、静安、普陀、闵行、嘉定、奉贤、青浦8个区域,备案均价63327元/平方米。

从备案价区间来看,均价在6万元/平方米以下的项目8个,面积占比约49.7%;6~10万元/平方米以下的项目8个,面积占比约41.4%;10万元/平方米以上的项目3个,面积占比约8.9%。

在该批次中,10万+项目具体是徐汇田林板块的中铁峯汇里、静安中兴路板块的越秀静安悦、普陀区真如板块的品尊国际。除此之外,第12批次中热度比较高的楼盘还有金鼎睿府、绿城沁蘭园、绿城留香园。

据界面新闻统计,截至目前,上海2023年共推出12批次新盘,合计315个项目、86368套新房源。

从近期上海新房市场的表现看,出现了红盘难卖的情况。以前滩豪宅项目世纪·前滩天汇为例,11月13日项目结束认筹,认购率为58%。

不仅是热盘降温,刚需项目的去化难度也增加。11月28日,地铁轨交盘定位的江桥龙湖青云阙因为认筹人数过少,取消摇号和线上开盘,改为当天在售楼处线下选房。在一个多月之前,该项目开盘后的认购率还是超过9成的成绩。

据上海链家研究院的监控数据显示,11月全市共成交新建商品房5300套,环比增长4%,成交金额396亿,环比下降9%,套均总价746万元/套,环比下降12%,同比增长4%。

根据上海中原地产数据数据显示,11月前2周周度成交只有8万多平方米,甚至有1周成交量下探至2万平方米,几乎与春节时期交易量相当,市场热度不高。最后一周在翘尾效应支撑下反弹,但最终交易量也未触及20万平方米的“冷热线”。

从空间分布来看,浦东新区继续领跑并成为重要支撑力量,11月全区成交21.7万平方米,几乎占交易总量一半。远郊区域中,嘉定区成交面积超过4万平方米,青浦和松江略显不足,成交面积都不足3万平方米。而市区范围交易几乎停滞,普陀、徐汇、杨浦等区域的成交都不超过1万平方米。

在成交前十榜单中,虽然仍是以中高端改善为主,但11月的高端产品量减少。10月份前十榜单有一半是10万+项目,而11月只有1个,江板块的浦开摩登江南,网签均价11.5万元/平方米,也是11月成交面积第一的项目。

此外,成交前十榜单中还有4个6-9万元/平方米的中高端改善项目。在成交结构性变化下,11月新房成交均价为64328元/平方米,环比出现下降。

在卢文曦看来,供应增加是去化遇压力的主要原因。11月新增供应107.7万平方米,环比增加22.5%,是今年第二个单月供应过百万方的时间点。

“临近年底新房供应加快脚步,但市场新增客户有限,目前主要购买力是前期已经入市的存量买家。供应增多后,需求面临分流。”

不少项目启动渠道营销,给予折扣优惠等。比如位于松江新城的万科海上映象,对新业主最高可给予28万元的优惠;位于奉贤区的奉发云邸项目则推出限时5套一口价房源,约总房价的95折。

营销竞争激烈,也不乏项目以低于联动价的价格入市。如华润观宸润府的价格低于联动价480元/平方米,中企云启春申也降价838元/平方米入市,新四季都会二期降价1230元/平方米,奉贤区的上江南璟荟名庭降价341元/平方米,松江区的招商云澜湾降价311元/平方米等。

一名房企内部人士告诉界面新闻,当前上海新房市场降温的原因除了是供应增加,购房者的选择空间充足外,主要与二手房市场未真正活跃起来有关。“只有二手房市场流动起来,新房市场才会好卖。”

在他看来,当前上海市场缺乏的并不是刚需购房者,而是刚改、高端改善等群体。如今二手房不好卖,这部分群体也就没机会购入新房。

二手房成交方面,据网上房地产数据显示,11月上海二手房共成交15940套(包含商业公寓、商铺、车位等),环比10月多卖1079套,环比上涨7.2%,超过上海二手房枯荣线15000套。

卢文曦向界面新闻表示,当前市场分化越来越显著,市区内房源只是相对郊区压力小一些,即便是内环内还是有项目无法清盘。

“没有更多利好政策落地前,成交还会延续当前的状况。”当然,不排除年底房企加快资金回笼脚步,或有更多新盘推出折扣等营销举措,届时年底收官成交量会有小幅上扬。

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