武汉买房：买房前要知道，首要选择买房方向！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，我目前在哈尔滨工作，老家武汉的，打算过几年回汉发展，现在有一笔资金想先买武汉的房子来投资，现在武汉有什么倒挂盘可以买吗？对于投资武汉，有没有什么好的投资建议给我？

汉叔：你好，在武汉投资房产，说实话是比较困难的，武汉房价并不高，发展潜力很大，市场预期很高，具有投资价值，但是问题在于武汉房产供应量非常大，新房稀缺性不足，二手房存量也十分充足，挂牌价平稳，所以很难在海量的房源里找到投资价值较大的板块与楼盘，想找倒挂盘更是难上加难。目前，武汉新房与二手房倒挂的区域只有洪山区与东湖高新区，其他区域大部分一二手房价都处于正常价差，较为理性。东湖高新区的倒挂盘中，也存在挂牌价虚高，成交价稍低的情况，新房的优势并不大。二七滨江板块也存在倒挂，但是这个区域豪宅较多，虽然二手房涨幅高、溢价不错，但是购买门槛也很高，投资成本会拦下一大批人。投资房产并不是简单地找倒挂盘买入即可，就算有倒挂盘，我们也要注意避坑，随波逐流地跟着片区热点、跟着别人的购买需求来买，或者是哪里涨价买哪里，都是不可取的，要多思考观察，了解楼市与自身需求之后再来选择，选好价值洼地而得一味追高。

提问：汉叔，你好，在武汉安家，小孩还比较小，手头的预算又不够买一套一梯队的学区房，该怎么办呢？

汉叔：你好，小学阶段对孩子的教育，作为家长请记住这八个字，习惯养成，潜力挖掘，这八个字就意味着家长对孩子在小学阶段的教育要参与的更多，小学只要不太差就行，那么买学区房一定要看对口初中的升学率，因为只有初升高才会有考试，才会有具体的成绩参考。其次呢，目前武汉一梯队的学区对口的小区，都以老破小为主，而且单价都在3万+以上，能够满足孩子上优质学校的需求，但是居住环境呢，没法保障孩子上完学，未来房龄更老，还会面临贬值的风险， 买新房又会面临不对口或者对口的都是些新学校的，一所好的初中需要师资、生源和时间的沉淀

提问：汉叔，你好，想在武汉主城区买房，请问有什么注意的？

汉叔：你好，你在武汉买房，想买主城区啊，有两个地方一定要避开，否则以后你亏本都卖不掉。一是汉阳的锅顶山，扁担山区域地理位置很好，价格也便宜，但是扁担山是人家扫墓烧香的地方，锅顶山是垃圾焚烧厂，是影响健康的，你这样的居住环境，以后它的价格能涨到哪里去？谁又来接你的盘呢？第二个，青山三环外的片区以及武东这些片区。这个区域属于传统的工业区板块，每次走三环，从那边就会看到一片片的大烟囱，虽然是挂着主城区啊，但目前的厂区还没完全搬离，后期的整体改造难度非常大，规划也很难落地，人也越来越少，这里的房子以后谁会买？三环内实还有两个片区啊，争议蛮大，一个是谌家矶一个是古田长风，但是圣家基是江岸区唯一能发展的区域，还看好的。古田长风无非就是地铁少一点，城市面貌差一点，但一是城市界面正在更新，大开发商多，二是价格便宜，也没有太大的硬伤，等白沙洲四新出完货后，极有可能在未来成为刚需上车三环内的最后之选。

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，近期有购房的计划，想知道这轮光谷东启动会带动武汉其他板块房价上涨吗？还有就是金银潭被划入三环内，对于梦想特区宏图里来说是利好吗？这里的房子能够长持吗？而且我还想知道全球通胀对买房有什么影响呢？

汉叔：你好，从长远来看，产业集中的中心区房价有较大的升值空间，我们要选择有规划利好的区域，还要结合区内的增量兑现和供求关系进行考虑，要优先选择流通性较高，品质较好的楼盘购买。一个板块中涨幅最大的是核心区的次新网红盘，它们一般有地铁加持，物业较好，涨幅持续时间较长，进而带动其他板块上涨，前提是没有严格的政策加以限制。武汉这轮涨幅规律可以概括为人口净流入大的新兴产业区中的网红盘和一些学区房价格先涨，其他板块后涨，而且不同区域房价相差较大，楼市分化现象严重。在武汉投资，已经不能用环线来判断价值，还要考虑未来增量等因素，金银潭配套成熟，但是未来增量有限，投资回报率不高。中国是2021年全球唯一一个实现经济正增长的经济体，全球通胀会逐步渗透到中国国内市场，房产是普通人抵御通胀，保卫家庭资产最好的武器。武汉买房建议，详见知识星球内部。

提问：汉叔，你好，请问武汉楼市现在是什么样呢？高库存的武汉房价会如何变动?

汉叔：你好，武汉的楼市特点是高库存、高供应、高流量。虽然房价环比上涨了0.2％，但高库存依然是武汉楼市面临的主要挑战，购房者不应只盯着房价，也要关注库存和供应。最近数据显示，武汉新建商品住房库存消化周期降至20个月，相比2022年底减少了一年左右，说明库存压力有所缓解。但由于供需失衡，明年房价上涨的压力更大。因此购房者应该趁着库存压力缓解的窗口期，抓住高性价比的好房子。