房产纠纷律师——赠与他人房屋已经过户，赠与人想撤销法院认可吗

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告陈某君向本院提出诉讼请求：1.撤销原告赠与被告北京市丰台区一，二号房屋的行为或解除赠与合同；2.判令第三人向原告返还上述房屋并协助将房屋变更登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：在原被告处于男女朋友期间，于2016年与被告及其母亲第三人陪同其亲属吴某娟购买北京M公司开发的商品房项目，因吴某娟预定的五套房屋只能购买三套，考虑到房屋的优点及原、被告准备结婚的现状，原告决定将这两套房屋（即涉案两套房屋）买下来并赠与被告，被告以第三人名义与北京M公司签订两份《北京市商品房预售合同》，并由原告委托母亲杨某雁支付全部房款2 172 550元。

后原被告结束了男女朋友关系，原告陈某君通知开发商暂缓收房，但2018年9月25日第三人在原告不知情的情况下接收了涉案房屋并使用至今；原告曾于2019年3月19日对第三人提起以借名买房为由要求还回涉案房屋的诉讼，但生效判决未认定双方之间存在借名买房关系并驳回了原告陈某君的诉讼请求。原告认为其曾因感情原因欲赠与被告张某英涉案房屋，但法律规定赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，故原告陈某君诉至法院，要求撤销赠与行为；

且原告与被告恋爱期间购买涉案房产并由第三人领名所有，是原告以结婚为目的的附解除条件的赠与行为，现双方已分手，解除条件已经成熟，故被告本应将涉案房产应予解除；同时在赠与行为撤销或赠与合同解除后，第三人占有涉案房屋没有法律及事实依据，应返还原告。综上，为保护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

被告张某英辩称，撤销行为是自始无效的，解除合同是双方认可已经生效了才可以解除，故原告的诉讼请求不具体不明确。如果原告不能明确具体的诉讼请求，我方认为应以诉讼请求不具体为由裁定驳回起诉，等原告的诉讼请求明确后再另行起诉。原告要求撤销或者解除的行为，进而让第三人过户，主体错误；

原告起诉称买房是以结婚为目的，但是原告提供的证据中没有体现双方在讨论结婚或者以结婚为目的来购买房屋，原告在2019年的案件中认为是借名买房的法律关系，原告为此还偷录了录音来固定证据，故不存在任何赠与行为，经过二审判决认为不是借名买房，原告是不诚信的行为，完全想随着自己的意愿涉及意思表示，不是按照双方真实的交易、往来的证据去实事求是的认定双方之间的关系。

原告赠与给了第三人为了讨好第三人，第三人与原告从来没有见过面，而且是原被告没有确立恋爱关系的时候赠与的钱款。双方也没有表示过要为了结婚买房，也没有谈过要结婚的事情。我方认为原被告之间是赠与金钱的关系。2016年8月钱款的赠与行为已经完成交付，一年的除斥期间也已经过了，原告丧失了撤销权。

第三人周某芬的述称意见同被告张某英的辩称意见一致。

法院查明

周某芬系张某英之母。陈某君与张某英原系男女朋友关系。

杨某雁（陈某君之母）于2016年7月23日、2016年8月6日向北京M公司（以下简称M公司）共计汇款2 172 550元；杨某雁出具《证明》确认该笔款项系受陈某君委托代其支付一，二号房屋的购房款。

2016年8月6日，张某英代周某芬与M公司签署了两份《北京市商品房预售合同》，约定周某芬购买M公司开发的位于北京市丰台区一，二号两套房屋（以下简称一，二号房屋），房屋价格分别为1075 608元、1 096 942元。

2017年初，陈某君与周某芬之女张某英分手。

2018年9月25日，周某芬接收了一，二号房屋，并将上述两套房屋出租至今。

陈某君、张某英、周某芬因前述两套房屋产生争议。经陈某君申请，本院作出裁定书，预查封周某芬名下的坐落于一，二号房屋。后，陈某君以周某芬、M公司为被告起诉房屋买卖合同纠纷，陈某君认为在购房现场经各方协商同意以周某芬的名义购买诉争房屋，双方系“借名买房”关系，故要求将一，二号房屋过户至其本人名下。该案审理过程中，周某芬辩称：陈某君代其支付购房款是金钱赠与行为，该赠与行为在陈某君代付购房款，其接受的时候已经完成。该赠予的客观原因是陈某君为了讨好其与女儿及亲属，在恋爱期间对女朋友的亲属的普通赠与行为，没有附条件。

