广州要建世界级综合交通枢纽：6大火车站，超300万㎡商业大起底！

　　来源|赢商网（ID：winshang）

　　作者|潘伊纯 卢致珍

　　图片来源|赢商网、视觉中国、政府官方规划文件、项目官方

　　2023年，广州的“高铁进城”蓝图又向前迈进一步。

　　亚洲占地面积最大的火车站——广州白云站，将于2023年底具备通车条件，后续将承接广州站和广州东站的全部普速客车。

　　之于广州，这不仅是再添一座大型交通枢纽，也意味着广州站和广州东站改造升级为“高铁站”已具备前置条件。

　　与此呼应，广州站、广州东站今年相继发布改造相关文件。广州站将打造为“站、城、产、居”一体化建设的高铁枢纽，广州东站将用5年时间升级为高铁站，并实现站台数量翻倍。

　　而这一切，都在一步步兑现《广州市交通发展战略规划》中的“一个目标”——打造全球重要综合交通枢纽。

　　无论是“一心五向”铁路枢纽群的逐步铺开，还是“高铁进城”，或是打造“轨道上的大湾区”——实现与湾区各城市中心之间60分钟直达，都是实现“一个目标”的重要环节。

　　广州“一心五向”铁路枢纽群

　　图片来源：《广州市交通发展战略规划》

　　铁路枢纽的落成与升级，除了带来交通便利，更重要的是，促进了人与商业资源更活跃的流动，继而形成“枢纽商业”的特有场景。

　　如今，广州各铁路枢纽的商业发展呈现怎样的面貌？本文选取部分重要站点，尝试进行样本分析。

　　全文略长，先抛核心结论，后文再逐一解读：

　　▶▶与城市发展进程一致，处于城市核心区的铁路枢纽，商业发展均已步入存量时代：

　　广州站：汇集白马服装市场、红棉服装城等40多个专业市场，积极探索专业市场转型；

　　广州东站：周边6座Mall各具特色，商业存量约33.2万㎡；

　　广州白云站：自带近6万㎡枢纽商业，周边已形成2个成熟商圈，商业规模即将突破100万㎡；

　　▶▶位于城郊的铁路枢纽，处于增量时代的不同阶段。新塘站率先形成“枢纽商业”集聚效应；广州南站与庆盛站都引入了“TOD资深玩家”新鸿基，“后发”优势在于有更多经验可借鉴，专业化、个性化都是未来市场看点：

　　广州南站：港企国企齐聚首，新鸿基广州南站ICC“扛大旗”，"2.0版花城汇"花城汇·南站、文体旅综合体广州足球公园各具差异化个性；

　　新塘站：两大商圈竞合，商业存量约70.91万㎡，未来2年商业增量约42.3万㎡；

　　庆盛站：新鸿基庆盛枢纽综合体项目“一枝独秀”，所在片区规划打造粤港枢纽创新城，助力导入教育、居住人群。

以下是广州6大铁路枢纽周边商业的详细解读

　　广州东站将升级为高铁站

　　- 超30万㎡存量商业迎客流新机遇

　　《征求意见稿》里，广州东站至新塘站五六线工程，横跨天河区、黄埔区、增城区，与既有广深铁路并行，设广州东站、新塘站两座车站，建成后将结合广州铁路枢纽“货外客内”的升级改造以及大湾区铁路规划的实施兑现，解决广州枢纽内部东西向核心通道的瓶颈问题。

　　据悉，正线线路全长30.014公里，设计时速200公里，工程投资估算总额333.37亿元，计划工期5年。且正线包含隧道2座，隧线比高达83.5%，意味着大部分列车将在地下行驶，堪称“地下高铁”。

　　其中备受关注的广州东站，将升级为高铁站，按照“地面+地下贯通车场”双层车场方案改建，由7台（站台）16线（轨道）升级为14台24线，其中地面场8台14线、地下场6台10线……

