【楼评】反套路|普通人购房宿命的必读“秘术”！

以微见著洞察趋势客观行文理性参考

太原楼评☞| 业内视角

475篇/文3689字/阅读12分

导读

楼市如保险，营销套路多！如若反套路，唯有读秘术！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

逃脱不掉，购房宿命！

房者，安身立命之所，遮风避雨之地，承载家庭栖息，延续家风祖训。

无论是华丽宫殿，亦或是简朴陋室，一生缩影，膝下承欢，父慈子孝，光耀初心，乃至生死，门庭冷落，兴衰变迁，皆是所求恒产有恒心，家国天下事！

故而，购房=安家，无论婚嫁成家，家中添丁，家脉传承，身份升迁等，都要追求——买房置业。购房成为每个男生，或独立女性，每个新家庭，逃不脱的命运。

然时代变迁，城乡进化，小家增量，套需日增，盖因几经房改，田亩公有，建设审批，手续繁冗，普通人的房屋不能自建，工作常不能定，购房成头等大事！

金融赋能，土地拍卖，税赋递增，预售叠加，楼市猛进，房价走高，透支未来，频出首富。后因遏制，房住不炒，融资断链，房企暴雷，地方负债，百姓断供...

君子慎独，不欺暗室。然世道浇漓，熙为利往，营销之术，渠道崛起，隔行隔山，头盔购房，所差之额甚重，同一杯水，不同购房身份所见不同，是故常觉荒唐！

以道御术，术尚可求。以术御道，止于术。

今楼评君欲拆解一二，略加点评，以资参悟！

NO. 1｜何以购房论

（一）购房是否利于家庭

房产，是每个城市家庭的必需品，但并不是所有人都适合购房。无论是时机，还是自身情况，家庭实力，人在不同阶段的需求目标不同，切莫过于冲动和铺张浪费。

消费的本质是本能的欲望，是感性力的冲动，即便理性消费中，也是存在冲动的，但选择什么样的房产，利于自己的家庭是第一位，这里面包含了可能利于婚姻的达成，利于工作通勤距离的便捷，利于子女教育的进阶等各种因素的衡量。

具体到独立性个体中，购房前要评估自身的资产余额，负债情况，可调动家庭支援，工作的稳定性，收入的增加性，城市的变迁性，以及居住时长的过渡性等。

从乡镇到县城的变迁，毕业后多城市工作，有过城中村租房，再到首套多套房新房二手房等，既有投资也有居住腾挪更迭的经历，曾承受过首付之痛，月供之苦，前途迷茫，收入担忧的时期，即便是作为从业者，楼评君对于购房卖房过程也深有体会。

普通人的购房决策从没有那么完美，是因为必然存在取舍，而如果减少取舍之间的痛苦，往往需要把购房的行动推延时机，或者时机合适咬牙硬上赌运明天会更好。

购房之前，不妨问问自己，购房能够帮助解决多少问题，购房后有利于什么？是否是非买不可，结合目前的现状，背负房贷后是否更利于自己或家庭的幸福？

（二）购房是否利于成长

房产的购置是一种身份的标签，但每个人或家庭要衡量房贷是否是良性的，对生活能否形成促进，从租房转为购房，往往并不是一下就转化，期间要承担一定的期房等待，装修的完善，家具家电的添置，以及潜在的交付成本等。

这种低频的交易，利弊权衡需要仔细斟酌，既要考量地段，商圈，户型功能，学校医院等因素，也要考虑城市的发展，自己的成长，以及几十年的房贷供养。

良性负债一般会利于成长，是因为人活一口气，底气足，冲劲强，抑制过度消费和创业冲动，形成强制储蓄习惯，努力工作，积极晋升，收入增幅快，形成成长驱动力。

但也有一些因购房而资金紧张，套现付首付，循环信用卡，被迫房产二抵而获取流动周转资金，叠加的资金杠杆极可能导致再次返贫，反而成为成长的绊脚石。

（三）购房是否利于资优

除了房产自住功能，投资具有极强的不确定性，不要把鸡蛋放在同一个篮子里面。购房是家庭资产优化的其中一种方式，即便在下行期，房产也是资产流通的硬通货。

其一，优质的房产能够实现较短时间内的变现。前提需要是区域内配套完善，人口红利聚集性强，购房需求长期保持积极，需求端高成长性。

其二，自己的选购社区、户型，楼层均能符合市场主流的需求，供应上属于抢手货。处于供不应求的形态下，流通就不是什么难事，资产增值也是稳定的！

通常这类资产的选择，要先对城市甄选，其次研究城市规划发展，产业和人口结构，形成城市经济的宏观认知，再对土地市场、新房市场、二手房市场有一定的洞察力。

NO. 2｜购房秘术解

在中国，城市中很多年轻的家庭首套房往往是父母操办，而从农村出来的家庭往往是子女主导，父辈支援，也有部分年轻人是选择自我奋斗，一切从零开始。

故而不同购房情况下，对于购房存在天然的认知差距，以及可调动的社会资源的不同，在相对购房经历丰富的家庭，避坑性和判断力要会更强，而且周围的朋友、亲戚在购房中的各种踩坑事件往往属于“坏事传千里”，对房企和社区有较全面的认知。