……陈某君和张某英在2016年是男女朋友关系，陈某君离过两次婚，有两个孩子，其想和张某英结婚，张某英不同意，陈某君想追求张某英，向张某英及母亲示好，为了显示诚意，愿意无偿赠与一笔钱，由周某芬购买房屋，当时说是无偿赠与钱款。本院判决：一、北京M公司于本判决生效之日起十日内协助陈某君将坐落于北京市丰台区一，二号房屋过户至周某芬名下；二、周某芬在取得坐落于北京市丰台区一，二号房屋产权后十五日内协助陈某君将房产过户至陈某君名下。

周某芬不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经审理认为陈某君提供的证据不足以证明其与周某芬之间存在借名买房的关系，判决：一、撤销北京市丰台区人民法院判决；二、驳回陈某君的全部诉讼请求。陈某君不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院驳回陈某君的再审申请。后，周某芬向本院申请解除对一，二号房屋的保全措施。

M公司于2019年4月9日取得一，二号房屋的产权证书。2021年1月28日，一，二号房屋的登记所有权人由M公司变更为周某芬，登记原因为新建房屋买卖。

陈某君提交2018年9月18日其与张某英的微信聊天记录，证明其以结婚为目的购买一，二号房屋并赠与张某英。该聊天内容中，陈某君主张借名买房，张某英主张赠与，双方未达成一致。张某英对该聊天记录的真实性不持异议，但认为诉争房屋未登记在陈某君名下，该赠与系陈某君赠与购房款给周某芬，已超过除斥期间，故陈某君主张撤销或解除赠与的对象及时间均不符合法律规定。陈某君认为在双方协商无果后其通过诉讼方式明确了要回诉争房屋的意思表示，赠与财产在转移之前可以撤销，在诉讼期间或诉讼间歇周某芬申请解除对诉争房屋解除查封并办理了过户手续，该行为非其真实意思表示，不应当产生赠与行为完成的法律后果；如果法院认为撤销无意义，则行使解除权，陈某君以结婚为目的赠与房屋，系附条件赠与，双方已分手故应解除赠与。

裁判结果

驳回陈某君的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为受赠人是张某英还是周某芬，赠与标的物是房屋还是金钱。陈某君主张受赠人为张某英，赠与物为诉争两套房屋，张某英与周某芬则主张受赠人为周某芬，赠与物为金钱。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案系陈某君与张某英之间恋爱关系终结后因购房问题而引发的赠与纠纷，不是单纯的财产纠纷，通常与人身关系交织在一起，既要从出资等财产关系角度分析，也要考虑伦理道德、公序良俗等情理因素。

经庭审查明，从看房至签订合同、交纳购房款，再至接收房屋、办理产权登记手续，乃至发生争议后的协商过程来看，陈某君未与周某芬签订书面协议，亦未就购买房屋、交纳购房款的相关事项进行沟通，周某芬与陈某君之间没有就赠与事实形成一致的意思表示，难以认定双方建立赠与合同关系。相反，诉争房屋的看房、签订合同、支付购房款均发生在陈某君与张某英双方建立恋爱关系期间，在2018年9月18日陈某君与张某英的微信聊天记录中陈述，亦印证了张某英为赠与合同的相对方及利害关系人，周某芬作为诉争房屋的接收人及登记所有权人不足以当然认定其为受赠人，故本案赠与合同的受赠人为张某英而非周某芬。

关于赠与标的物，诉争房屋的买卖合同由张某英代周某芬签订，后登记在周某芬名下，现周某芬系涉案房屋的登记所有权人，陈某君自始至终未取得诉争两套房屋的所有权，聊天记录中所提到的“买房子”“送房子”在日常生活中通常也可能指的是购房款源自于陈某君，陈某君既非诉争房屋的登记所有权人，也非诉争房屋的实际控制人，其作为赠与人出资购房款的行为不等同于赠与房屋，故本案赠与标的物为金钱而非房屋。如前所述，现陈某君坚持赠与标的物为房屋，并据此主张撤销或解除赠与合同、返还房屋的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，法院难以支持。