　　升级后的广州东站，所在的线路西端将衔接广湛、贵广、南广、广珠、深茂铁路及京广通道，沟通珠三角核心地区并辐射粤西、西南等地。

　　这对于周边商业项目来说，未来将直面更加庞大的客流机遇，以及来自省内外愈加多元的消费客群。

　　赢商大数据显示，广州东站周边现有天河北商圈成熟发展，商业存量面积约33.2万㎡，涵盖6座购物中心，多以精致体量为主，在定位上各具特色。经过多年发展，广州东站一带商业格局已定，已无商业增量。

　　作为占据城市核心区位的成熟商圈，天河北与天河路商圈仅“一步之遥”，紧随国内商业尤其是购物中心业态萌芽发展步伐，在千禧年之前便孕育了中天购物城、广州友谊OUTLETS（时代广场）两大购物中心项目，商业面积分别为4.5万㎡、6.6万㎡，率先推动商圈现代商业氛围。

　　而后，佳兆业广场、PO PARK东方宝泰、广州ICC环贸天地、ycc!天宜相继入市，持续丰富了天河北商圈的商业体验丰富度，为寸土寸金的市中心不断创造消费新鲜感。

　　其中，12万㎡的PO PARK东方宝泰，与广州东站无缝链接，是商圈内唯一的大体量mall，定位“潮聚生活 蒲玩心意”，融合时尚美食、潮流体验、社交互动等多元业态。

　　广州ICC环贸天地

　　广州ICC环贸天地瞄准城市新中轴的高端品质客群，带来独具特色的定制式圈层体验。项目所在的广州环贸中心，是越秀商管在广州城市中轴线落下的第六子，也是天河北商圈压轴综合体。

　　ycc!天宜由东站宜家原址改造变身，是广州首个策展型商业，聚集了一批潮流先锋品牌，为千年商都带来了耳目一新的潮流策展型商业窗口。

　　新塘站

　　- 增城“高铁时代”+湾区“中央车站”的商业爆发力

　　广州东站之外，《征求意见稿》里“五六线工程”的东端——新塘站，为广汕铁路既有车站，未来线路建成后，将承接京九通道，连接江西、安徽等中东部片区，并与沿海铁路相连，通达东南及华东沿海地区。

　　9月26日，广汕高铁正式开通，途经新塘站，让增城区成功驶入“高铁时代”。

　　与此同时，新塘站不单单是高铁站，它还是普铁站和城际站。纵览粤港澳大湾区地理分布，新塘站占据湾区中心位置，也是湾区“中央车站”。

　　随着交通规划的逐步落地，围绕在新塘站周边的商业项目加速焕发活力，逐渐推动片区商圈乃至广州东部商业成熟发展。

　　赢商大数据显示，紧邻新塘站以南区域形成的新塘商圈，已有广州汇太广场、广州增城金海岸城市广场在营，加上9月28日刚开业的广州新世界广汇天地，整体存量商业规模为18万㎡。

　　此外，距离新塘站大约2公里以外，广州增城合生汇、广州新塘万达广场、永旺梦乐城广州新塘沿东北方向连成一片，合力促成一个新兴的区域商圈——创新大道商圈，商业存量面积52.91万㎡。

　　未来两年内，新塘站周边两大商圈还有三个项目计划入市，将进一步推动广州东部区域的商业发展进程。包括新塘商圈的广州德睿承.创咖谷、广州新塘金铂天地，将带来17.3万㎡新增体量，创新大道商圈内的广州增城东进广场，建筑面积达25万㎡。

　　其中，广州新塘金铂天地位于新塘大道与铁塔路交汇处，总体量48万㎡，包含13.6万㎡购物中心、4万㎡文旅街区商业和1.8万㎡五星级酒店，规划4000个停车位。

　　该项目各业态规划占比分别为主力店30%、餐饮20%、体验20%、零售30%，已引进苏铂超市3.0版、自营影城脉铂影城、天空之城、空气湃运动嘉年华等主力店品牌。

　　广州新塘金铂天地效果图

　　另值得一提的是，位处新塘站上盖、曾经备受关注的国内首个TOD项目——广州凯达尔广场，在经历过停工甚至被拍卖后，终于有望迎来命运转机。

　　今年8月，来自增城区信访局的官方回复显示，增城区属城投已介入项目重组，因项目涉及投资额巨大，重组过程程序繁多，待重组完成后资金到位，早日复工。目前，该项目东西塔楼均已封顶，裙楼和塔楼幕墙、园林景观、裙楼装修也几近完工。

