北京昌平区梧桐星宸——沙河高教园总价300多万起的地铁盘

北京昌平区「梧桐星宸」

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占地面积：61471.542㎡

建筑面积：127341.904㎡

容积率：2.0-2.5

户型：59㎡一居、75㎡两居、85/99㎡三居、124/127㎡四居

价格：期房5.5万/㎡，现房5.7万/㎡；总价区间325-699万左右

楼栋：31栋

楼层：5-14层

总户数：1243套

停车位：1:1.2

物业公司：越秀物业

物业费：约4元/㎡/月

装修标准：精装

开盘时间：预计12月份

交房时间：预计2026年

• 土拍回顾

今年7月份，昌平沙河高教园地块进行现场竞拍，吸引了25房企报名参加，过程中一路触及地价和现房面积的上限，进入摇号环节。

最终，首开摇中了这块地，楼面价2.8万/㎡，期房指导价5.5万/㎡，现房指导价5.7万/㎡。

拿地之后，越秀和建工也参与了进来，联合开发，操盘方是越秀。

整个项目被切得很碎，分为8个地块，其中6块是住宅；南侧是社区综合服务设施，主要是社区管理服务用房、社区养老服务驿站、社区助残服务中心、社区文化设施、再生资源回收站以及儿童活动场地；西南角是12班幼儿园。地段板块

梧桐星宸位于昌平沙河高教园板块，是北京规划的两个大学城之一，另一个在房山良乡。

楼盘虽然在北五环以外，快到北六环了，但是交通比较方便。最远的地块到沙河高教园站大概900多米，妥妥的地铁盘。

从沙河高教园站出发，5站到西二旗，11站到西土城，就到北三环了，通勤还行。

具体到板块方面，沙河高教园整体是以住宅+高校为主，相当于纯居住板块，几乎没有产业支撑。但是地铁可以覆盖到海淀甚至北三环的就业人群，所以未来在保值及流通性上没有太大问题。

未来，楼盘西侧是市政公园，再往西是幼儿园和九年一贯制学校的规划，目前学校还没定。北侧有一块停车场用地，停车场的北侧是商业综合体的规划。如果以后规划全部落位，整个小板块还蛮宜居的。

• 户型价格

梧桐星宸的6个小地块都是独立的小区，全盘有31栋楼，1243户。其中一期开盘的是南侧三个地块，共574套房；北侧是二期及现房销售的房源。

产品为刚需户型为主，主力是75㎡两居、85和99㎡三居，另外有少量59㎡一居和124+127㎡四居。

59㎡一居，总价约325万。这个总价在普宅线以内，首套首付35%，大概114万，对预算有限的朋友比较友好。

75㎡两居，总价约413万。

85㎡小三居户型，总价约468万。

99㎡三居，总价约545万。这个户型是项目的绝对主力，也是得房率最高的一个户型，得房率在81%左右。

127㎡四居，是小区里最大的户型，总价约699万。

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