房价下跌，银行“背刺”，二手房业主真的破防了……

现在楼市最焦虑的人，非二手房业主莫属了。

想要置换的，咬着牙考虑要不要放血；没打算卖房的，也总是忧心自家小区房价是不是下跌。

而就在这种时候，银行居然来了个“背刺”……

二手房业主，彻底破防了！

深圳，又是深圳。

前两天，证券时报的一则消息，让本就萧瑟的深圳二手房市场又添一丝寒意：

深圳二手房的银行评估价普遍下调。

要知道，自从深圳在今年4月放宽了二手房指导价以来，银行评估价就成为了深圳二手房按揭额度的重要参考。

而现在评估价下调，就意味着，二手房的首付增加了。

据报道，有购房者买了福田华强片区一套54平的二手房，银行原本的评估价在480万，而最近银行却将这套房子的评估价下调到了436万。

也就是说，本来购房者可以按照480万的评估价贷款，贷款金额为336万，而现在却只能贷出305万。

而这少了的31万，就需要购房者补在首付里。

事实上，银行下调评估价，购房者被迫填坑的事情，深圳早就出现过。

去年的时候深圳就有一个微博大V发文称，银行给他打电话，告诉他评估价下调了，让他还50万的本金进去。

而这两年随着深圳二手房房价大面积下跌，银行更是一直在暗搓搓下调评估价，而且范围已经相当广泛了。

除了外围区域，现在就连福田华强北、宝安新安、罗湖翠竹、南山科技园等核心地段的小区，都出现了评估价的下调。

比如华强北的现代之窗大厦，一套建面约62.66㎡的房源，年初评估价还在680万，到了7月份评估价就降到了440万，直接下调了200多万。

想买这套房子的人，首付瞬间暴涨168万。

还有南山区的科苑学里揽翠居，一套建面约145.63㎡的房源，4月的时候评估价还在1600万，到了6月评估价就变成了1456万，首付增加100万。

照这个势头来看，后面深圳二手房的很多购房者和业主，也许都要面临增加首付，甚至补缴本金的境遇了。

一定有人会觉得，深圳楼市都这么惨了，银行这么做难道不是落井下石吗？

说真的，虽然银行要求业主补充抵押物价值，是直接写在合同里的。

来源：中国银行个人二手住房贷款合同（2021年版）

但是一般除非到了万不得已，银行是不会这么做的，因为这样做一不小心就会击穿业主的经济和心理防线。

要是业主直接躺平断供了，那银行才是真正的鸡飞蛋打。

而这一次深圳的银行之所以这样做了，实在是因为，深圳的房价格跌得太吓人了。

从2020年之后，深圳的房价就被一系列调控打回了2019年，并且连续3年都处在熄火的状态。

到了今年，长期的调控外加楼市政策端的暖意，更是刺激的深圳二手房业主疯狂出货。

今年4月的时候，深圳二手房在诸葛找房上的的挂牌量还是5.2万套，到现在深圳的挂牌量已经逼近10万套大关了！

而根据乐有家数据显示，现在深圳有超过70%的二手房都是低于指导价成交的。

这种行情之下，深圳楼市已经出现了一个非常令人辛酸的现象。

深圳很多二手房的实际成交价，其实是远远低于银行评估价的。

就比如文章开头说的那套福田华强片区的二手房吧，银行将评估价从480万降到了436万。

可是这套房子业主的挂牌价却是400万。

也就是说，这套房子的实际首付需要120万，而银行如果不下调评估价，购房者就可以多贷出56万，实际支付的首付只需要64万。

而即便现在下调了评估价，购房者依旧可以多贷出25.2万，首付只需要94.8万。

如果都这样了还不下调评估价，岂不是相当于深圳的降价房源可以做“高评高贷”了？

另一方面，房价跌超30%，对于银行来说，也意味着抵押物的价值已经低于贷款的数额了。

如果这种情况是个例也就算了，但是像深圳这样大面积房价下跌，如果银行还不降低评估价，就没办法控制风险了。

所以，实在不是银行故意落井下石，而是深圳楼市已经撑不起这么高的评估价了……

就目前来说，深圳银行下调评估价已经是板上钉钉的事了，并且范围和下调的幅度应该还会增加。

接下来，什么样的房子会首当其冲呢？

毫无疑问，就是那些房价跌幅过大的房子。

如果你的房子只是房价低、涨不动、或者微跌，都不会有什么影响。

但是如果你的房子价格大起大落，那么很有可能已经被银行盯上了。

再说明白点就是，深圳像坪山、盐田、大鹏这样的外围区域，虽然房价低，始终在低位徘徊，但是降价的幅度也很有限，反而出问题的几率不大。

而像南山、福田、罗湖这样的核心区域，很多板块前两年炒的相当厉害，这个时候就很危险了。

从数据上也能看出来。

坪山、盐田的房价，顶多是从5-6万跌到5万以下，这个跌幅撑死也就是20%。

可是像罗湖的翠竹、蔡屋围，福田百花、八卦岭，南山的南头、南油，宝安的碧海、翻身等板块，动辄都是30%的跌幅，有的甚至直接腰斩。

比如深圳前海有名的几个二手神盘，早几年价格炒的虚高，这两年跌起来也是相当干脆。

像佳兆业前海广场一期，2020年一套86平的房子，成交总价能去到1300万。

今年呢？已经跌到940万了，跌没了360万，差不多是一个首付的价格了。

还有宝安的碧海，2019年被“企鹅岛”“大前海”等概念炒作，二手房均价从6万/㎡左右直接飙升至10万+，涨幅超过60%。

现在呢？碧海房价整体回落到8万/㎡，甚至个别房源单价已经跌倒了6.5万/㎡。

而像福田八卦岭那一大堆老破小，早年靠着学区扶摇直上，2019年到2020年一年的时间，二手房价格就从5万飙涨到15万！

那时的八卦岭宿舍，一套28平的房源，成交价高达428万，单价15.2万/㎡。

而今年，同样八卦岭宿舍28平的房源，成交价居然已经跌至192万，直接“小腿斩”，跌幅达到55%。

接下来，这些网红盘，老破小学区房的境遇还将更加难过。

评估价下调，即便不用补缴本金，首付增加后想要卖出去也是很难了。

此时此刻，人们更关心的是：

银行下调评估价这件事，会从深圳蔓延开来吗？

下一个被银行盯上的城市会是谁呢？

我认为，过去5年房价出现过剧烈波动，大起大落的城市，都可能会步深圳的后尘。

银行“催收”本金虽然不太可能，但是下调评估价却是极有可能的。

毕竟要说房价暴跌，深圳绝不是唯一一个，甚至还不是跌得最惨的那几个。

在全国过去5年跌得最惨的十几个城市中，甚至都没有深圳的影子。

也就是说，这些城市的业主更要加倍注意。

尤其是早些年高位买了网红盘，或者手持老破小的业主，抓紧时间卖掉你的房子，哪怕是割肉放血也在所不惜。

不然真等评估价下调，那个时候就更加煎熬了。

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