华发上海新盘热销，“红盘制造机”登销售第二，少数股东权益过高屡被质疑

开盘不足一周，华发静安华府二期接近售罄。

网上房地产数据显示，此次11月25日开盘的二期共推出227套房源，过会均价11.9万/平方米，可售房源剩余19套。

这个项目处于上海的核心地段，东至东宝兴路，南至天通庵路，西至宝通路，北至芷江中路。

2022年9月，上海第三批次土拍中，华发以总价约80亿元，竞得静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块，地块出让面积5.9万平方米，溢价率为0，成交楼板价4.8万元/平方米，房地联动价11.9万/平方米。

10月，上海新房销售数量和成交均价环比分别下降了23.8%和3.8%，但核心房产还是呈现出其“抗打”的特性。

近期上海十批次推出的楼盘在密集开盘，几个热门的核心区域新项目都取得了不错的数据，比如上海徐汇滨江两大顶流新盘汇元玺入市房源414套，有1090+组客户参与认购，认购率260%＋；保利滨江天珺推出364套房源，有1040+组客户认购，认购率280%＋。

华发静安华府也是其中之一。

单看这个成绩，在目前的市场环境下确实表现不错，但是跟一期相比，就能看出差距。这个项目一期提出291套房源，吸引了890+组客户，认购率高达308%，以53.96的入围分触发积分制，但积分要求并不高，项目开盘售罄。

来自珠海的华发，已经是上海市场不可忽视的巨头。

根据克而瑞数据，华发1-10月在上海实现权益销售金额253.10亿元，同比提升80.63%，位列上海权益销售金额榜单第2名。

今年，华发在上海先后推出了多个“红盘”，1月古美华庭项目二批次加推，8.26亿货值，开盘去化率100%，项目清盘；3月，古美华府首开，295套房源售罄，销售额26.13亿，4月二批次加推，222套房源销售21.51亿，古美华府住宅清盘；四季河滨项目3月底首批次开盘推出21.24亿货值，开盘当天售罄；下半年除了静安华府一期外，9月位于青浦徐泾的华发蟠龙四季项目一次性全部推出409套全部房源也是当天售罄，最终认购率约300%。

10月单月，华发多个盘进入了克尔瑞单盘销售榜单，其中华发半岛华庭以11亿元的销售额进入了前十名。

而整个上海为华发的销售贡献了巨大的价值。机构数据显示，前十月整个华发的销售额1120.5亿元，在房企总榜单排名第14，上海占比超过20%。

作为重镇，华发在上海的投资也一直持续加码。

11月23日，华发股份发布公告，与招商蛇口合作开发上海市静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目，华发股份持有项目公司60%的股份。

项目地块的土地出让金额为71.35亿元。华发股份拟以现金方式将项目公司上海铧崧注册资本增资至28亿元，用于项目开发建设。

在公开的土拍市场，华发曾在10月25日以17.33亿的报价，摇中青浦赵巷镇地块，过去4个月，已耗资数十亿，三度在上海拿地。

真金白银在上海核心区域布局，确实让华发收获了不少高质量货值，但目前的市场压力是显而易见的。

一位房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“现在的央企国企也是分不同情况了，他们在2021年下半年、2022年拿了一些高价地，也拿了一些质量很高的地，但目前大家都面临销售不畅的情况，拿地也很谨慎，像华发这样靠股东输血的公司，逆周期拿了不少地，最终的规模和利润会怎么样还很难说。”

2022年华发股份实现营收591.9亿元，较上年同比增加15.51%，实现归属净利润25.78亿元，较上年同比下跌了19.31%。

今年三季报显示，2023年前三季度华发营收约472.51亿元，同比增加40.24%；归属于上市公司股东的净利润约22.01亿元，同比增加1.14%，扣非后同比增长0.65%。

之所以能在同行普遍谨慎的时候持续在土地市场输出，跟华发背后母公司强大的输血功能分不开。

11月13日，华发股份发布公告，公司控股股东华发集团下属公司通过单一来源采购的形式，将珠海高新区裕华聚酯城市更新项目、华发沁园商业项目托管给本公司，这也就意味母公司给了华发不小的货值。

在融资方面，华发集团也给了华发股份大力的支持。

11月3日，华发股份发布公告称，已完成A股定增计划，募集资金共计50.52亿元。在这次定增中，华发集团的认购金额为14.6亿元，占总认购金额的28.49%。

要知道，此次定增首轮就面临认购不足的局面，最终华发集团“托底”认购近三成，支持力度明显。

但这也引来了外界的质疑，从2017年到2022年的数据看，华发的少数股东权益与少数股东损益占比出现比较大的偏差，少数股东权益占比很高，甚至在2022年达到了82%，而少数股东损益占比仅有45%，符合“明股实债”的特征。

2022年5月，在华发股份发布2021年财报后，上交所就已对其发出了监管问询函。

在问询函中，上交所指出2019-2021年，华发股份少数股东权益从235亿元增长至751亿元，涨幅219.57%；同期归母净资产仅从198亿元增长至208亿元，涨幅5.05%。

对此，上交所要求华发股份说明少数股东权益激增的原因及合理性，并要求其自查对少数股东是否存在保底回购、强制/优先分红、对赌等情形。

华发股份彼时的回应为，截至2021年末，合作项目股东资本金投入增加457亿元，是少数股东权益增长的最主要原因。而在457亿元的少数股东资本投入中，珠海华发城市运营投资控股有限公司、珠海城市建设集团有限公司的投入就达到300.05亿元。

也就是说，在751亿元的少数股东权益里，来自华发的资金占比就达到了40%。

一位资本市场人士表示：“华发的核心问题就是少数股东，这导致金融机构和评级机构对他们的认可度出现动摇。”

YY评级就在一份报告中称：“母公司（华发集团）近年来虽未直接向地产主体华发实业（华发股份）输血，主要资金投向城市运营、科技产业投资板块，但通过城市运营板块主体‘曲线’向华发实业输血规模较大。”