万亿城中村改造掀历史性风口，首开股份或成最大赢家

继建设银行之后，11月27日，交通银行在上海与部分房地产企业召开座谈会，整场会议主要是围绕管理部门提出的“三个不低于”指标要求进行，进一步支持房企合理融资需求。据了解，首开股份、万科、绿城、龙湖、美的置业、新城控股、信达地产、卓越陆家嘴集团、仁恒置地、大华集团、浦发集团、滨江集团、新希望地产、伟星集团等15家房企代表参会。

“三个不低于”、“房企白名单”未来将对房企融资形成实际支持效果，作为此次参会企业之一，“京城一哥”房地产开发企业首开股份(600376)，有望成为本轮风口的最大赢家。
首开股份大股东最早可追溯至上世纪70年代的北京市建委统建办公室。公司2014年起涉足棚改，2015年提出“城市复兴官”的发展战略，积累城中村改造经验。作为全国最“懂”北京城市更新的一家房企，在整个房地产行业面临挑战和压力的时刻，首开股份坚持优化融资结构与控制有息负债并重，在融资上不断取得逆境突破，项目开发上继续发挥快周转的优势。
经济弱复苏背景下，大手笔的内需刺激政策近期陆续出台。4月28日，政治局会议明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造；7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并强调这是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措；7月24日，政治局会议再一次会议明确指出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
前期两次政治局会议，一次国常会，足以说明这件事情的分量。
此后的三个月里，中央进一步明确其实施路径。住建部10月12日消息称，将分三类推进实施改造，主要是符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。住建部此次消息还指出，各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，目前已有162个项目入库。
对于进入存量博弈期的房地产而言，也只有城中村改造才能释放出足够多的增量。
根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有8个超大城市（城区常住人口1000万以上）和11个特大城市（城区常住人口500万以上1000万以下）。
中信证券研究部测算，这19个超大特大城市的商品房销售额占全国市场份额的比重约37.2%。广发证券研报称，粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿元量级，“十四五”期间累计规模可能超万亿元。
四十年首都城市复兴官 再迎上亿平方米市场新增量
北京是全国近年来第一个在城中村更新上“动手”的城市。
早在2021年，北京印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出对城市建成区（规划基本实现地区）城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，小规模、渐进式、可持续的更新。2022年4月，北京再一次发文《关于进一步加强第一道绿化隔离地区规划建设管理的实施办法》，强调“到2035年，北京一绿地区要确保全面实现城市化”。
由北京城市更新联盟联合北京市城市规划设计研究院、戴德梁行共同编写的《2022北京城市更新白皮书》显示，北京市存量建设用地和存量建筑规模较大，建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平方米，其中中心城区约1.66亿平方米。
不止如此，面对开发商前期投入大的问题，今年6月，北京市政府还通过11家商业银行发行地方政府债券20亿元。
对于“京城地主”首开股份而言，这又是一次新的发展机遇。首开股份作为深耕京城四十年的老牌开发商，还有另一个鲜为人知的名字——北京市的“城市复兴官”，源于公司的大股东首开集团，最早可以追溯至1977年成立的北京市建委统建办公室。从崇文门一路向西建到宣武门，改革开放后北京市第一批住宅建筑就有首开的影子。40年后，首开股份再次接棒担负起了这一重任。2015年，首开提出“城市复兴官”的发展战略，积极在北京践行城市更新。
根据首开股份披露，2016年公司的各项棚户区改造及土地一级开发项目仅有3个，截至2020年，在施和储备项目增至12个。此外，首开股份数个城市更新项目于近几年内均取得良好进展；2022年长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌，京内外各项目不断入市运营，其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租。2023年公司继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，昌平区LONG街项目更是获评第二届“北京城市更新最佳实践”。城市更新正逐渐成长为首开股份传统地产开发业务外的“第二曲线”。
如今面临政策催化下的亿平方米的增量风口市场，首开股份已整装待发，欲重塑昔日辉煌。公司8月1日回复投资者提问表示，公司过往在北京参与了多个棚改项目，现正积极研判最新的城中村改造政策内容，结合自身情况积极参与未来城中村改造及棚改业务。
