拿地10年！南京城中，新增7栋酒店式公寓

南京城中重要综合体项目，端出新规划！

最近，南京市规划和自然资源局官网发布了《中航科技城—航空产业城项目（K分区）规划设计方案批前公示》，豪宅中航金城1号西侧，将添7栋酒店式公寓，以及科研办公、商业配套。

很多南京人都知道，中航科技城项目位于明皇城的西墙遗址内，涉及到历史文化名城保护，拿地十年开发进度缓慢。这次K分区规划的出炉，让前尘往事再次浮现。

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中航科技城航空产业城项目，在中山东路518号，总占地面积21.08万方，分为15个子地块开发。

新出规划的K分区，在整个项目的南侧、紧邻瑞金路，东侧是已交付的中航金城1号↓

航拍图↓

根据规划，K分区用地性质为商办混合用地，总建面约15.53万方，容积率≤3.8，建筑高度不超过50米，有多种业态：

商业，2-3层高，局部为首层架空设计；

科研、办公，分布在3-11层；

社区中心，共7层；

酒店式公寓，层高为15-16层不等，共有7栋。

划重点，西侧的规划公园绿地，存在洪武时期皇城西墙遗址，后续将结合城墙遗址进行公园绿地建设。

效果图↓

注意，K分区最新的规划方案，与2019年10月披露的版本有较大幅度的改动。当时科研相关配套在子地块的北侧；酒店式公寓只有4栋，从瑞金路自南向北分布。

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中航科技城是个自带话题与流量的项目，不妨以时间线为轴，简单回顾它的前世今生。

项目原址是金城机械厂老厂区，可建设用地约28.74公顷。

10多年前，中国航空工业集团公司与官方签订战略协议，将在这里打造全国首个以航空科技为核心的高端科技研发中心园区。

2013年，整个综合体所在地块被拆分成3个地块，用地性质为科教用地、商住混合用地、二类居住用地等，并于5月至7月相继出让。拿地方，为金城集团和南京中航工业科技城发展有限公司。

按照当时的规划，项目地上建设规模约106万方，计划投资200亿，打造涵盖商业、中央商务、住宅、办公、休闲娱乐的综合体。

到了2015年9月，高约150米的中航科技大厦已封顶；住宅部分中航金城1号，在首开前夕打出“龙脉豪宅的南京风范”、“皇家地脉、城市中心、贵胄府邸”等震撼的广告语。

可紧接着，问题来了。

当时，多家主流媒体的报道指出：中航科技城地块位于明故宫皇城范围内、南京市地下文物重点埋藏区，且用地面积超过5万平方米。根据文物法，在项目开工前需要进行考古发掘。

锐评君翻看了当时的权威报道，相关部门从2013年12月起对地块进行考古勘探，出具的报告详细说明了情况：

初步选择了7个区域进行考古发掘，清理出南朝至明代各类遗迹20余处，其中较为重要的发现有：发掘南朝、明代砖井各一处。发现疑似皇城西墙，在墙体中发现一处穿过墙体的涵洞遗迹，涵洞由三部分组成，为排水沟、排水池、排水涵洞。涵洞两侧分别与明沟、蓄水池相连。

我们知道，南京是座“古董铺子”，历史文化名城。2010年版的《南京市历史文化名城保护条例》，对历史建筑的保护给出细则，其中有一条明确了：

保护明故宫历史城区内的皇城和宫城格局、护城河水系以及坛庙、衙署等遗址。明宫城遗址及周边一百米范围内，不得从事新的建设。

所以，2015年9月起，中航科技城项目的考古工作全面展开，直到2017年7月才完成相关考古挖掘工作。

两年后，也就是2019年8月，项目详控调整方案通过了市规委办、市名城办联合召开的专家评审会议，新一版的项目城市设计方案得以公布。

项目在明故宫遗址中的位置示意↓

当时的城市设计总平面图如下，西安门遗址、考古新发现遗址等，详尽标注出来了。但有心人一定注意到了，这个原本计划地上建筑面积超百万方的综合体，被“压缩”至64万方左右。

紧接着，秦淮区发改委发布重大建设项目计划，提出“力争在2019年底确定中航科技城项目未开工地块规划要点，2020年全面启动建设”。

但到了今年，中航科技城相关工作才按下快进键。3月份，H、I分区规划设计方案公示，将建设3轨9班幼儿园和4轨24班小学。

8月，白下高新在官微中透露，幼儿园地块已取得桩基施工许可证，这意味着中航科技城综合体项目的教育配套建设取得了实质性进展。

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令人玩味的是，当年的明故宫皇城遗址保护事件，丝毫没有影响中航科技城项目住宅部分：中航金城1号的热销。

项目主打高层和小高层房源，共计1098户，主力户型93-188㎡不等，五开五罄：

2018年10月，推出收官的40套房源，毛坯均价42814.85元/㎡，首付8成，739组买房人摇40套房，中签率5.4%；

2016年9月，推出299套房源，毛坯均价42200元/㎡，当天卖完；

2016年6月，推出227套房源，均价约40100元/㎡，当日售罄；

2016年1月，推出251套房，高层房源均价约34000元/㎡，低密度多层房源均价约38000元/㎡。当时还没有公证摇号，现场网络摇号确定选房顺序，当天卖完；

2015年11月首开，共推出280套房，折后均价34300元/㎡，2248组买房人认筹，当天卖光。

三年跳涨超8000元/㎡，也没能影响中航金城1号的次次售罄，可见南京改善买家对城中地段的认可。

如今，中航金城1号的次新房价格还算坚挺，大户型妥妥跻身千万级行列。今年4月和7月在链家成交的两套232㎡复式户型，单价均飙升到8万/㎡以上。

在六朝古都南京，开发项目挖出过遗址或古墓的事情并不少见。比如江宁的复地朗香，曾在工地上挖出明朝沐氏古墓群，项目因此停工10年；新街口德基广场二期，开工前的考古发掘中挖出过一座小型寺庙遗址和一口南朝砖井。

在官方“先考古、后建设”原则的提纲挈领下，开发企业积极配合，相关项目也都顺利完成考古、开发。此次K分区规划方案的出炉，标志着中航科技城项目进一步有序推进。

目前，南京城中一带住宅类新房供应紧缺，在售的酒店式公寓也仅金陵中環等极少数选择。未来中航科技城的酒店式公寓面世，客观上将丰富城中公寓产品的选择面。