　　广州白云站

　　- 亚洲最大火车站，周边商业规模将突破100万㎡

　　广州白云站是广州首个城市轨道交通6线交汇的大型枢纽车站，占地面积达263万㎡，相当于全国客运量第一的广州南站（占地面积61.5万㎡）的4.2倍，是目前亚洲占地面积最大的火车站综合枢纽，将于2023年底具备通车条件。

　　广州白云站站场规模达11台24线，以普铁为主、高铁及城际为辅，将引入京广普速铁路、京广高铁、广湛高铁等线路，建成后将承接广州站和广州东站的全部普速客车，是广州站和广州东站未来更新改造的前置条件。

　　作为广州首个按现代综合交通枢纽规划建设理念打造的特大型枢纽工程，广州白云站还配套有游客中心、长途客运中心、旅游大巴站场和城市公交站场，是具有岭南特色的全新TOD大型综合交通枢纽。

　　广州白云站效果图

　　赢商大数据显示，广州白云站本身自带近6万㎡枢纽商业广州白云TOD粤胜广场，周边20分钟车程范围内，已经形成2个成熟商圈，分别为石井商圈、白云新城商圈，目前已汇集10座Mall，商业存量规模约87万㎡。

　　其中，石井商圈主要有万民广场（石井店）、石井国际广场。

　　白云新城商圈整体存量规模更大，不仅有开业19年、体量达24万㎡的大型商业项目百信广场，凯德落子广州的首个商业项目——凯德广场·云尚，广州首座万达广场——白云万达广场，还有五号停机坪、广州绿地缤纷天地、白云汇广场、广州新市天地、无限极广场等项目。

　　随着新项目继续加入，广州白云站周边20分钟车程范围内，整体商业规模突破100万㎡已毫无悬念。

　　//广州白云TOD粤胜广场

　　广州白云站TOD粤胜广场总建筑面积146万㎡，是白云站TOD枢纽“主力”之一，集甲级智慧总部空间、臻质总裁公馆、星级酒店、枢纽商业等业态于一体。

　　其中，商业部分分布于站点西北枢纽、西南枢纽、东南枢纽、东北枢纽，整体打造总体量约6万㎡的枢纽商业，计划于2024年分期开业，由广州地铁资源经营发展有限公司负责运营。

　　东北枢纽以“和睦邻里心·臻享粤生活”为定位，将引入品质餐饮、生活零售、休闲社交、运动健康业态，并结合户外空间，打造广州首个枢纽休闲微醺花园。

　　西北枢纽将围绕“叹广府珍味·品非遗文化”主题调性，打造融合岭南文化与国际元素的空间场景，汇集文创空间、潮流时尚及多元化品质餐饮，满足周边商务和家庭客群的商务宴请、高品质家庭购物和多元化社交需求。

　　西南枢纽以“从细节开始·享悦己人生”为商业调性，将集结美容、纤体等业态功能，打造湾区首席枢纽形象研究所。

　　东南枢纽定位为“潮娱新地标·乐动无界限”，将引入京广高铁沿路主要城市特色小吃、“21区BLOCK×铁路上的城市”特色街区，同步结合livehouse、小酒馆、桌球、电玩等社交娱乐体验业态与特色餐饮业态，打造夜经济社交文化娱乐集聚地。

　　广州白云TOD粤胜广场效果图

　　//聚荟广场

　　聚荟广场位于广州地铁8号线与12号线黄金交汇点—聚龙站，与大型交通枢纽广州白云站仅相隔约800米。

　　项目总建筑面积6万㎡，以“家之外的精致惬意生活广场”为定位，汇集星级酒店、甲级写字楼、 精品超市、特色餐饮、品牌旗舰、娱乐体验、生活配套为一体，计划于2023年12月底开业。