旧改经验写入政策教科书 整装待发下一轮风口
与前次大规模货币化棚改不同，本次城中村改造的实施主体对当地大型央国企更为“友好”。
一方面，城中村改造耗时长、难度大，使得其更需要大规模、长周期、低成本的资金注入。据中信证券统计，在流动性宽裕、房价上涨预期非常明显的时期，尤其是2012年之前，有大量民企活跃在城中村改造项目中，如泛海建设、新湖中宝、富力地产、时代地产等公司都有参与。但自2016年之后，民企对城中村改造的参与热情明显下降。出现这种现象正是因为城中村改造存在不小的资金壁垒。
另一方面，改造涉及整体规划制定，拆迁补偿谈判、回迁方案谈判、居民拆迁安置等复杂流程，往往不是“初来乍到”的公司短时间内可以解决的，对当地市场更熟悉的本地化公司会更有利于城中村改造项目的推进。
在这一轮去化过程中，首开股份无疑是进展最领先的房企之一。面对融资端的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。资料显示，2022年公司累计归还到期负债约515.37亿元，带息负债规模较年初降低121.54亿元。凭借首都国企的信用背书，公司的融资利率也不断降低，2022年的整体平均融资成本为4.52%，较2021年的4.85%明显下降。
首开也是最“懂”北京城市更新的一家房企。《中共北京市委关于“十四五规划”和2035年远景目标的建议》的第七条《深入落实城市总体规划，切实提高首都城市治理水平》明确提出持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”、“首开经验”，引入社会资本参与。
所谓的“首开经验”，源自以首开集团为实施主体推进的老旧小区改造。2019年12月，北京市领导到石景山调研时，对集团在老山东里北社区老旧小区更新试点表示认可。在北京市2020年国民经济和社会发展计划报告中，提出总结完善发挥市管国有企业主体作用的“首开做法”。2020年7月，市领导调研石景山、西城老旧小区改造工作，首次提出总结“首开经验”。随后，在市委十二届十五次全会、十六次全会上，在北京市十四五规划建议、北京市2021年国民经济和社会发展计划报告中，均提出要推广“劲松模式”“首开经验”。2022年，“首开经验”被写入北京市十三次党代会报告。首开集团也总结形成了老旧小区改造、城市更新等领域的“首开经验”。回顾“首开经验”形成过程，实质上是市委在老旧小区改造领域，坚持“两个毫不动摇”，对“国企敢干、民企敢投”的鼓励和鞭策。“首开经验”不止于老旧小区改造领域，需要从首开集团整体出发，结合国资布局、国企改革、首都发展及百姓诉求，从市属国有房地产企业三重身份上寻找答案。可将首开经验归集为四个字——“向心·利民”。
随着未来全国城市的更新改造全面铺开，首开股份无疑将拥有充足的经验和“子弹”来抢占线机。
融资额度逆势突破 开发主业捷报频传
除了攀上万亿城市更新风口外，首开股份的房产开发主业近期也捷报频传。
融资方面，公司不断取得逆境突破，2023年2月，首开股份成功发行39亿元公司债券，在合理管控财务、缓解资金压力的同时，“手中有余粮，出手心不慌”。
3月28日，首开股份在银行间市场成功发行2023年第三期中期票据，募集资金15亿元，期限3+2年，票面利率3.93%，创2023年以来新低，全场认购倍数近三倍，圆满完成公司一季度56亿元中期票据发行工作，实现融资开门红！
9月19日，中国银行间市场交易商协会接受首开股份申请注册的3期中期票据，首开股份已获得注册通知书，规模总计108亿元，为公司实现2023年9月-2024年6月行权的协会票据借新还旧提供了额度保障，体现交易商协会对公司的支持及认可。
项目开发方面，首开股份继续发挥快周转的优势。今年3月，首开股份以底价27亿元的价格竞得北京市昌平新城东区三期土地一级开发项目CP00-1002-0001地块R2二类居住用地国有建设用地使用权，地块土地面积49176.79平方米，规划建筑面积约10.82万平方米，地块容积率2.2，销售指导价5.3万元/平方米。
拿地次日即公布案名“梧桐山语”，刷新北京市场纪录。随后，在“三年成势、五年成形、十年成城”的昌平新城东区建设提速背景之下，该地块也实现了从竞价拿地到进场施工仅用时6天的“拿地即实质开工”新速度。
中指研究院发布的数据显示，今年1-7月，首开股份以390亿元销售额，跻身全国排行榜TOP27。土地方面，公司7月一口气“连下三子”：20日以31.97亿元拿下昌平区沙河高教园区四期(二)地块；仅一天后，以2.65亿元0.4%的溢价率获取厦门湖里区马厝商住用地；25日又以22.82亿元0.53%溢价率，精准投拓北京市顺义区顺义新城第1街区地块。融资渠道的畅通和快速去化的能力便是公司不断“加仓”的底气。
2021年10月，北京二批次两集中调整出让规则，取消绝大多数地块出让要求中的“竞自持”规则，改为有限制条件下竞“现房销售面积”“政府权益比”及摇号，同时限制地块溢价，溢价率由25%下调至15%，释放土地利润。按照房企平均2年的“拿地—销售——竣工” 的开发周期测算，首开股份前期的获取的高溢价土地应已陆续结算完毕，今后公司结算的项目将以2021年新规则下获取的土地为主，有望为公司释放利润。
房地产步入新周期，行业虽然告别了开发业务的高毛利时代，但在新的发展机遇下，首开股份紧追政策的方向，在房地产高质量发展的新周期下，抢占了先机。