北京房产律师——因没有购房资格借他人名义买房行为有效吗

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告吴某君向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘某芳协助原告将坐落于北京市西城区XXX房屋变更登记至周某坤、吴某君名下。2.由被告支付本案诉讼费、保全费。

事实及理由：2014年4月18日，吴某君、刘某芳双方签订《借名购房协议》，协议约定：吴某君以刘某芳名义，购买位于北京市西城区XXX室房屋。协议签订后，吴某君以刘某芳名义支付了首付购房款，并以刘某芳名义办理了银行按揭贷款，该按揭贷款一直由吴某君按月进行支付。吴某君一直占有使用该房屋，并支付物业费、暖气费、修缮费等各项费用。现依据双方签订合同约定，吴某君欲将该借名房屋进行过户，但刘某芳一直不予配合，经多次协商未果。

被告辩称

刘某芳辩称：不同意吴某君的诉讼请求。主要理由有以下三点：第一，所谓以刘某芳名义购房的原因并非是吴某君年龄原因，系其本人不具有北京市的购房资格。所以我方认为根据相关规定，其所签订的协议是违反了国家法律法规强制性政策规定，应属无效。第二，S银行及B公司的抵押均属真实，我们认为对于上述两方的欠款应由房屋拍卖之后予以偿还，余款根据吴某君与刘某芳之间经济纠纷应另案解决。第三，针对周某坤，我方认为不能以周某坤具有购房资格来确认吴某君具备相应的购房资格。

第三人B公司述称：我方是诉争房产的抵押权人。2018年12月5日，我方与刘某芳《信托贷款合同》，约定我方向刘某芳发放贷款183万元，贷款用途为公司周转，该合同由北京市某公证处《公证书》赋予强制执行效力。

同日，我方与刘某芳签署《房产抵押合同》，约定由刘某芳提供其名下所有的位于西城区XXX房为上述贷款提供抵押担保。现在我方的上述债权已经受偿，故吴某君的诉讼请求与我方无关，如法院判决刘某芳协助过户，我方对此不持异议。如须我方协助，我方积极予以配合。

第三人S银行述称：刘某芳于2014年11月19日在S银行获取了二手楼的住房贷款，金额是174万元。截至2021年11月5日，剩余贷款本金1 518 942.02元，结清金额合计是1 519 660.99元。现我方的上述债权已经受偿，故故吴某君的诉讼请求与我方无关，如法院判决刘某芳协助过户，我方对此不持异议。如须我方协助，我方积极予以配合。

第三人周某坤述称：同意吴某君的诉讼请求。

法院查明

一、2014年4月18日，吴某君（甲方）与刘某芳（乙方）签署《借名购房协议》，约定：2014年4月18日，甲方以乙方名义购买西城区XXX室商品房一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋；甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方，乙方无偿代甲方持有所购房屋；购房首付款、按揭房款、中介费等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承担处理，以上所有交款凭据均由甲方保管；甲方享有对所购房屋全权占有、使用、收益及处分的权利；……自签订本协议之日起表示甲乙双方自愿同意达成协议内容，并履行协议义务至房产证有机会过户至甲方名下之日止。

二、2014年4月18日，杨某燕（出卖人）、刘某芳（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为西城区XXX号；房屋成交价格2 490 000元。另，杨某燕与刘某芳签署《装修款补充协议》，约定杨某燕出售给刘某芳的房屋总价款为3 020 000元（含房屋配套设施折价款530 000元）。

另查，为支付购房款，S银行与刘某芳签订《个人贷款借款合同》，贷款金额为174万元，贷款期限为2014年11月19日至2044年11月19日。就S银行的债权，刘某芳以所购房屋为抵押物提供抵押担保，S银行与刘某芳就案涉房屋办妥抵押登记，S银行为抵押权人。2022年3月15日，S银行向本院陈述刘某芳名下贷款已结清，如法院判决刘某芳协助将案涉房屋的所有权转移登记至吴某君名下，S银行对此不持异议；在办理转移登记过程中如须S银行协助，S银行积极配合。

再查，2018年12月5日，刘某芳与B公司签署《信托贷款合同/房产抵押合同》，约定，刘某芳向B公司借款183万元，刘某芳以其名下西城区XXX号不动产为上述贷款提供抵押担保。B公司与刘某芳就该房屋办妥抵押登记手续，B公司为抵押权人。2022年3月15日，B公司向本院陈述刘某芳名下贷款已结清，如法院判决刘某芳协助将案涉房屋的所有权转移登记至吴某君名下，B公司对此不持异议；在办理转移登记过程中如须B公司协助，B公司积极配合。

经询，吴某君、刘某芳均认可：案涉房屋的购房款均由吴某君支付，上述刘某芳向S银行、B公司的借款的实际用款人、实际还款人均为吴某君。

三、经查，案涉房屋现登记在刘某芳名下。刘某芳认可，购买案涉房屋之后，吴某君为案涉房屋的实际占有、使用人，案涉房屋的物业费、供暖费、网费等均由吴某君交纳。

另，吴某君为证明其现符合在北京购房资质要求，其提交申请日期为2021年8月27日、购房家庭类别为A.本市户籍居民家庭、申请核验人为周某坤、家庭成员为吴某君、周某坤的在京购房资质核验申请表截图，显示该家庭名下拥有0套住房，核验结果为初步核验通过。

裁判结果

于本判决生效之日起五日内，被告刘某芳协助将坐落于北京市西城区XXX房屋的所有权转移登记至周某坤、吴某君名下。

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，吴某君与刘某芳签署的《借名购房协议》系双方真实意思表示，双方就购房款的支付、房屋的使用占有等均不持异议，故双方之间存在借名买房的关系。

虽在签署该合同时，吴某君尚不符合北京市关于购房资质的相关要求，但案涉房屋为商品房，吴某君与刘某芳签署的《借名购房协议》中就商品房购买及房屋权利归属等约定均属双方当事人意思自治范畴，不违反法律、法规的强制性规定，在一般情形下，亦不足以认定双方在《借名购房协议》中的约定损害了他人合法权利或公共利益致合同无效之程度。故法院对刘某芳所持合同无效的答辩意见不予采信，《借名购房协议》真实有效，对吴某君、刘某芳均具有约束力，双方均应履行合同义务。

现吴某君提交的证据证明其已经符合北京市关于购房资质的相关要求，故其要求刘某芳协助办理案涉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求有合同依据。虽案涉房屋尚存在抵押登记，但抵押权人均向法院陈述其债权已受清偿，对抵押物的转移不持异议，故该情形亦不属于案涉房屋所有权转移的阻断因素。

此外，关于刘某芳所持不能以周某坤具有购房资格来确认吴某君具备相应的购房资格的答辩意见，于法无据，法院不予支持。吴某君与周某坤系夫妻关系，现吴某君作为合同权利人要求将案涉房屋转移登记至吴某君、周某坤名下，周某坤予以同意，系当事人对自身权利的自由处分，法院对此不持异议。

综上，法院对吴某君的诉讼请求予以支持，对刘某芳的答辩意见不予采信。