　　整体空间打造以“城市礼盒”为灵感，以“欢乐聚场”为概念，将为消费者呈现“开放、自然、活力、分享”的公共社交休闲空间。

　　目前，聚荟广场已引入华为、小米、老凤祥、周六福、名创优品、以纯、回力、IN SHOW KTV、艾柯斯健身房、精功眼镜、萌萌造型、肯德基、瑞幸咖啡、赵记传承、茶百道、大师兄、师烤·豆花烤鱼、臻享无招牌（广州白云首店）、卢家妈妈、厚牛士、三个辣椒（广州白云首店）、晓粤惹味粤菜、以饭湘许、好客家客家菜、椒王火锅、锦江悦精品川菜（广州白云首店）等等知名品牌。

　　聚荟广场效果图

　　//萧岗宝龙城

　　未来，白云新城商圈还将迎来广州首座宝龙城。该项目位于万达广场以西、云城西路以东，为云城街萧岗经济联社白云新城5-8期征地后的留用地项目，计划投资37.2亿元，打造城市旗舰商业中心和开放型创意园区。

　　从目前的公开信息来看，该项目分为南、北两个地块，北部地块将打造商场、邻里中心和两栋办公塔楼，南部地块规划打造创意型开放园区。

　　广州站改造在即？

　　- 周边专业市场加速转型升级

　　1974年，位于越秀区环市西路的广州站建成，作为当时广州和华南地区的全新大动脉，既是京广铁路的终点，也是广九铁路的起点，一路见证了广州交通枢纽的完善贯通乃至中国经济的崛起繁荣。

　　从广州站开出的广九直通车，在很长一段时间都是广交会采购商们由香港进入广州的首选交通方式，外媒甚至称之为“中国国门打开的先声”。

　　图源：视觉中国

　　不仅如此，在某种程度上，广州站也为城市商业体验的发展变迁贡献了一定的“启蒙”作用。广州站主体大楼气势巍峨，站内装修融入了浓郁的岭南园林风情，喷泉、草地、金鱼池一应俱全，堪比景点景观。最受欢迎的电动扶梯，是当时全广州唯一一台、全国第二台（另一台位于上海的大商场），每天吸引了络绎不绝的市民、团体和外地游客排队参观体验。

　　进入80年代，广州站候车室附近出现了经营快餐、粥粉面、中餐、西餐的酒楼，满足来往人群所需。而后，来自大江南北越来越多的人从广州站涌入广州，开启淘金扫货之路，“东西南北中，发财到广东”的口号一度响彻全国。

　　白马服装市场、红棉服装城、新大地服装城、流花服装城等40多个物美价廉的专业市场扎堆崛起，涉及鞋业、服装、饰品等丰富业态。广州站适时推出“先寄行李后买票”，方便行李众多的个体户旅客买票乘车，以此为代表的“广式服务”亦闻名在外。

　　图源：视觉中国

　　四十多年来，广州站几经变迁，行至今日升级改造动作频频。就在今年，广州火车站片区列入了越秀区城市更新“头号工程”，随后广州站片区城市更新有限公司注册成立，注册资本为10亿元。紧接着，广州站站城产居一体化地区控规优化及专项规划采购需求公示发布。

　　根据规划，广州站站城产居一体化地区范围涉及越秀、荔湾、白云，将充分发挥大湾区中心站的枢纽流量价值，实现“站、城、产、居”一体化建设，成为“老城市新活力”的示范区、样板地。

　　地上地下一体化开发：围绕交通、商业、设施三大主题功能，打造连通高铁枢纽、地铁站与周围地块的功能复合的地下空间体系；

　　结合区域山水景观格局，对站城产居一体化地区开展修规深度城市设计；

　　南北广场为重要节点，要求传承保护历史记忆……

　　在片区酝酿改造的同时，周边的商贸产业发展至今虽仍以专业市场为主，但经营模式不断创新，直播电商、市场采购、跨境电商等层出不穷，业态品类逐渐多元化，建筑形象和内部环境也得到了优化。

