北京楹庭律师答疑：房屋登记与土地信息不一致，怎么办？

有的企业的房屋是分散登记的，可是与土地信息不一致，这种情况怎么办？前几年好多这类的情况，很多企业都比较苦恼，有些企业是在征收时才发现问题。针对这类历史遗留的“登记难”的问题，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）。

该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。专注于政企纠纷、行政诉讼多年经验的北京楹庭律师为大家解读下这份通知的相关规定。

关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。

该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。

《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。

对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。

在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政企纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，采用“四步维权法”制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。