苏州的“老破小”到底能买吗？

我们必须要承认这样的一个客观事实：刚需客群在新房供应不足的情况下逐渐“转战”二手房市场。

就像我们之前说到的——当下的苏州楼市呈现“改善买一手、刚需买二手”的特征。

相较于新房，二手房有充足的确定性，在区位和配套的成熟度明显比同价位新房要好。

这在数据端也有所呈现，今年前三季度，苏州市区二手房的成交套均面积约106㎡，这就是一个偏向刚需的面积段了，也说明了苏州的大量刚性需求在二手房市场得到了满足。

根据调研，本地居民置业偏向改善型新房，外地户籍偏向刚需二手房，这背后当然也有限购放松的促进作用。同时也就是说，在目前的苏州楼市，低总价、小面积的置业需求聚焦在二手房市场。

说到苏州二手房市场，就不得不提一个典型的类别，那就是“老破小”。

缘何热销？

说起“老破小”的特征，顾名思义，既老且破还小。

从居住的舒适度来看，“老破小”是有明显硬伤的，户型奇葩、结构老化、采光通风差、设施老化、功能欠缺……

01.房龄长、设施老旧

这些小区往往房龄都在二十年以上，“高龄”的老破小外立面已经老旧不堪，相较于当下的新建商品房在“颜值”方面毫无竞争力。

02.居住舒适度欠佳

在居住体验感方面也没有优势，比如说即使是层高6楼的洋房，没有电梯，户型基本在60-80㎡左右，小区绿化、景观都较少、户型功能性空间少、布局往往不太注重“厅”的功能，收纳、采光效果都很不理想，格局与现代人居需求不匹配。

03.停车位是老大难

停车难是老小区的通病，因为停车位太少，小区居民基本都默认“先占先得”的停车规则。

在老旧小区，停车位供应量低与需求量高之间的矛盾在日益加剧。抛去其它不利因素，单是停车难这一点就足以劝退大部分年轻购房者。

04.物业管理服务差

都说买房一阵子，物业一辈子，物业在置业过程中的重要性非常明显，很多老破小没有专门的物业公司，平时除了看门的大爷，没有系统化的物业管理。

如此多缺点的“老破小”却在一直在苏州二手房市场上占据一席之地。

在苏州老破小的集中地在姑苏区，更是占据成交主流，据克而瑞苏州房产测评统计，今年1-10月姑苏区二手房成交套数达10743套，套均面积约90㎡，明显低于市区套均的109㎡，可以说“老破小”贡献了大量成交。

究其原因，不难理解。

第一大优势是区位，老破小往往拥有先天性的地段优势，配套成熟完善。

虽然生活品质会受到老旧小区的不利因素影响，但不可否认的是这些小区周边的生活配套较为完善，虽然不够高端，但是周边有充满烟火气儿的菜市场和超市，甚至还靠近地铁、公园。

以彩香二村为例，其毗邻地铁1号线桐泾北路站，不仅交通便利，周边配套也很齐全。

小区内就有彩香农贸市场、彩龙商场等，基本的生活需求都能满足，同时距离石路商圈非常近，周边还有苏大二附医院，生活便利度较高。

小区也是姑苏区二手房成交榜单的常客，据克而瑞苏州数据统计，今年1-10月彩香二村成交了143套房源，目前成交均价仅2万元/㎡，小区面积约50-70㎡小户型总价也就100万元出头，而这个总价在苏州也只能在远郊板块置业，生活便利度肯定和彩香二村不能比。

第二大优势，就在价格上。

相较于当下的新房价格，老破小的房价呈现一定的性价比。

以今年以来园区二手房市场成交套数最高的东港新村为例，其成交均价为25031元/㎡。

目前园区新房房价天花板是5.7万元/㎡，东环路相邻板块的湖西也达到了5.48万元/㎡，同样临近板块娄葑的新房均价冲破3.6万元/㎡，就连园区外围板块的门槛也在3万元/㎡。