　　广州白马服装市场

　　以白马服装市场为例，作为首个入室经营的现代化服装专业市场，其始终保持行业龙头“敢为人先”的探索精神，近几年陆续推动首层中高端少淑品牌女装、二楼品牌女装、八楼高端男装基地的全新升级，深入打造中国原创设计品牌基地，同时加大引入餐饮美食业态，此外外立面形象也进行了重装升级。

　　广州站专业市场的转型，同样是整个行业升级的一个缩影。目前，广州专业市场发展早已吹响了从“大数量”到高质量的转变号角，南方大厦、汇富FIT时尚数创产业园等项目成为典型案例。

　　广州南站

　　- 全国客运量最大高铁站，剑指枢纽型国际商圈

　　2010年1月30日，春运首日，广州南站正式投入使用，成为广州第1个高铁专用站——总建筑面积61.5万㎡，站房总面积48.6万㎡，共设有28条股道、15个站台面。

　　随着各大高铁线路的接入，如今从广州南站出发，1小时可直达粤港澳大湾区、2小时互通广东省内、3小时通达泛珠三角、5小时联通长三角及成渝城市群、8小时直达北京。

　　高配置站场规模带来的运能，也奠定了广州南站的客流潜力。2017年，广州南站全年到发旅客1.3525亿人，首次跃居全国各大高铁站首位。此后，广州南站的客运量一直稳居全国第一。

　　广州南站 图片来源：视觉中国

　　将巨大的客流转化为经济效益，成为广州南站释放枢纽价值的关键。

　　如今的广州南站核心区，文体旅游方面，已落地广州足球公园项目，总部经济也初具规模，吸引中建四局总部、李锦记华南总部、翠华集团、三雄极光总部、健力宝华南区总部、香港佳宁娜食品有限公司、华夏中璟基金公司、广州中车等知名企业进驻。

　　商业方面，在今年印发的《广州市重点商业功能区发展规划》中，广州提出培育4个枢纽型国际商圈，其中之一就是广州南站商圈。

　　目前，广州南站商圈已布局4个商业项目，分别为：新鸿基在广深港高铁沿线布局的第4个TOD项目——广州南站ICC、由广州城投打造的立体交通枢纽商业——花城汇·南站、超百万方文体旅综合体——广州足球公园、特色街区——南站喜街。但目前已开业运营的只有南站喜街，商圈整体仍处于建设培育期。

　　//广州南站ICC

　　▶▶150万㎡国际级TOD项目，2025年起分阶段落成

　　2021年，广州首次集中供地，新鸿基以71亿元竞得“番禺区南站核心区 TOD项目地块”，这个项目就是如今的广州南站ICC。

　　广州南站ICC规划总建筑面积约150万㎡，计划投资额超200亿元，是继香港ICC、西九龙高铁站上盖商业综合项目、南沙庆盛站ICC之后，新鸿基在广深港高铁沿线布局的第4个TOD项目。

　　广州南站ICC以“东商务、西交通”为总体布局，集写字楼、商场、酒店、住宅、公寓及公共交通设施于一体，预计2025年起分阶段落成。

　　按照规划，广州南站ICC将是广州南站由功能单一的交通场站，转型为“站城一体、业态融合”的大湾区门户枢纽的关键。

　　另外，依托广深港高铁，未来广州南站ICC与广州南沙庆盛站ICC、香港ICC、香港西九龙高铁站上盖商业项目的互动，也将是广州南站升级打造世界级TOD综合枢纽型都会级商圈的重要看点。

