上海三大神仙小区，最近跌惨了

在楼市的草莽年代，国内建了不少大体量小区。

北京天通苑，贵阳花果园，一度成为世界奇观。

在上海，也有不少体量超大的小区，这些小区从来不缺话题度。

甚至因为体量太大，一定程度上成为观测上海楼市的风向标。

最近市场调整，这几个小区又一次走在了前列，挂牌量爆表，房东互相踩踏出货严重。

大体量小区，太难了。

1、上海康城，最新挂牌360多套。

9月份出现了4万单价以下的成交价，这个价格已经回到了3年前。

上海康城，当之无愧的上海最大小区，西南刚需大本营之一。

整个小区有288栋楼，12218户，最多的时候住了10万人之众。

大家可能对10万人这个数字没概念，要知道一些大县城的城区人口也就10万，县城里公园、广场、学校、医院齐备。

在10万人这个基数之下，你在上海康城看到各种配套也就不意外了：

幼儿园，大型超市，公交车站，共享单车（可以进小区），甚至是公共厕所……

后来严打群租后，康城的常住人口降到了6万人，但这对于一个小区来讲人还是太多了。

小区内去年封控时的检测宛如运动会，各楼栋做检测都要举牌。

因为人多车多，上海康城车位严重不足，早上出门堵，晚上回家堵。

这样体量的小区，物业管理上也是十分艰巨：小区内私搭乱建，群租，盗窃，各种毛病层出不穷。

后期经过整治，各种乱象已经大为改观，但从根本上仍然难以杜绝。

而对小区内想要卖房换房的房东来讲，最大的问题是：因为小区规模太大，同一时间挂牌量就会很大，互相杀价严重。

想快速卖掉，必须要降价，否则根本打不过竞品。

别说客户不来看房，中介平台直接就不给你的房子在前台展示。

这种大体量小区，在下行周期，卖房真的是一场踩踏。

1999年上海康城的开盘广告，“法国康城，上海再现”，当年也是奔着品质去的，现在沦为刚需大居，令人唏嘘。

上海康城这块地原属于松江，为开发这个上海天字一号最大小区，划归了闵行。

现在属于莘庄镇，但康城多年来这个涨幅实在是对不起莘庄大哥的名头。

2、中远两湾城，最新挂牌300套。

9月份低楼层成交价7.46万，针刺性笋盘。

中远两湾城，仅次于上海康城的上海最大小区。

内环内，占地45公顷，建筑面积160万方，11599户，住户五六万人。

小区房龄最新的四期当时是直接在温州开盘的，所以温州投资客众多。

这些投资客直接把房子托管给二房东，搞出来很多群租房，各类从业人员集聚。

这里群租最严重的时候，楼道里写着不能随地大小便，混乱程度可见一斑。

甚至发生了一些冲突事件：二房东围堵租客，二房东大战小区保安等等。

好的是，经过大力整治，如今这里的群租房已经基本消失。

因为体量太大，管理困难，物业不作为：两湾城也是“臭名远扬”，多年来一直是内环内的房价洼地。

直到现在，一提到中远两湾城，很多人的第一印象就是群租、贫民窟。

因此在上海房价不断走高的2020年，中远两湾城却十分平静。

值得一提的是，两湾城后来的业委会还是十分给力的，先是投票换掉了小区物业，后来又打官司讨回来4000万的物业费，属实牛逼。

因为换了万科物业，两湾城趁势在2020年涨了一波，单价破十万，洼地被填平。

而且经过15年的去化，现在温州投资客基本出清，小区内基本都是自住客。

其实中远两湾城还是有它的优点：

内环内，四轨交，苏州河景观步道，而且小区绿化率超高，40%以上的绿化覆盖率，中央花园也很漂亮。

上海康城最早的一期99年开盘，价格3000多一平，99年的中远两湾城刚开盘时均价也就3500元左右，如今价格比上海康城贵了一倍。

两湾城从当年的刚需变改善，地段占多半。

3、世茂滨江花园，最新挂牌200套

比起上面两位，世茂滨江花园3800多户的体量不算大，但放在陆家嘴滨江也是绝对的巨无霸小区了。

近期砸盘的人也不少。

最近世茂滨江花园一套法拍房成交，单价仅8.9万。

须知这套法拍房位于46楼，前排江景没有遮挡，景观无敌;而且还没有任何法律纠纷或占用，是一套非常干净的法拍房。

这个价格成交，看来法拍砸盘可比房东狠多了!

作为陆家嘴的老牌豪宅，世茂滨江花园廉颇老矣。

有人说它是豪宅的面子，贫民窟的里子，因为物业管理也是很差劲。

小区房屋朝向东西南北各个方向都有，户型从一房到四房，不少是暗卫户型。

最近小区的二手房成交价格在9万-18万之间；楼层越高，单价越贵，能看江景的7号楼楼王单价近18万。

世茂滨江当年顶着上海第一住宅高楼的名号入市，最后成为整个滨江沿线品质最差管理最混乱的小区。

居然还有群租，在陆家嘴滨江还会有这样的场景也是很魔幻了。

2006年，世茂滨江花园单价34000元/㎡，仁恒河滨城是17800元/㎡，几乎相差一倍。

目前，仁恒河滨城单价已经大大反超了世茂滨江。

背后最大的原因，就是仁恒河滨城的产品力和物业管理要比世茂滨江花园好太多。

4

上海康城，中远两湾城，世茂滨江花园，这三个超级大盘分别代表了刚需、改善、豪宅三个价位段。

他们都是前期投资客过多，自住率低。

而且因为小区体量太大，整个小区的房源质量参差不齐，成交浮动巨大，拉胯整个小区的成交均价，让这些超大盘很难跑赢平均涨幅。

很重要的一点是，他们的物业费都不高，但这对于小区来讲其实不是好事情：

康城物业费只有1.9元，电梯房这个物业费太便宜了，因为电梯运营就占了大头；

中远两湾城物业费也只有1.85元，世茂滨江花园五块的物业费亦是多年不涨。

一分价钱一分货，况且小区还这么大，管理跟不上来也就不意外了。

虽然经过这么多年的换手，炒房客已经基本出清。

然而在市场调整期，还是架不住老六砸盘。

没办法，业主太多了，总有人因为各种原因要着急变现。

其实跟着投资客随大流买房，都跌惨了；前些年分数很高的网红盘，也是踩踏出货，比如前滩某盘，算上利息根本不赚钱。

而无论是中产还是豪宅客户，对于群租、混乱这类标签无疑是拒绝的；一定程度上成为制约小区房价的不利因素。

按照挂牌率：世茂(200/3890)＞上海康城（360/12218）>两湾城(300/11916)。

豪宅客换房冲动更加明显，对于房龄和小区管理环境更难容忍。

这些“垃圾资产”（非核心资产），只有在真正的牛市，才会迎来上涨，而在熊市又总是先跌。

买房的时候，尽量还是避开超大盘。

毕竟陪跑的过程，谁苦谁知道。