购房合同和物业合同条款不一遭业主投诉！房管局：开发商或涉及欺诈消费者

很多人买新房的时候应该留意到了，购房合同里会约定前期物业的相关内容，而这些内容往往都跟交房时和物业签的前期物业服务协议内容一致，但澄迈的刘女士最近却发现，她的购房合同里关于前期物业约定中的其中一项内容，和前期物业服务协议不一致。刘女士也为此想要讨个说法。

刘女士2021年初在澄迈县老城镇的鲁能海蓝福源东二西区购买了一套房子，并在这年底交房时与小区的前期物业公司海南鲁能物业服务有限公司签了一份前期物业服务协议。今年11月初，受小区业主们的委托，刘女士牵头处理成立业主委员会的相关事宜。此时，刘女士再次翻看购房合同和物业服务协议时，却发现了问题。

从刘女士提供的两份合同可以看到，购房合同上关于前期物业服务费用、项目及价格中约定，本物业管理区域物业服务费收费实行酬金制；交房时签的前期物业服务员协议中，则约定为包干制，其他项目则没有出入。

刘女士说，虽然收费金额都一样，但这两种收费方式却有很大的不同。“酬金制物业费是属于物业代管，属于业主共有，物业花费由此提供给物业的酬金。包干制是收上来的物业费都是物业所有，它花多花少是他们自己留下了。”

发现问题后，刘女士也咨询了物业等部门，但收到的回复却是购房合同写错了，这让刘女士不能认同，刘女士说，酬金制是吸引她买房的重要条件之一，现在变成了包干制，她难以接受。“我们就是看着这个条款，觉得这个房子比较有利于业主的，所以才买的这个房子。通过这个合同，我现在有理由怀疑，开发商是不是通过这个合同，虚假地欺骗业主购买房子，因为这个条例确实挺吸引人的。”

对此，记者找到了鲁能海蓝福源东二西区的物业经理了解情况。

“跟业主签的前期物业协议也是包干，至于开发商的购房合同上，是不是模板，是不是当时固定化模板没有搞清楚，没有改这个字眼，搞错了。我只是物业方面的，前期卖方合同我不参与制定，我也没见过。”采访中，该小区物业经理一再表示，物业服务协议是业主和物业签的，与购房合同无关，至于其他问题，该经理并不了解。

随后，记者联系到了开发商海南盈滨岛置业有限公司的一名销售人员了解情况。“其实没有什么区别，只是一种付劳务费的（形式）与他们没有关系，跟他们有什么关系，她交她的物业费，我们该干活干活，都是一个模板，没有说故意去纠那个字眼的 。”

记者查看小区相关合同备案

俩部门将调查开发商是否欺诈

开发商销售人员的一句“跟他们有什么关系”，更让业主们质疑，这是没把业主的权益放在应有的位置。 为了弄清楚这购房合同和物业合同条款为何不一致，“酬劳制”和“包干制”到底会带来怎样的不一样，接下来小区到底该以怎样的方式进行物业服务费结算呢？ 我们的记者随后展开了走访调查。

采访现场，该小区物业经理及开发商销售人员称，公司高层更清楚相关问题，但目前高层管理人员都在外地，无法赶到现场。随后，记者表示可以电话联系其高层管理人员进一步了解情况，但现场却没有人愿意提供或拨打高层管理人员的电话号码。

随后，该小区物业经理和开发商销售人员均离开了采访现场。记者只好又去到澄迈县住房保障与房产管理局，调取鲁能海蓝福源东二西区购房合同和物业服务合同备案登记资料。

根据备案登记资料显示，鲁能海蓝福源东二西区开发商海南盈滨岛置业有限公司与海南鲁能物业服务有限公司，在2017年签订前期物业服务业合同。合同中约定物业服务费的结算形式为包干制，并于2017年12月4日，在澄迈县住房保障与房产管理局登记备案。

但开发商在澄迈县住房保障与房产管理局备案的销售合同中，约定的物业服务费的结算形式则为酬金制。对此，澄迈县住房保障与房产管理局表示，物业合同备案在前，开发商在拟定购房合同时，物业服务的条款应当与备案的物业合同一致，出现这种情况，开发商可能涉及欺诈消费者。

“这个问题我们也会反馈给市场监督管理部门，和市场监督管理局一起，开展核实调查。”澄迈县住房保障与房产管理局表示方面表示，在购房合同备案审查工作中，重点对房屋价格、交付时间等关键条款进行审查，物业服务方面由开发商根据备案的前期物业服务合同自行拟定，一般不审查。

工作人员也随机调取了其他小区的物业合同和购房合同进行比对，在调取的3份合同中，对物业服务费的结算形式均没有约定。工作人员表示，像鲁能海蓝福源东二西区的这种情况实属罕见，一般情况下，前期物业都是采用包干制，酬金制一般是在业主委员会成立后，与物业公司进一步协商变更后的结算形式。澄迈县住房保障与房产管理局表示方面表示，虽然购房合同和物业合同关于收费形式不一致，但根据相关规定，该小区的物业服务费结算形式备案在前，为此，该小区还是要实行备案的包干制收费形式。“这种情况是建议业主，成立小区的业主大会（委员会），通过召开业主大会，由业主来共同决定，小区是实行包干制还是酬金制 。”

此外，工作人员还建议，针对购房合同和实际备案的物业合同中关于物业服务费结算形式不同的问题，业主可以通过诉讼手段，主张一定的赔偿。

记者：程志敏、蔡汝振

编辑：戴玉春

审核：郑伟、孙殿洋

监制：孙帅

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