　　广州南站ICC规划效果图

　　//花城汇·南站

　　▶▶2.0版花城汇，广州首个地下3层立体交通枢纽商业

　　花城汇·南站是广州南站核心组团之一，位于站点东中轴广场。未来将与位于站点西侧的广州南站ICC，分别承载广州南站东、西两侧差异化商业功能的完善。

　　花城汇·南站涵盖商业、地下停车场、公共配套服务等功能，规划面积约26万㎡，空间规模大约相当于珠江新城花城汇的2倍，商业面积约5.5万㎡，将打造2.0版花城汇——广州首个地下3层立体交通枢纽商业，实现高铁、地铁、城轨互通与站内换乘。

　　按照规划，花城汇·南站商业部分集中在B、C、D区，规划引入湾区美食、湾区老字号、优秀制造业展厅、文创手信纪念品、商旅配套等业态。

　　其中，B区将打造食尚驿站、D区将打造“梦回大唐”风情街，体量最大的C区将引进粤港澳大湾区优秀制造业展厅，搭建商品展销平台。

　　花城汇·南站规划效果图

　　花城汇·南站项目各区域规划落位图

　　//广州足球公园

　　▶▶“体育+文旅商住”综合体

　　广州足球公园位于广州南站核心区，项目定位为“世界级的球场，城市级的公园，公园里的大城”，将打造“产、城、人、文“协同发展的大型公园社区。

　　项目规划面积约153.87万㎡，集合体育赛事中心、综合商业中心、健身休闲中心、教育培训中心、文娱活动中心等多元业态，未来将是广州南站商圈文体娱功能的重要支点。

　　广州足球公园效果图

　　广州足球公园商业中心效果图

　　//广州南站喜街

　　南站喜街位于广州南站新城核心商务区，总体量约3万㎡，已于2022年10月试营业，引入了喜粤茶楼、活力无限KTV、星巴克、茶百道、江渔儿、卤味研究所等品牌。

　　庆盛站

　　- 打造粤港枢纽创新城区，新鸿基庆盛枢纽综合体项目“一枝独秀”

　　2011年12月，随着广深港高铁广深段开通，庆盛高铁站正式投入使用，成为广州第2个高铁专用站。

　　庆盛站位于南沙区东涌镇，建筑面积约8033.32㎡，由一个三层站房和站前广场组成。作为广深港高铁重要节点，庆盛站不仅连接深圳，可35分钟通达香港。此外，还可通过广中珠澳高铁，接驳至中山、珠海和澳门。

　　庆盛站通车近7年后，站点枢纽商业迎来首个重要进展。2018年，新鸿基以底价2.64亿元拿下南沙庆盛枢纽区块2018NJY-4地块，将在此打造32.7万㎡新鸿基庆盛枢纽综合体项目。

　　新鸿基庆盛枢纽综合体项目计划分2期建设，总建筑面积约32.7万㎡，总投资60亿元，采用TOD模式开发，建成后将是南沙首个集商业、交通换乘、交通站场为一体的综合体项目。

　　项目一期于2020年2月启动建设，截至今年5月，一期基础已完成，正推进商场、公建配套部分主体施工。

　　据悉，该项目初步命名为“INC”，业态涵盖大型商场（约16万㎡）、超高层办公楼、换乘大厅以及长途客运站、公共交通总站等各种配套设施，可以无缝衔接地铁和高铁庆盛站。

　　西侧地块东北角，规划有一栋54层写字楼，设计高度242.6米，或将成为南沙新晋最高建筑；东侧地块以商业和办公楼为主，有3栋办公楼，层高分别在28-33层之间。

　　新鸿基庆盛枢纽综合体项目效果图

　　同样值得留意的，是新鸿基庆盛枢纽综合体项目周边的规划。这个项目所在区域，将打造占地8平方公里的粤港深度合作园（庆盛枢纽区块），总体定位是粤港枢纽创新城。

　　如今，新鸿基庆盛枢纽综合体项目周边已落地香港科技大学（广州）、广州南华工贸高级技工学校（南沙校区）、南沙民心港人子弟学校等三所学校，同时正在打造1.63平方公里港式社区，教育、居住人群的导入，都将为未来庆盛枢纽商圈的成型奠定基础。

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　　它的尝试成果如何？在现场，赢商探员有了新的发现。