2023年11月苏州市区预开盘推荐榜出炉，有你想买的吗？

“金九银十”是楼市的传统销售旺季。据克而瑞数据统计，这个十月苏州市区商品住宅供应面积为34.3万㎡，环比减少9.57%，成交面积为39.89万㎡，环比增加11.59%。

10月苏州楼市供应持续放量，多个区域核心品质盘入市，叠加9月以来楼市利好政策效果渐渐显现，不过虽然新房成交量环比有所增长，但场整体10月市场表现仍未到达外界对市场的复苏期待，苏州楼市仍旧处于修复调整期。

距2023年结束仅剩两个月，各大房企也开始准备冲刺年终节点。据不完全统计，11月苏州楼市仍有近15个左右的楼盘首开或者加推，这次又会有哪些热点楼盘值得关注？

克而瑞苏州房产测评对11月苏州市区即将首开、加推的楼盘进行了地段、产品及预开价格等方面的综合测评，评选出综合排名前10的优先推荐楼盘，这10个楼盘均为首开纯新盘，供意向购房者置业参考。

01

路劲君和居

预开盘信息：预计11月首开，推出280、330㎡大平层住宅

综合评分：4.97

路劲君和居位于园区万寿街东、若水路北，就位于华润润月雅筑的南侧，是园区不可多得的临湖低密洋房住区。

项目打造11栋6-7F洋房，共容积率仅1.2，户型建面约285-340㎡，定位低密高端改善住宅，目前官方也已经开放了预约咨询通道。

项目地理区位优越，享受独墅湖板块全优配套。

项目毗邻2号线独墅湖邻里中心站，西侧即独墅湖和独墅湖公园，可以享受独墅湖的湖景资源，独墅湖邻里中心、独墅湖幼儿园、独墅湖学校皆在附近，生活便利度较高。

目前奥体板块暂无新房在售，板块内二手房均价已达6.5-8.3万元/㎡，项目一路之隔的华润润月雅筑已售罄，此前备案均价52500元/㎡。

有着华润润月雅筑两开两罄的成绩打底，路劲君和居未入市已经吸引了许多高端改善客户的关注，以独墅湖板块的热度，项目入市后备案均价或将突破5.5万元/㎡，刷新苏州新房均价天花板。

02

中建泊月峯

预开盘信息：首开7、8、10、11、12#5幢精装小高层，主力户型面积164、186、239㎡。

综合评分：4.95

中建泊月峯姑苏区吴门桥街道人民路西，端文路北，由中建国际与苏州轨交联合开发。

项目将打造12栋住宅和1栋商业物业、1栋科研办公，住宅部分为12栋14-17F小高层，建面在164-249㎡清一色的大平层，定位较为纯粹。

项目位于姑苏区南门板块核心位置，周边生活氛围浓厚。

交通方面，地块毗邻4号线人民桥南站，是妥妥的地铁盘；

商业方面，南门泰华商城、金地广场（招商中）等高端商业环伺；

教育方面，项目一路之隔就是苏州市实验小学、苏州市实验小学附属幼儿园。

苏州市实小一直是苏州家长心中的“白月光”，周边二手房房价也一度冲上6-8万元/㎡。

南门板块断供多年，追溯板块上一个新房项目还是3年前的东原印长江了，中建泊月峯项目入市后将吸引一众拥有姑苏古城情节的高端改善客群，南门板块房价体系也或将被重新定义。

