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今年拿地118亿的黑马房企伟星扩张遇阻,武汉七五折卖房被叫停

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界面新闻记者 | 杨冰柯

今年最大的“黑马”民营房企伟星房产在销售端也遇到了困难,不得不大幅降价来促进项目销售。

11月27日上午,在武汉伟星光谷星悦广场售楼处,一些买了房的业主们手握写着“退钱”的A4纸挡在门口,售楼处外还不时传出整齐的“退房”喊声。

一位武汉中介对界面新闻表示,伟星星悦广场这几天都有业主在售楼处外维权,主要原因是项目降价了大概5000元/平米,前期业主们的首付都快亏掉了。

中介提供的一张红底的项目宣传图显示:“光谷金融港精装准现房大事件,价格无敌劲爆,仅此10套。”

这张图正是伟星光谷星悦广场的降价宣传图,项目宣传册介绍里称,项目原销售均价2万/平米,带精装修,中介对外宣传当前价格下调至1.5万/平米起,楼层任选。这一促销价格,相当于原价打了75折。

伟星该项目降价消息是上周五深夜流传开来,中介的朋友圈里都在转发上面的降价宣传图。

从效果来看,伟星通过此次大降价促进了项目销售。

中介称,当天就卖了近十套房子,即便在周末有业主纠纷的情况下,项目也卖了近百套,进入武汉近期项目热销榜的前三名。

2021年6月25日,伟星星悦广场的项目地块开拍,当时在与新城、龙湖等头部民营房企的竞争中,伟星以总价12.15亿元拿下地块,楼面价为5915.29元/平,溢价率高达43.3%。这是伟星房产首次进入武汉市场。

楼面价虽看起来便宜,但地块要求颇为严苛。根据当时的土地出让协议,伟星房产要引入一家入选“商业地产运营top10”的企业整体运营购物中心(以中房协官网2021年公布的名单为准);自持不低于12万平方米的商业用房,且自项目竣工验收之日起10年内不得对外整体或分割销售;引进不少于3家上市公司区域总部入驻;配建6班幼儿园1处,建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区教育部门。

根据伟星星悦广场项目信息,住宅共有3栋,房源总套数为552套。

该项目在2022年12月3日首开,推出了3号楼。2023年4月2日,项目加推,推出2号楼。2023年8月19日,项目再次加推,推出1号楼。

至今三栋住宅已全部入市,项目整体的去化一般。根据武汉市住房保障和房屋管理局数据数据,伟星项目住宅已售房源230套,剩余可售房源322套。

也就是说,该项目推入市场近一年时间来,住宅整体才卖掉了41%。

根据上述中介人士介绍,伟星房产为了快速回笼资金,也迫于一路之隔的其他新入市项目压力,项目决定降价销售。

但项目降价的消息很快传到了前业主群里,他们开始在售楼处集结维权,同时以项目大幅降价、扰乱市场价格秩序、损害已购业主权益等为由将项目降价信息投诉到了当地的问政留言板里。

一位伟星星悦广场业主对界面新闻表示,老业主们集体反馈后,房管局也来到项目现场协调,三方谈好伟星星悦广场项目的销售暂停三天。

但据上述中介介绍,项目目前仍在正常接待,但之前的优惠价已经收回。

伟星房产当前除了在武汉市场因降价引发风波外,在合肥的滨江道项目近期也因与网友的争执在当地引起关注。

上周,小红书认证为伟星滨江道的官方号与网友互杠。

在滨江道的车库问题上,网友表达不满,滨江道官方号回复网友态度欠佳,称“成本加一点可以再给你造个停机坪,就停你那幢楼上,停你家门口也可以”。

伟星滨江道项目今年上半年开售,毛坯备案均价约27642元/平米,项目拟建16栋住宅,共计962套房源。

该项目整体销售也面临压力。从滨江道的开盘情况来看,首开情况最好时去化率为68%,此后去化率逐渐下滑,今年年中拿到销售许可证的15号楼去化率已经低于60%。

合肥是伟星房产重点布局的二线市场,早在2012年就进入,至今在当地已开发了近20个项目。2022年,伟星在合肥一举拿下8宗地块,超过众多央国企,成为当年在合肥市场拿地最多的房企。

今年中秋国庆假期期间,伟星房产在合肥市场同时销售的项目达到15个。这足以说明,伟星房产对合肥市场的重视。

据克而瑞数据统计,今年前三季度,伟星房产在安徽省内的全口径销售额达到125.09亿元,占据榜首位置,高于第二名的保利发展22亿元。

在发生与网友的纠纷后,伟星滨江道官方号上的回复信息已经删除。但这种与客户沟通的方式和态度,无疑会影响伟星房产在合肥市场的品牌和口碑。

最近两年,当大部门传统民营房企在土地市场收缩投资时,来着浙江的伟星房产开始崭露头角,这家公司背后倚靠的是以卖纽扣、管材为主的实业公司伟星集团。

根据界面新闻梳理,2021年伟星房产拿下19宗地块,进入杭州、武汉等热门城市,拿地总投入达到225亿,同比增长127.4%。

2022年,伟星房产又在全国各热点城市拿下20宗地块,这是公司自成立以来拿地最多的一年,总金额高达243亿元。

2023年,伟星房产继续在南京、杭州、合肥、芜湖等城市跑马圈地。

据中指研究院统计,伟星房产今年前10月的权益拿地额也达到118亿元,排名全国房企第17位,在民营企业中,这一拿地金额仅少于滨江集团和龙湖。

在新增货值体量方面,根据克而瑞数据,截至今年10月,伟星房产新增土地货值达285.6亿元,位列克而瑞中国房企新增货值排行榜第16名。

同时在销售方面,今年1-10月,伟星房产全口径销售金额达293.9亿元,位列TOP100房企的第43位,相比去年的225.3亿元增加了近70亿元,名次也提高了29个位次;前十月的权益销售金额也有264.7亿,位列TOP100房企的第33位。

在当前房地产市场仍处于调整期,市场整体下滑的背景下,伟星在土地市场上的重金投入虽然使其销售规模和排名在行业内上升,但也会遇到一些风险。

伟星房产今年除了在布局的武汉、合肥市场遭遇市场下行带来的去化困境外,其在宁波市场的项目销售也不乐观。

一位宁波市场人士对界面新闻表示,伟星房产宁波在售项目星润名著销售也很艰难。信息显示,该项目今年5月开盘,目前已经开盘三次,共入市了396套房源,但目前只卖出了120套,去化率只有约30%。

一位开发商人士认为,虽然大家都面对销售压力,核心是整体市场下行,但伟星也要为这几年在土地市场上的狂奔进行反思。有些项目拿的并不合适,在民营房企融资整体受限的背景下,伟星即便有以往多年做实业打下的基础,但相比土地市场高达几百亿的投入,这些基础并不足以支撑多久。

伟星房产这两年在长三角区域市场的大力拓展,也逐渐成为该区域的主流民营房企。

近日交通银行在上海召开的与16家主要房企的座谈会上,伟星也在列。各家房企都做了发言介绍,问题主要集中在对房地产市场的看法、房企经营性贷款、预售资金监管等。

银行方面对房企反馈的问题进行了收集,但并未给出明确答复。这意味着,接下来银行对房企的融资支持程度,还要观察实际落地情况,并且从银行的商业性原则考虑,还是会选择性向头部民企集中,并不会无任何差别地投放贷款。

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