未来10年，贵阳一环内的老破小，被棚户区改造的空间有多大？

棚户区改造，一直是推动城市旧城改造和城市界面更新最直接、最见效的方式，一直以来非常受城市和市民的欢迎，城市能够迅速做大资产盘面，改善市容市貌，市民能够得到相应的拆迁补偿，一夜之间跨越阶层成为富裕家庭。

贵阳最有名的棚户区改造项目，要数10多年前的花果园了，整个片区占地达6000多亩，投入达到1000亿左右，如今已成为贵阳主城区最热闹、最繁华的CBD商圈。

如果按照当时的房价来计算，这些年来，花果园给贵阳这座城市带来的回报是非常之高的，不仅是从50多万城区居住人口的规模上，还是从给城市刷的存在感、知名度而言，都是多赢的局面。

但是，具体到贵阳这座城市的发展阶段而言，未来留给棚户区改造的空间，还是很大的：

1、主城地块价值未完全释放

贵阳当前已经通了1~3号3条地铁了，未来还会有S1号线和S2号线，甚至更多地铁，尤其是1~3号线，有很多站点，经过的是贵阳老城区的区域，不少地铁站附近都是低矮的步梯楼、老旧小区，甚至是城中村。

如果一个地铁站，甚至是地铁换乘站，周边都是那种只有6~7层楼高的老旧小区步梯楼，一层2户，那么只能说，无论是地铁的交通载客价值，还是地块的区位优势，都没有完全释放出来，导致资源错配。

一般而言，城市主城区域内的地铁站，周边的商业地产、住宅地产，含金量都是相当之高的，不仅从租金价值，还是从资产价值而言，对于做大城市总体资产盘面有很大的助益，而如果是低矮的老旧小区，就会有很明显的物业瓶颈了。

因此，从这个角度来看，贵阳主城区（特别是老一环内）很多地铁站方圆1km以内的老旧小区、棚户区、城中村，理论上，未来都应该全部改换面貌，不只是刷刷外墙、换换玻璃这么简单。

2、老城区居住密度仍然偏高

贵阳老城区部分片区的居住密度高，居住质量低，城区规划很难整体连城一片拓展开来，一个很大的原因，就是位于城区地块上星罗棋布的棚户区、城中村。

过多的棚户区、城中村，不仅会使老城板块的城市界面不如新建的板块，而且还会导致很多城区人口过度集中于老城，拥挤的交通、稀缺的停车位、低廉的租金、客单价偏低的低端商业，都造成了很大的低效甚至无效运转和消耗。

老城区如果不重新规划布局，那么，一些新开发的板块（比如贵安新区）的人口和产业热度，也很难导流过去，造成“新城区过冷、老城区过热”的人口和商业分布不平衡。

3、房价较低，棚改有利润空间

棚户区改造的一大推手，就是房价，房价能够给棚改参与中的各方带来利润。

利润空间的前提，是两个条件：第一是入场改造时的房价足够低，历史包袱更容易解决，第二是未来房价上涨空间大，房企才会有动力大面积拿地进行棚改。

推倒了原先的老旧小区，采取货币化补偿，就会产生大量新的购房需求，而这些手握现金的拆迁户，也会顺势把住房置换到原址附近新开发的楼盘（解决棚改后新建房的销量问题）或新城区新开发的楼盘（导流到新城区），供需变化也能带来一波上涨行情。

贵阳当前的平均房价，也就是八九千到一万左右的水平，这对于一座二线城市、省会城市而言，堪称性价比极高的洼地。

而且，从未来贵州全省的人口迁移趋势来看，贵阳作为省内为数不多的人口净流入城市（近 10年平均每年新增约14万常住人口），又是西南板块的高铁枢纽城市，在贵州的强省会战略下，贵阳对于省内各市州、省外年轻人口的虹吸会越来越强，未来，这座城市房价的天花板，还是有很大想象空间的。

综上所述，当前贵阳棚户区改造的空间，还是很大的。