上海环宇城MAX来了！能叫板环球港吗？

昔日红旗村，今日真如境。

中海真如境，是上海中心城区规模最大的城市更新项目，前身是上海普陀区红旗村。

在2014年之前，占地586亩的红旗村聚集着90家印刷厂、207个冷库、16家“四小”场所，9个大型初级集贸市场，1000多个摊位，流动人口多达6万人。

规模大、问题突出，也让红旗村成为上海中心城区里的一块“硬骨头”。

2015年，红旗村启动旧改，到2018年10月11日，中海地产联合中环集团及长征镇以底价93.9936亿元拍下普陀区红旗村项目四宗地块，轰动全城。

2020年1月、2月，中海联合体又分别耗资62.71亿、14.13亿竞得红旗村旧改地块。至此，红旗村旧改主要地块都被中海联合体拿下。

从项目所在地来看，项目所在的真如板块，是上海最早一批规划的副中心，只是一直发展缓慢，与同期规划的徐家汇等相比，差距较大。

“国家队”入局，让大众看到了真如副中心经济发展与升级蜕变的希望。5年过去，曾经的红旗村，也成了一座建面约百万方的巨无霸。

效果图

其中，总商业体量达32万㎡的上海真如环宇城MAX（Mall+山姆会员店+中海剧院），一直备受期待，被誉为真如商圈具有绝对商业号召力的标杆之作。

据独角Mall获悉，上海真如环宇城MAX已于近日官宣，将于今年12月22日开业。

另据上海普陀发布消息显示，上海真如环宇城MAX目前招商率已完成95%，引入超60家首店品牌，其中全国首店12家、华东首店5家、上海首店6家、普陀区域首店30余家及标杆旗舰店8家。

作为中海商业首发的旗舰项目，真如环宇城MAX都有哪些亮点？又有哪些品牌值得期待？项目亮相之后，能够引爆市场吗？

而与项目相距不到2公里就是上海环球港，真如环宇城MAX能顶住压力，与上海环球港进行争锋吗？

双地铁直达

保留500年银杏树

毗邻6公里真如绿廊

中海真如境综合体总投资超300亿元，总建面约97万㎡，涵盖了办公、住宅、公寓、商业、剧院等建筑单元，是近年来普陀区重点打造的城市综合体。

从百度地图上看，上海真如环宇城MAX位于上海普陀区铜川路与曹杨路交汇处，与地铁11、14号线换乘站真如站无缝接驳，能够为项目带来庞大的地铁客流。

同时，商场背靠中海真如境综合体，本身自带客流。

而在规划方面，项目打造了公园式商业，并定位为“全域新生活中心”。

一方面，项目周边拥有千年古刹真如寺；有着500多年树龄的古银杏树；有原红旗村村民打渔的真如港；还有曾经上海最大的专业水果交易市场以及最大的水产交易市场，人文历史底蕴丰厚。

另一方面，项目毗邻长6公里，总面积达20多万㎡的真如绿廊，可以说是公园里的商业。而公园的休憩功能，也将为项目带来不少潜在消费者。

结合地域特质，项目还规划了真如夕照、渔舟唱晚、绿色剧场、银杏广场等七大主题场景，还有儿童活动区、滨水休憩区、活力运动场等功能空间。

设计效果图

招商率95%

餐饮品牌占比大

缺乏高化品牌

最新消息显示，项目招商率已达95%，不乏首店品牌。（以商场最终品牌落位为准，该部分描述基于当前公开品牌）

通过对小红书、微信公众号等平台公开的品牌信息进行整理，可以发现，项目引进了上海中心城区首家山姆会员商店、PANATTA FITNESS普拉达健身上海首店、MELAND CLUB最新形象店、博纳影院旗下的高端影院品牌博悦汇、开心麻花上海总部剧院（中海剧场）等主力店。