虽然户型的居住舒适度不能相比，但东港新村优越的地理位置，生活便利度完全不输园区核心豪宅。

其紧邻姑苏古城核心与园区湖西，生活氛围浓厚。紧邻大润发，向东三公里范围内有印象城、天虹、苏州中心等商业综合体，向西则可到达观前街、平江路景区等。

交通上，小区紧挨着东环路，距地铁1号线东环路站与在建7号线现代大道西站均1公里左右，无论是自驾还是公共交通出行都十分便捷。

从近期成交的房源来看，成交均价均在2.6万元/㎡以内，总价200万不到，加上这样的地段和配套，呈现出肉眼可见的性价比，毕竟在当下的苏州楼市总价200以内的新房选择只能在外围板块。

老破小的另一大主力光环，那便是“学区”。

一般一个城市最好的教育资源，肯定都是在中心城区的。中心城区的名校旁边，往往聚集了大量的老破小，二手房学区划分明确，在这里置业可以直接享受优质的教育资源，这也是很多购房者看中老破小的主要原因。

以姑苏区为例，平直实小和振华中学的学区房养蚕里新村、南林苑小区都是房龄在30年左右的老房子。

哪些人关注老破小？

第一类，有学区需求的人群。

关注老破小的主力客群一定是关注学区的，也正是优质学区的赋能，姑苏区的老破小的成交量价在前几年一直保持坚挺。

今年以来，受大环境影响，集团化办学和教师的轮岗持续深入之后，姑苏区一些老破小为代表的学区房价格明显涨不动了，很难出现大幅溢价空间。

第二类，预算有限的刚需族。

这些老小区周边配套肉眼可见，交通便利，很多出门就有地铁，菜市场、大超市基本满足生活所需。更为重要的是，户型小，总价控制的也较低，对于那些预算有限、又不想偏离城市中心生活圈的年轻人来说，“老破小”通常是他们购房的入门款选择。

第三类，一些地缘情结的本地土著。

比如年纪大了，上下楼梯不方便，想买电梯房或低楼层。再比如一些本地动迁户，也有买房需求。

这类人群不会去追求太高的居住品质，但地缘情结非常强。

毕竟，几十年都住在这里生活，亲朋好友也都在这里，因此他们买房时几乎只考虑同板块内，甚至还会在同小区内进行置换。

相对而言，前两类人群的流动性更强一些。部分刚需家庭会在资金充裕后，将老破小置换掉；而买入学区房老破小的，在使用完学区后也会很快转手。

因此，买入老破小时，你是什么样的需求，后续接手的“下家”也会是同样的需求。在选房时，就要尽可能贴合这样的需求，提升未来的流通性。

居住体验感上的短板，似乎宣告了老破小的死刑：所以，老破小真的不能买吗？

分析师认为，地处黄金地段的“老破小”二手房肯定是值得买的，综合性价比肯定是高于相同总价的新房。

站在居住的角度来看，生活配套全、交通便利的老房子可以买。

站在投资角度来看，拥有配套增量的房子是值得买的。

学区房的未来存在一定的不确定性，但是其他的配套增量，比如说正在规划或者在建的地铁、产业、商业……这些有配套有增量的老房子可以考虑。

比较典型的就是地铁，比如说莲花新村、淞泽社区等就紧邻着在建的轨交8号线，地铁通车后小区的生活便利度将更上一个台阶，这对小区交易市场上的流通性也将有一定提升。

还有就是改造过的老旧小区可以买，比如说有加装电梯、增加停车位、扩大小区绿化等改造过的小区。

苏州目前城市化更新如火如荼地进行着，多个老旧小区正在焕新。

从居住体验和配套增值来看，它都优于其他的老房子。

或许不少人对于老破小有着天然的偏见，这背后的原因可能是奇葩户型带来的，或是物业管理缺乏造成，也可能是停车位不足引起的……

但是并不意味着老破小就要被一棍子打死，大多数置业者也基本是迫于预算或学区的过渡选择，而非长远选择。

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