03

仁恒澜庭雅致

预开盘信息：预计11月首开，项目规划6栋住宅+1幢14F的商务办公楼，全案259户，打造两个户型，建面约182、229㎡左右。

综合评分：4.9

仁恒澜庭雅致拟打造6栋19-24F高层住宅+1栋14F商业办公楼，其中住宅部分总户数约260户，容积率约2.5。

项目有建面约182、189、229㎡三种户型，首次开盘推出建面约182㎡、229㎡两种户型。

外立面主要以大面积玻璃+石材+铝板为主的公建化立面，不仅颜值有保证，而且颇具辨识度。

社区内打造有水景景观，最大楼间距约50米，配有功能性景观庭院，还有地下精装大堂，处处彰显仁恒品质基因。

项目位于狮山核心，生活配套高端完善。

商业方面，项目北侧约600米就是龙湖狮山天街与淮海街商圈，1.5公里范围内还有绿宝、美罗、泉屋等高端商业。

交通方面，项目距轨交3号线狮山路站约600m，距轨交5号线的落星桥站约700m，享受双轨出行，未来出行相当便利。

教育方面，附近有新区实验小学滨河路校区、新区实验初中金山路校区、苏州高新区第一中学等优质教育资源。

和建发缦云、金狮印象苑相比，仁恒项目有自己的独特优势。

04

润鸿四季

预开盘信息：预计11月首开，项目规划12栋小高层+高层产品住宅，打造143、182㎡两个面积段的户型。

综合评分：4.85

断供许久的沧浪新城即将迎来补仓，润鸿四季由华发股份与华润置地联合开发。

项目将打造保利高端产品系“润系”，共12幢17-23F的小高层和高层，还将配建一座体育馆。

其在户型设计上也非常纯粹，只有两大户型，为建面约143㎡与182㎡，专为改善而来。

具体位置上来看，润鸿四季可以享受运河景观，周边有3号线新郭路站和世茂生活广场，配套也较为丰富。

此外，根据今年公布的2023年学区施教范围划分来看，润鸿四季还处于立达中学校的施教区范围内，立达中学作为苏州老牌初中，受到许多家长青睐（具体以当年学区施教范围公布为准）。

自世茂运河城后，沧浪新城的新房市场至今断供已有6年之久，华发项目的入市对于板块新房来说是一次及时的补仓，也将重新定义片区新房价格。

05

大家月上海棠轩

预开盘信息：预计11月首开，目前售楼处已公开，户型建面138/156/169/188㎡。

综合评分：4.82

月上海棠轩是大家在苏州的第二个项目，位于“奥体南”斜塘。

项目旁边就是在建6号线金堰路站，小区地库直接与地铁站相连，在建邻里中心与九年制学校在侧，未来周边居住氛围较为浓厚，同时通过地铁、主干道前往园区湖东、湖西CBD也很方便。

作为大家高端产品系的「府系」作品，月上海棠轩打造了7栋17F小高层，产品相当纯粹。

项目外立面主要以大面积玻璃+铝板为主的公建化立面，颇具辨识度。

户型设计上，项目设计了建面约138-156-169-188㎡四大改善户型，整体做到了客厅阳台一体化，并且所有户型都配置了家政间，这在当前苏州楼市上还是比较少见的。