其中，建面达5.7万㎡的山姆会员店已于今年5月18日开业，这是山姆在上海开出的第五家门店，也是全球唯一一家开在公园里的山姆会员店。

据悉，该店位于海纳中央公园下方，通过通道与上海真如环宇城MAX主体连接，该通道可同时满足车行与人行往来。同时，该店是目前距离中心城区最近的一家山姆商店，能对中心城区的消费者产生虹吸效应，为项目带来一定客流。

山姆真如店

除了主力店外，餐饮品牌是上海真如环宇城MAX的一大亮点。据悉，商场在规划中将5楼定位为“黑米主题商业街”，将主要落位黑珍珠米其林餐厅。

从目前公开的品牌中来看，餐饮品牌就有82家。

包括满板前环球活鲜割烹全国首店、点都德华东首家黑金店、意式西餐厅Grande A′moo华东首店、三出山华东首店、湘辣辣华东首店、啫火啫啫煲上海首店、凤园椰珍普陀首店等；

效果图

还有人均800左右的黑珍珠餐厅鲁采、人均500左右的捞房松茸和牛火锅等。

值得一提的是，有“设计界小栗旬”之称的建筑设计师青山周平将带来神秘品牌，这家店也是全国首店。

从目前释放的餐饮品牌上来看，有黑珍珠、米其林、老字号、网红店等，能够为消费者带来不少惊喜。

在零售方面，目前释放的品牌信息较少，引进的零售服饰有不少是运动休闲类品牌，如tommy hilfiger、UNIQLO、UR等。

另外，从当前公开的品牌中也能发现，美妆品牌只有丝芙兰，高化矩阵较弱。

真如环宇城MAX

能分化上海环球港的客流吗？

作为房企的一员，中海地产凭借较高的毛利率，一直在业内有着“利润王”的称号。

不过，随着这几年房地产行业的冲击，中海地产也在不断强化持有型物业的布局，旗下环宇城产品线也在业内取得不小关注。

据中海地产2023年中报显示，今年上半年，中海地产就有3座写字楼、4座购物中心、3栋长租公寓入市。下半年预计还有10个产品入市。

作为中海地产旗下最高产品线的首发旗舰，即将入市的上海真如环宇城MAX，有其优势，也有挑战。

一、文化加持。

按照真如副中心的规划，铜川路一带将配置市体羽宫、普陀图书馆、上海棋院分院、上海电影宫、体育场馆、文化博览中心等。

各类文化配套资源丰富，加上项目本身就有的文化特质，未来将有更多文章可做。

真如十四五规划

二、品牌吸引力。

一方面，从近几年山姆会员店开业后的排队场景，以及沃尔玛持续加码山姆会员店，可见山姆会员店对消费者的吸引力是很大的。

另一方面，餐饮一直都是商场引流的重要手段。同时，从市场大数据来看，今年前三季度住宿和餐饮业增加值为14724亿元，同比增长14.4%，前三季度增加值已超过2019年同期水平，同比增幅位居各行业之首。

也足以说明消费者对餐饮的需求仍然很旺盛。

上海真如环宇城MAX引进了众多餐饮首店、黑珍珠店等，餐饮品牌阵容强势，能够引起消费者兴趣。

不过，上海真如环宇城MAX需要面对一座大山，也即上海环球港。

百度地图显示，上海真如环宇城MAX与环球港的直线距离不足2公里，可以说是正面对碰。

而环球港，2022年销售额达155.2亿元，排全国第五位，在上海一众商业体中，仅次于上海IFC。

超高销售额，意味着环球港对普陀区乃至整个上海消费者有着强大吸引力，有着消费者不得不到环球港的理由。

因此，需要上海真如环宇城MAX有更多让消费者期待的新内容来让他们进场。

而对于上海真如环宇城MAX能否引爆市场，就看商场开业后的呈现了。

福贵

佛系商业地产人

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上海真如环宇城MAX，能翻过上海环球港这座大山吗？

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