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取消地价上限远远不够

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(图片来源:视觉中国)

经济观察报 记者 张雅楠 过去一个多月,22个采用“两集中”供地的城市中,已有18城相继取消地价上限。11月21日,四大一线城市中,广州率先落实,黄埔区挂牌的一宗宅地,按价高者得原则确定竞得人,未设置地块最高成交限价。

广州此举,有望成为四大一线城市取消地价上限的起点。此前,认房不认贷等政策放松,也是始自广州,后在深圳、北京、上海相继落地。

取消地价上限,不仅是响应自然资源部9月底文件的建议,更是顺应了新一轮房改的方向。国务院9月下发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出“推动建立房地产业转型发展新模式”,明确“保障”与“市场”的定位关系,被称为新房改方案,其两大目标一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑”;二是让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,推动房地产业转型和高质量发展。

取消地价上限,热门土地的出让由摇号变为价高者得,面对这些地块,房企不必把希望寄托在玄学和运气上。土地归于有实力的开发商,土地价值回馈至地方政府。

对开发商来说,地价上限取消,意味着房价上限取消,产品品质和配套不必过分受制于狭小的成本空间,改善型和高端住宅产品的定位和设计,可以回归市场需求,成为真正的商品房。

对地方政府来说,商品住宅价格交由市场供需决定,若商品房价高企,工薪收入阶层居者有其屋的任务,需要保障性住房强势补位,相应的保障房土地可能要以划拨方式供应,更成熟的住房租赁市场也需要稳步建立,实现上述各就其位的转型,短期内仍需土地财政支撑。

取消地价上限,是调控政策的进一步松绑,它与认房不认贷,取消楼市四限(限购、限贷、限价、限售)等政策一样,都是供需关系发生重大变化后,对不合时宜政策的回调,已经算不上“救”市。

而保障金融安全以及提振经济,仍需要房地产复苏助力,但我们必须看到,当前的房地产颓势,单凭地方政府的“一城一策”很难奏效,即便是认房不认贷这样的“杀招”,在一线城市落地后的政策效力也仅能维持一个多月。从我们的采访信息看,市场两大压舱石,上海的豪宅和北京的学区房,都出现了明显的价格松动和需求萎缩,市场主体的状况可想而知。

销售企稳更多依赖经济底色和消费者信心,在销售不畅的情况下,保证正常的融资需求,成为稳定企业现金流的重要路径,对房地产行业意义重大。最近两年,金融政策不可谓不多,座谈会开了一个又一个,“白名单”一张接一张,“三支箭”飞了一年多,但开发企业和住宅市场仍不见起色。即便稳如万科也不免受市场情绪误伤,经历股债双杀。若长期看,销售不回暖;短期看,融资不化冻,开发企业的多米诺骨牌还会继续倒,但这显然不是当前经济需要的。

为什么这么多政策卡在最后一公里?刚刚结束的《财经》年会上有过精彩一幕,在面对“经济上的种种问题,我们看到了,文件上也有,政策也出了,为什么落实和执行就那么难”这个问题时,中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬的回答是,“我不知道”。

这句话迎来爆裂掌声。

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张雅楠经济观察报部门主任

不动产运营报道部主任

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