华侨城深圳26万平TOD综合体九樾广场停工，原打造为光明区新地标，或受业绩连续下滑拖累

“九樾广场写字楼的脚手架都拆了，彻底停工了。”

看到眼前的一切，提心吊胆了小半年的徐先生彻底断了念想。他家住深圳光明区华侨城九樾广场附近，整个片区比较新，入住几年了都没有一个大型商业体，附近居民对九樾广场的底商开业盼了好久。

与脚手架一起消失的还有购物中心、写字楼、酒店、公寓、娱乐中心等一系列配套规划，这个超26万平的大型TOD商务综合体项目，进入了漫长的等待期。

九樾广场的开发商是华侨城集团下属的光明集团，这个项目本打算建设成为光明区新地标。《凤凰WEEKLY地产》获取了一份光明区政府在今年上半年发给业主的回复，称“项目处于暂停建设状态”，原因是“受房地产下行……项目后期去化难度非常大”等种种原因。

作为央企序列里唯一拥有文旅概念、主营地产业务的上市公司，华侨城股份今年前三季度亏损33.47亿元，同比下降2728.12%，去年还曾因亏损过百亿被深交所问询。

截至发稿前，华侨城方面还未就此事回复《凤凰WEEKLY地产》。

“全村的希望”幻灭了

公开资料显示，九樾广场项目位于深圳地铁六号线科学公园站北侧，由华侨城光明集团下属企业华光公司（华都公司）负责设计、建设工作。总建筑面积26万平方米，包含三栋人才房、两栋甲级写字楼以及写字楼底部几层的购物中心。其对外宣传的口径中，还包括万豪国际五星级酒店进驻。

九樾广场的定位很高，原计划打造成深圳市光明区的标志性项目。2021年11月，光明区区长蔡颖率队调研时曾称：“让’光明之窗’成为世界了解光明的重要窗口。要坚持大片区统筹打造，确保多种交通有效循环，留足停车位，加快提升周边道路和景观。”

项目所在的地块是2020年5月华侨城以19.33亿中标而来。标的是光明区1宗集商业用地、二类居住用地和城市道路用地为一体的综合用地，以及光明中心区学府公园和学府公园周边道路的代建权。宗地面积为4.9万平方米，土地使用年限50年。

26万平方米的建筑面积中，华侨城可售可租的部分包括3.6万平方米的人才房、8.8万平方米的办公和1.6万平方米的商业，酒店在建成5年后可转让。

这块地对2栋办公楼有硬性要求：高塔必须为250米、低塔为150米。其中250米的超高层写字楼的建设任务最大。2021年5月，九樾广场工程开工。2022年6月15日，超高层塔楼完成“正负零”的建设节点目标，在疫情期间还提早了25天的工期。

但到今年5月，住在附近的居民们纷纷感觉到塔楼有些不对劲。

“那时候，我发现两栋写字楼的塔楼从外面看感觉进度比较慢，就那么一点儿工人在，当时就担心是不是受华侨城内部资金影响。”徐先生对《凤凰WEEKLY地产》述说过去几个月的忐忑心情。“到了7月，塔楼都不长个儿了，业主群开始流传项目已经停工。我遛娃的时候特意去问了保安，保安跟我说工人已经撤了。8月的时候开始拆塔吊，最近脚手架都拆掉了，肯定是烂尾了。”

2023年7月，九樾广场施工缓慢/杨依依摄

根据《凤凰WEEKLY地产》得到的当地政务信息，有业主在今年上半年询问九樾广场是否已停工。得到的回复是：“迫于种种客观原因，项目BC地块目前处于暂停建设状态。”

至于停工的“客观原因”，政务短信显示为：由于BC地块的主要产品为商办业态，受房地产市场下行、项目所在区域周边配套设施建设进度缓慢、区域内商办产品存量高企等多维度原因影响，项目后期去化难度非常大。

近些年，整个深圳的写字楼库存一直居高不下。根据第一太平戴维斯的数据，截至今年第三季度末，深圳甲级写字楼空置率高达28.3%，远高于同期北京的19.5%、上海的19.1%、广州的20.9%。与此同时，平均租金跌回12年前。而光明区因为地段较为偏远，产业基础较弱，并不是深圳传统的企业扎堆区域。

华侨城方面暂未正式回应《凤凰WEEKLY地产》的采访要求。一名接近华侨城的业内人士提供了另一种解释，“听说是政府那边一开始承诺的条件没实现。”

徐先生介绍：“大约在今年8月的时候，九樾广场开始拆塔吊。”

公开信息显示，今年8月，有中介公司推出光明华侨城九樾广场写字楼整栋招商的广告。

针对业主对是否停工的询问，此前政务短信回复，“现阶段，光明集团及华光(华都)公司正全面整合集团内外优质资源，积极寻求合作机会，并根据市场情况不断调整项目未来经营策略，力求尽快实现复工。”

连续亏损的华侨城

如果单看项目本身，其实找不出项目资金有什么明显的紧张现象。

2022年11月，深圳推出首批可售型人才房，九樾广场就是其中之一，6个项目认购率整体仅43.6%，九樾广场销售最为突出，开盘后不久很快售罄，认购率达100%。

按照平均售价不得高于2.4万元/平方米和3.6万平方米的建面计算，人才房部分可以回款的金额约8.64亿元。如果按照先售人才房，再用销售回笼资金滚动开发其他业态的思路，华侨城的建设进度没有明显的阻碍。

九樾广场的停工，不免让外界联想起开发商近些年紧张的资金情况。

早在2021年，华侨城A的归母净利润就同比下降了七成。今年初，华侨城A因2022年全年亏损109.05亿元被深交所问询。这是华侨城A上市15年来，首次亏损超百亿金额。

年初的2022年度业绩说明会上，华侨城董事及总裁王晓雯称，“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”华侨城董事长张振高则在财报中表示：“正处于成立以来经营压力最大、风险挑战最多的时期。”

华侨城A在回复深交所问询中提到，造成巨大利润亏损的一个重要原因是项目计提减值。

巨额计提减值达近百亿，达公司市值的四分之一左右，有投资者在公开论坛中称，华侨城有“业绩洗澡”的嫌疑。

不过从计提的具体项目来看，华侨城存在减值迹象的存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。这些城市确实处于近两年受市场冲击较大的二、三线。

华侨城A的亏损状况到目前为止并没有太大变化，其财报显示，在前三季度营业收入同比增长至317.60亿元的情况下，第三季度公司仍然亏损20.41亿元，前三季度合计亏损33.47亿元，对存货共计提减值准备23.6亿元，净利润及归母净利润分别同比下降560%和2755%。

利润下降的原因，包括降价卖房。

“公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损；二是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。”华侨城A在2023年三季度报中称。

行业寒冬，正在考验这家历史悠久的央企开发商。