本文楼评君主要针对于购房经历、关系人脉不足的购房家庭提供方法参考，往往可以购房投入中以小博大，减弱信息壁垒，拉平行业认知差距！

（一）甄选社区先租住

购房和租房，基本就是结婚和恋爱的关系，租房其实属于购房“试婚”的一种方式，当自己决定购房的时候，不妨先选择自己钟情的社区高价租上半年到一年。

在这过程中去感受社区的优劣好坏，和自己的脾性是否相符，冬季的暖气是否暖熏，夏季的林荫是否清凉，业主和物业的关系是否融洽，小区内的治安是否安心。

在这个租房的过程中，积极参与社区内的各种购物群，燃气缴费群，网格员业主管理群，保持活跃，捕捉业主出租出售的有效信息，周末闲暇不妨就约小区内看房。

如此一来，既能熟悉了社区的味道，不至于贸然购房后发觉不喜欢而闪婚闪离，也能在小区的一年半载居住中有效甄别了小区房价的走势以及小区的真实价值和问题。

（二）保险中介求入职

保险公司底薪极低，但开单有丰厚的佣金一样，太原的地产中介大多执行的无底薪“合伙人”机制，故而，如果时间精力允许，甚至建议普通工薪层完全可以请假三两个月，求职干中介，如果最终顺利购房，往往变相的“挣得”一两年的薪水。

当然，中介行业的工作也并非那么容易，请提前有磨砺自己的心理准备。通常在行业内，无底薪的中介可以拿到佣金的50%左右，普通的二手房佣金一般二三万左右，入个职给自己开一单，老板也开心，自己也实惠。

如果是新房，中介成交一套房的佣金可能会是五六万，这对于普通购房者而言，是实实在在的省钱之道。在工作过程中，每天看房学习新盘，积累几十个小区的对比下，短期内高强度的行业知识学习，加上业内的培训以及资深师父的点拨，自己明确的购房驱动，往往会有很多意想不到的收获。

（三）打通人脉做置业

曾有梦仗剑走天涯，看世界的繁华。

周游世界并非一定要造一艘宝船，也许你只需一张船票。

在新楼盘，既有置业队伍，一般优质盘选用新人或经验充足的老手，但是不妨面试认识一些销经或营销总，而且即便置业难求职，也可以退而求其次干个自销渠道也行。

请自己明确目标，去了不是为了完成业绩，而是积极的向领导们靠拢，把底薪完全可以请客吃饭，拉进领导和同事关系，在入职后，不用积极背诵销讲，而是研究项目百问和不断向同事请教问题，多听取他们的过往行业内精彩历史。

虽然这是用魔法打败魔法的手法，但是对于普通购房者确实非常有效，在自己稀缺人脉的时候，工作积累人脉反而是最迅速最有效的手段。

而且侵染几个月，行业内如何赚钱和自己购房如何省钱之道，必能了然于心。当然如果自己工作已经稳定，也可以选择让家中赋闲在家的亲戚带着使命去打工！

如果求职在四季度，通常各项目会针对员工内销出员工房政策，这类定价通常会比市场价要优惠几万，甚至十几万，而且除了员工房，还会知道顶账房的神奇存在。

（四）提前付费觅咨询

劝学：君子生非异也，善假于物也！

如果购房目标明确，提前付费去咨询是非常必要的。

这个付费的形式即可以是打赏现金，也可以是请客吃饭的关系维护付出。至于对象选择，多多益善，既可以是你喜欢的地产主播，也可以是你熟悉的中介小王，也可以是全国知名的行业的大V，他们的作用类似于张雪峰给你指导考研报考专业！

梳理自己的人脉中，找寻地产业内人，无论是开发商，房管局，住建局，规资局，设计院，咨询公司，总包商，材料商，贷款银行，代理商，广告商，中介小老板，从中接触，判断甄选，提供一些基础投入，在具体决策中可以提前“付费”！

这些行业相关者，但凡有心愿意购房中帮你，得到的往往是你投入的数倍，去找寻最具价值的咨询者投入。

举个例，太原某高端豪宅，单套三百万，营销口找到区域总，最多到了九折，通过某主管领导关系大约又能省一二十万，找到某总包商的关键负责人，谈妥全款支付条件下，价格仅用了贰佰出头！

NO. 3｜换房策略术

城市中产家庭，换房是其必然的经历。

如果面对自己的多套房产，位置不同，又该如何做出资产的优化策略，是持有租还是出售优化置换？

如果出售，如何筹划换房在流速和价格之间博弈最优解，该筹划哪些事情，做足哪些功课，帮助自己房产在合理时间内以正常的价格流通呢？

随后有时间楼评君再开一题，展开一些方法借鉴参考。

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