今年上半年斜塘“三兄弟”的入市，重新定义了斜塘的房价水平，断供三年之久的斜塘板块，正式迈入4.5万元/㎡+时代。

而大家月上海棠轩地块成交楼面价同样为28175元/㎡，成功刷新板块楼面价天花板，待项目入市后，板块房价或将有新的突破。

06

华润润云华庭

预开盘信息：已取证，预计11月即将首开，推出145㎡、169㎡、179㎡三个面积户型。

综合评分：4.81

华润润云华庭同样位于“奥体南”的金堰路、东宏路片区，作为园区“退二进三”工作的重点之一，这里未来九年制学校、地铁轨交、邻里中心等生活配套俱全，居住氛围较为浓厚。

作为华润高端产品系「润系」产品，项目打造5幢洋房，4幢高层产品，是园区难得一见的低密洋房社区。

项目户型建面方面均为四房设计，洋房建面约179㎡，高层建面约145㎡与165㎡，整体保证社区圈层格调。

整体建筑与社区景观设计上，项目也延续了「润系」的高端路线，外立面上采用铝板及铝板一体板+全面屏大面玻璃设计，显得高端大气。

景观上，项目打造8大主题美学花园，营造全龄社交场域，还打造了板块内首个1.1米深的露天戏水池兼具观赏、会客与嬉戏等多种功能，同时项目地库还能直接通向地铁站。

目前项目示范区已公开，同时首批次房源也已取证，备案均价为46202元/㎡。

07

保利天汇丨星湖

预开盘信息：预计11月首开，项目打造6栋17F小高层住宅，主力户型147㎡、165㎡。

综合评分：4.73

保利天汇丨星湖位于园区葑亭大道北、方湾街西，位于园区新规划的阳澄湖南岸创新城。

保利天汇丨星湖与保利·天汇距离也很近，是保利发展在园区打造的第四座高端天字系作品。

项目区位条件也不错，紧邻轨交3号线方湾街站，未来还可换乘轨交8号线，苏州园区火车站也在不远处，同时自驾通过星湖街可快速到达金鸡湖商圈。

项目打造6栋17F小高层产品，整体产品定位更加改善化，主力户型建面约147/165㎡，仅约264套，清一色四房，规划纯粹改善圈层。

新房市场方面，目前板块保利天汇在售，备案均价35820元/㎡，其表现一直不错，多次登上克而瑞热销榜单前列。

整体来看跨塘板块是具有性价比的，对于想要上车园区而预算不足的置业者们，是个不错的选择。

08

保利琅悦

预开盘信息：预计11月开盘，项目打造5幢11F小高层，户型面积143㎡、163㎡。

综合评分：4.68

保利琅悦位于高新区狮山商务创新区昌普路南、吴越路东，是保利发展首进狮山作品，也是保利高端产品系「悦系」苏州首秀。

「悦系」产品理念在于：秉承着“只定制不复制”理念，鼎立于大城文脉、繁华核心双重价值之上，引领高端改善人居新标准，让国人重拾东方意境生活理想。

项目仅5栋邻河住宅，清一色的17F小高层，共165户，容积率为1.8，户型打造方面，项目仅两大户型为建面约143、163㎡户型，均为四室两厅两卫设计。

其中163㎡户型，考虑到运河景观，将东侧设计为宽阔观景客厅空间。

项目配套也较为优秀，距地铁3号线横塘站约800m，周边教育资源也较为不错，成大实验小学、成大实验幼儿园、新区一中本部都在附近。周边商业则较为缺乏，最近的商业位于距项目2公里处的宝龙广场，不过拥有便利的交通可以享受狮山核心商圈。

新房市场方面，板块仅西北侧不远处星河盛世新著少量房源在售，项目备案均价3.63万元/㎡。考虑到楼面价、产品装修标准等等因素，保利琅悦入市后，横塘板块价格或将有一定突破。

目前项目「苏式美学生活馆」已公开，预计即将开盘。

09

仁恒滨湖湾

预开盘信息：预计11月首开，项目打造17幢14-24F小高层、高层，建面约156/180/200㎡。

综合评分：4.64

仁恒滨湖湾位于吴中区太湖新城橘林街东侧、君益路南侧，是仁恒首进太湖新城作品。

小区整体分为A、B两区，打造17幢14-24F小高层、高层，户型打造建面约156、181、222㎡，均是4房2厅3卫设计，大面宽，套房式主卧，瞰景阳台，满足不同家庭需求。

项目的建筑设计，由上海天华担纲，在外立面的打造上，采用大面积玻璃幕墙+铝板材质，简约大气且富有辨识度。

景观设计上，项目采用围合式布局，由GVL广州怡境团队操刀，以四个主题庭院空间和全龄化互动式戏水聚场，打造仁恒岛屿式的亲水景观。

同时小区还配置了Y·TIME运动会所，为业主量身定制健身空间，营至优质社交场所。

目前，太湖新城板块在售的新盘有太泽之星丨御湖、中信泰富久阅花园、世纪金源近湖源筑等，整体竞争较为激烈，目前板块新房均价已达到3.6万元/㎡。

10

华润润宸

预开盘信息：预计11月首开，项目规划12栋小高层+高层产品住宅，户型建面约168㎡洋房，约145㎡与110㎡高层户型。

综合评分：4.62

华润润宸位于苏州市姑苏平江新城，日益路北、文陵路西，也是华润高端产品系「润系」产品。

项目打造12栋10-26层洋房和高层，建面约110、144、168㎡三种户型，清一色大四房，纯粹的改善社区，目前项目已取证，备案均价为33881元/㎡。

小高层位于社区东侧，洋房组团位于社区西侧，洋房户型建面约168㎡，四开间朝南，双套房设计，户型方正，南北通透，可满足两代人居住需求。

在装修品质方面，也都选用的国际高端品牌，如日立的空调、博世的地暖热水器，博世的吸油烟机、灶具，摩恩、乐家的水槽，杜拉维特、汉斯格雅的卫浴......

小区周边均是次新小区，一路之隔就是绿城春月锦园，周边还有熙和平江雅园、天地源平江观棠等，未来居住氛围浓厚。

交通上来看，项目距离4号线平泷路西站约1.1公里，往南1站苏锦可换乘建设中的6号线，距离孙武纪念园站约1.2公里，未来可以实现与8号线的换乘。

新房市场方面，平江新城近年来一直是姑苏区新房供应主力，市场认可度也较高。

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