一场关于长者居住需求的洞察 北京链家探索适老居住新样本

10月23日，正值重阳节之际，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，调查样本中超过77%的长者居住在房龄超20年以上的“老房”中。而这种特征在其他城市同样存在。

一方面，社会变老的速度还在加快；另一方面，居家养老仍是当下及未来养老的主流模式。由此，“老人老房”就成为横亘在居家与养老之间的问题，使得许多老人及其子女、后辈们无所适从。

《报告》进一步指出，人口老化、住宅老化与社区老化等同步发生，“老人老房”步入拐点，改善住房条件或周边配套设施，成为当下城镇老人提升居住品质的核心诉求。

北京链家交易数据显示，2022年，55岁及以上长者购房群体占比达到了11.4%。回溯过往数据，这相较于2017年提升了3.2个百分点。

当长者群体成为我国住房市场消费中不可忽视的力量，他们更需要一个什么样的生活空间？对适老居住产品有哪些期望？如何让房屋“安放”衰老？

《报告》以近五年的真实交易数据为基础，聚焦适老居住需求，描摹出北京长者群体的置业图景，为老年居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务等提供适老新居住的参照样本。

六成老人愿为优质物业付费

当前这群年龄60岁及以上的长者，大都是我国工业化、城镇化的早期建设者和推动者，同样也共享到了时代发展的红利。市场化改革前，住房多数以福利分房、公房购置方式分配，市场化购置仅处于从属地位，中国居民“从筒子楼住进住宅小区，从蜗居进入基本适居”。

时过境迁，随着房屋和人的生理机能双双老化，熟悉的居家环境却变得危机四伏，地面、温度、光线、电梯等，这些都成为敏感因素。

“老房”在功能设置、小区配套等方面也存在缺陷。《报告》显示，老旧公房物业多为应急物业，甚至部分小区处于失管状态。若以1元/平米物业费作为界定标准，北京市超四成老年人所居住小区仅能提供最基本物业服务，难以为小区配置维护公共社交、健身、娱乐设施，满足老年人生活的进阶需求。与青年群体相比，老年群体在低物业费社区居住比重明显更高。

以电梯为例，电梯是老年人走向户外、进入社会的重要通道，但在报告样本中，北京75岁以上长者的居所中，60%的居住房屋都没有安装电梯。

《报告》总结认为，“老破小”的居住条件及周边配套，在适老化与舒适度方面越来越难以满足养老需求。

人至老年，老人们会如何安顿自己？《报告》指出，根据链家真实交易数据，老人在购房过程中对于市中心的便利配套和便利服务依赖度明显更高。

具体来看，在社区选择上，七成以上老人在购置住房时，倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房；在位置方面，他们更倾向于主城区和近郊，“理想的约数”是五到六环之间；在配置方面，75%以上老年人选择有电梯的住房或者低楼层住房；在面积方面，他们更喜欢60平方米到90平方米两居室的商品住宅。

值得注意的是，精打细算过日子的老人，在物业费上反而更舍得花钱。《报告》指出，63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋。

对老年群体而言，支付更贵的物业费，也意味着他们从自身需求出发，对社区环境的安全度、舒适度，物业服务的适老化有着更高的要求。

北京大学社会学系教授、中国老年学和老年医学会副会长陆杰华曾表示，老龄化并不是问题，但老龄化带来的问题，是因为长期以来社会制度安排是按照年轻社会而非老龄社会进行的。

这也提醒着我们，物业适老化服务并不仅是解决老年人的问题，而是向长者群体的全生命周期体系改变，构建系统、全面的理想适老化社会。

比如，安全扶手、智能床、无高差设计、大容量的收纳空间等硬件设计已成为必不可缺的元素，而医养资源、亲情陪伴、社交、自我价值实现等软性服务也是长者的日常所需。

物业服务适老化 如何安放“老去”

随着社会老龄化的不断加深，物业和老人的联系也愈加密切，物业适老化已成为做好养老事业的重大课题。

早在2020年底，住建部等部门联合发布了《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，提出要推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，指出完善基本养老服务保障机制，落实发展养老服务优惠扶持政策，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。

可以发现，随着政策的密集发布，物业适老化在政策端的治理体系也越发清晰，“物业服务+养老服务”模式完成了从行业创新进入到国家政策层面的演变。

当前，物业服务向“老年服务提供者”的转型，主要围绕住房适老改造、社区养老服务以及社区居家养老保障体系设计等工作展开。

例如，在适老改造中，主要包括为业主增设无障碍通道、加装电梯等，以及提供地面防滑、加装扶手、消除地面高差等居家社区适老化改造。

《报告》中也指出，对老旧小区进行适老化改造是提升老龄人口居住质量的必然途径，这也将孕育庞大的住宅适老改造产业，产生新的经济增长点。

据悉，在居家环境适老化改造行业里，一直流传着“3万亿”这个数字。面对这个庞大的规模市场，政策端也对其进行了专业引导。

今年5月，住房和城乡建设部组织编制的《城市居家适老化改造指导手册》提出，基于老年人差异化需求，将改造内容分为基础型和提升型两类，从卧室、卫生间、厨房等7个方面47项改造内容，详细说明了改造目的、技术要点。

此外，《报告》也建议，拓宽适老化改造资金的筹措途径，引入住宅公积金、个人养老金、商业保险资金等社会资本。

在社区养老服务方面，物业适老化服务主要围绕照料老人日常开展。比如许多社区开设“长者饭堂”，为居民特别是老年业主提供助餐服务，解决老人就餐问题。此外，康复服务、日托服务、文化娱乐等社区养老服务也十分受欢迎。

今年1月，北京民政局等部门联合印发的《关于开展“物业服务+养老服务”试点工作的通知》则对物业适老化服务边界刻画的更加明晰。

比如，《通知》特别提到，物业服务企业提供的服务，重点应是以巡视探访、助洁、助行、助医、助急、家电维修、代买代购等与物业服务企业开展日常工作密切相关的服务项目为主。

此外，物业服务在引导具备专业服务的养老机构，打造“嵌入式”养老社区领域方面，也是强有力的推动力量。比如，专业养老机构的“学院式养老”“智慧式养老”等独特的养老服务模式，满足了日益多元化、个性化的养老居住需求。

当前，适老化服务在推动老人拥有更美好的居住环境，积极享受老龄生活方面发挥着重要作用。但另一方面，面对精细化和品质化的老人居住需求，仍有着极大的待探索和发展空间。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志在《报告》发布会上表示，适老化居住需要在住房设计标准、城市更新等方面积极探索，深度挖掘更多真实的老龄居住场景，将需求场景精细化，与适老化有机结合，让老年人“老有所医”、“老有所养”、“老有所乐”。