北京
乐居财经 李礼 111月28日，首创证券发布房地产行业周报。
核心观点
政策端：地方方面：上周深圳下调二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%；优化了普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。广州发布城中村改造条例征求意见稿，从资金支持、税费优惠、改造方式、改造意愿征询、征收补偿标准、保障性住房建设等多方面提出具体要求。广州黄埔邓屋旧改实施方案获批，预计项目改造成本约21亿元。
市场端：2023W47我们重点监测的39城商品房成交面积为256.2万平米，环比-5.2%，同比-26.9%；全年累计成交面积16190万平米，同比-11.3%。2023W47我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6193万平米，较上周环比0.16%；库存去化周期为16.9个月，环比1.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.1和3.3个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为44个月以上。
二手房方面，2023W47我们重点监测的15城二手房成交套数为17281套，环比-2%，同比26.3%；全年累计成交面积801954套，累计同比31.2%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比2.8%，同比34%，全年累计成交套数同比12.6%；二线城市二手房成交套数环比-0.4%，同比27.4%，全年累计同比38.5% ；三四线城市上周二手房成交套数环比-17.1%，同比9.1%，全年累计同比31.5%。
投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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