新产品使用率110%，新房越发冲击二手房市场

文｜邓浩志

广州实施新的建筑规范之后，已经有楼盘的个别户型，使用率做到了110%，太夸张了。

这种现象我谈几点看法：

1、从消费者的角度看，这当然是好事，同样建筑面积，使用面积更多。

目前广州市场最新主流设计，70多平能做三房二卫，80来平能做四房两卫，100平左右就已经能做到五房三卫的超大的改善型户型。过去一直不明真相却吐槽公摊面积的网友们都可以消停一下了。因为目前居然已经出现了使用面积超过了建筑面积的情况，真的有点匪夷所思（当然，公摊面积还是存在的）。在我入行的时候，也就是2000年前后，在没有“偷面积”概念的时代，高层洋房，80来平只能做两房一卫，110多平只能做三房一卫。做得不好的产品，甚至110平只做两房的都有（比如江燕路的天海庭）。

2、到底是怎样偷面积的？

其实就是多阳台报建（也有花池、露台、飘窗之类的一大堆增速，半赠送面积），并且搞大量的“阳改房”，就是把阳台封了改成卧室。至今我所见过的最夸张的户型，报建的是两房一厅户型，居然设计了六个阳台。没写错，是六个阳台，其中包括一个入户花园，客厅南北各一个阳台，还有三个为阳改房准备的阳台。产品实际交付是五房三卫。使用率越来越高，既是设计师不断优化的结果，也是建筑规范审查睁一只眼闭一只眼的结果。

在房地产市场不景的时代，各地想尽办法稳房价、稳地价，于是监管政策不断宽松，其中一个方面就是通过提高住房的使用率，提升客户利益，从来起到稳住单价的效果。

其实这两年房价的实际下跌幅度，是大于统计数据的。因为同样的价格，现在新房的使用率更高了。也可以理解为按建筑面积算单价，和按使用面积算单价，房价的跌幅是不同。现在的新房，是既降价了，也大幅提升了品质，包括了产品升级，使用率提升。所以新房房价实际降幅，要高于统计结果。

3、从市场角度看，二手房更加没有竞争力。

最近广州楼市回暖，新房成交量持续提升，如果和8月比，成交量基本是翻一翻的。但二手房市场几乎没有明显的成交增量。这和新房不单价格下降了，而且使用率越来越高，配套越来越完善，装修越来越吸引有关。

目前一手房和二手房，两者性价比的差距在不断拉大。而房企但凡资金紧张，就一定降价促销，回笼资金。而二手业主呢，反应总是慢半拍。要么不舍得降价，使得二手房二和新房相比毫无价格优势。要么降得动作太迟，都形成不了阶段性的优势。所以，广州的二手房市场，受新房使用率越来越高的冲击，二手房市场更加悲观，成交缓慢和挂牌量高企，短期内似乎都无法改变。