上海
界面新闻记者 | 王婷婷
年底临近，为激活楼市热度，上海在时隔半月后再上新19个商品住房项目，共55.8万平方米，合计5247套。
这是上海2023年以来的第12批次新房源，保持了每月一批的节奏。此次19个新盘分别分布在浦东、徐汇、静安、普陀、闵行、嘉定、奉贤、青浦8个区域，备案均价63327元/平方米。
从备案价区间来看，均价在6万元/平方米以下的项目8个，面积占比约49.7%；6～10万元/平方米以下的项目8个，面积占比约41.4%；10万元/平方米以上的项目3个，面积占比约8.9%。
在该批次中，10万＋项目具体是徐汇田林板块的中铁峯汇里、静安中兴路板块的越秀静安悦、普陀区真如板块的品尊国际。除此之外，第12批次中热度比较高的楼盘还有金鼎睿府、绿城沁蘭园、绿城留香园。
据界面新闻统计，截至目前，上海2023年共推出12批次新盘，合计315个项目、86368套新房源。
从近期上海新房市场的表现看，出现了红盘难卖的情况。以前滩豪宅项目世纪·前滩天汇为例，11月13日项目结束认筹，认购率为58%。
不仅是热盘降温，刚需项目的去化难度也增加。11月28日，地铁轨交盘定位的江桥龙湖青云阙因为认筹人数过少，取消摇号和线上开盘，改为当天在售楼处线下选房。在一个多月之前，该项目开盘后的认购率还是超过9成的成绩。
据上海链家研究院的监控数据显示，11月全市共成交新建商品房5300套，环比增长4%，成交金额396亿，环比下降9%，套均总价746万元/套，环比下降12%，同比增长4%。
根据上海中原地产数据数据显示，11月前2周周度成交只有8万多平方米，甚至有1周成交量下探至2万平方米，几乎与春节时期交易量相当，市场热度不高。最后一周在翘尾效应支撑下反弹，但最终交易量也未触及20万平方米的“冷热线”。
从空间分布来看，浦东新区继续领跑并成为重要支撑力量，11月全区成交21.7万平方米，几乎占交易总量一半。远郊区域中，嘉定区成交面积超过4万平方米，青浦和松江略显不足，成交面积都不足3万平方米。而市区范围交易几乎停滞，普陀、徐汇、杨浦等区域的成交都不超过1万平方米。
在成交前十榜单中，虽然仍是以中高端改善为主，但11月的高端产品量减少。10月份前十榜单有一半是10万+项目，而11月只有1个，江板块的浦开摩登江南，网签均价11.5万元/平方米，也是11月成交面积第一的项目。
此外，成交前十榜单中还有4个6-9万元/平方米的中高端改善项目。在成交结构性变化下，11月新房成交均价为64328元/平方米，环比出现下降。
在卢文曦看来，供应增加是去化遇压力的主要原因。11月新增供应107.7万平方米，环比增加22.5%，是今年第二个单月供应过百万方的时间点。
“临近年底新房供应加快脚步，但市场新增客户有限，目前主要购买力是前期已经入市的存量买家。供应增多后，需求面临分流。”
不少项目启动渠道营销，给予折扣优惠等。比如位于松江新城的万科海上映象，对新业主最高可给予28万元的优惠；位于奉贤区的奉发云邸项目则推出限时5套一口价房源，约总房价的95折。
营销竞争激烈，也不乏项目以低于联动价的价格入市。如华润观宸润府的价格低于联动价480元/平方米，中企云启春申也降价838元/平方米入市，新四季都会二期降价1230元/平方米，奉贤区的上江南璟荟名庭降价341元/平方米，松江区的招商云澜湾降价311元/平方米等。
一名房企内部人士告诉界面新闻，当前上海新房市场降温的原因除了是供应增加，购房者的选择空间充足外，主要与二手房市场未真正活跃起来有关。“只有二手房市场流动起来，新房市场才会好卖。”
在他看来，当前上海市场缺乏的并不是刚需购房者，而是刚改、高端改善等群体。如今二手房不好卖，这部分群体也就没机会购入新房。
二手房成交方面，据网上房地产数据显示，11月上海二手房共成交15940套（包含商业公寓、商铺、车位等），环比10月多卖1079套，环比上涨7.2%，超过上海二手房枯荣线15000套。
卢文曦向界面新闻表示，当前市场分化越来越显著，市区内房源只是相对郊区压力小一些，即便是内环内还是有项目无法清盘。
“没有更多利好政策落地前，成交还会延续当前的状况。”当然，不排除年底房企加快资金回笼脚步，或有更多新盘推出折扣等营销举措，届时年底收官成交量会有小幅上扬。
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