上海很多老破大，已经卖不掉了！

这可能是当下上海楼市中最不受待见的一类产品。

他就是老破大。

首先定义一下这里说的老破大到底是什么样的产品。

今天要讨论的老破大，实际是90年代到2000年初的塔楼，商住两用，面积至少100平以上，很多是150-200平的户型。

多数情况下一栋楼就是一个小区，主要在中环内。

其实，经常会有粉丝拿着一些老破大小区的房源问我们能不能买。

最近又一位粉丝朋友兴奋地跑来问我们。

因为他看到普陀内环有个塔楼，房价在周边老破小的基础上还要打6折。

他的预算，还能买到大面积的。

“性价比”这么高，老破大是要迎来第二春了吗？

事实上并不是这样。

今天我们想说的是：

上海的老破大正在逐渐被市场抛弃。

1、市场表现不行

最近普陀区内环内一套法拍房成交，小区叫金阳大厦。

179平的房子，成交单价只要38966元/㎡。

看到这里第一反应，内环内这个价格真便宜！

但是就这个价格，可是流拍了四次才出来的，这个房源从22年9月到23年8月的四次拍卖均流拍。

说到底还是市场觉得价格太高。

目前有记录的金阳大厦最高成交价是21年的4.7万/平，这一下子跌了快20%。

金阳大厦深刻演绎了“涨的不快，跌起来还不慢”。

金阳大厦98年建成的，他开盘的时候价格是4500元/平。

就在旁边的绿地世纪城，一期是02年建成，它开盘的价格也是4500元左右。

时至今日，金阳大厦只值3.9万，但是现在绿地世纪城一期最近成交的一套低楼层2房价格也要8.9万。

甚至挨着他的老破小西谈家渡路17弄，1990年的房子，价格都要5.4万。

明明是同样的起跑线，输得却很惨。

我们又看了看其他区的老破大，情况也都不尽相似。

北滨江荣成大厦

这是个标准的地铁口小区，下楼就是浦东大道站。

如今的挂牌价格仅6.6万，这是什么概念呢？

嘉定新城的西郊金茂府就这个水平。

中山公园兆丰花园

兆丰花园最高成交价格8.8万，现在挂牌只要7.5万，跌了15%。

目前的价格也就是次新住宅的7折，和中山公园的老破小在同一水平。

中山公园这一片有很多这种塔楼，基本上价格只有这里次新的6-7折。

黄浦滨江通达大厦小区

185户型是小区现在的最低挂牌价，只要7万/平。

更关键的是，整个小区在绿网显示的成价户型都是89的小两房，大户型根本没有成交记录。

北外滩安康大厦

这小区在绿网就看到2套成交，18年的价格6.3万。

目前小区的挂牌价也就6万多的水平。

比旁边老破小单价还要低1万块。

老破大早已在上海楼市中跑不动了。

2、是不是租也挺好

既然不指望老破大涨了，那换个思路，租出去是不是更好一些呢？

那还是以金阳大厦为例，我们来看看。

目前周边几个住宅小区大户型的房租折算成单价后大概是以下水平：

绿地世纪城：日租金是3.3-3.7元/平

逸流公寓：日租金是2.8-4.1元/平

江南名庐：日租金是3.7元/平

新湖明珠城：日租金是3.5-3.9元/平

折中一下，按照3.5元来计算，前面那套法拍房一年的租金就是22.88万。

按照法拍的成交价698万，租金回报率3.28%。

可能比大额存单好点，从投资角度来说并不算很好的资产。

因为还要承担3方面的风险：

一是房价、租金下跌的风险；

二是卖房时流动性差的风险。

三是租客难找的风险，每个月花将近2万块租你这个房子的客户也并不是那么好找。

有调研数据显示，今年越来越多的市区老破大的房东把房子拿出来租了。

核心原因还是卖不掉，只能一边找租客，一边找买家。

上海整体的租赁市场还是以小户型为主，老破大天然在租赁市场处于劣势。

3、老破大的问题

其实老破大的出身挺高的。

上个世纪90年代，很多这类老破大可能都是外销房。

这在当年可都是品质豪宅的象征,花美金才能买的房子。

大家最熟悉的当然就是古北的那些外销房。

但是当下，老破大暴露出的问题是更多的。

1、居住短板

老破大最直接的几类问题就是：

得房率低。塔楼的得房率一般也就是70%左右。

户型奇葩。什么碟形的，有扇形的，有菱形的等等都有可能，放在当下你就是找不到客户，有价无市。

采光成迷。因为是塔楼，所以东南西北都是有可能的，加上不规则的户型，见不到光也不奇怪，就这你不得打骨折卖。

没有物业概念。老破大小区基本上都是一栋楼两栋楼，封闭管理是不存在的，下楼就是出小区。车位就更紧张了，运气好的有少量地面车位，运气不好的都找不到车位。

脏脏的外立面。老破的外立面是上个世纪审美，现在看满满的廉价感，尤其那种贴小白瓷砖的，20年过去早都变成黑白配了。

2、人员复杂

很多市区的老破大在性质上不仅仅是住宅，往往是商业、办公、住宅混在一起。

意味着你的邻居们，有不少是办公人员。

而且由于老破大的环境差，缺少物业服务，租金便宜，在这里办公的也谈不上什么优质企业。

人员素质反正参差不齐，而且早高峰还要和你抢电梯。

对于生活居住体验来讲，感受实际上是非常差的。

3、成交不活跃

打开绿网，去看老破大的成交，就会发现：

多数的老破大小区一年也就1、2套成交。

流动性差，问题就很严重了。

我们一直讲买房要有下家思维。

好的房子应该是更容易找到买家的。

就像前面讲到的通达大厦，大户型见不到成交，地段再好也没用。

4、还能买吗

估计对老破大还有情怀的应该就是老上海人了。

新上海人和本地土著中的年轻人，对于市区老破大是没有老一辈那种情怀的。

但是仅仅靠一点点情怀是很难支撑老破大市场的。

如果预算有限，但又非要执着某一核心地段，所选只有老破大，那仅限于自住，其他也不要想。

其实老破大在各个段位都不是很适配。

如果是500万级的话，想买个市区老破大还有点难度，这个段位，只能是市区老破小。

如果是1000万级的话，老破大确实能够了，但是新房或者中环附近次新的小户型会更好。

如果是1500万级了，很多带学区小户型次新房都能上车了。

总价再往上，更没有必要买老破大了。

当然也有例外，就是超级老破大，像刘畊宏租的古北伦敦广场。

不过，他住这里有可能是考虑这边台湾人多一点。

一句话总结就是，刚需买不起，改善看不上。

5、写在最后

房子普涨的时代过去了，买房人的认知也在不断升级。

老破大比老破小面对的压力更大。

老破大的市场会随着时间的推移会越来越窄。

不知道以后还会有多少人记得，那些曾经叱咤上海滩楼市的老破大。

可能这就是英雄迟暮吧。