江苏
在开始之前，我和你们探讨一个问题：“自1998年至今的25年间，中国房价上涨的原因是什么？”
答案非常多，你会说城镇化提高、经济飞速增长，你可能还会说投资炒房、人口红利等等。没错，我也非常赞同，然而这些都更像是根本原因，而不是直接原因。
这也是以往绝大多数人都忽略的关键点：土地价格（地价）。
01 / 想要预测房价走势，首先就要关注地价
我先给大家普及个知识点，在计算房价的时候，必须要记住这个公式：
房价=地价+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（15%）+其他费用（10%）。
相比较其他费用，最多只有20%，我们要知道地价占比最高，达到了30%。正如有些内行的比喻，“如果说房价是面包，那么地价就是面粉，只要面粉涨价了，面包价格肯定涨，反之一样。”
观察近20年我国地价走势，整体大幅上涨，从世纪初的993元/平飙升到近些年的4506元/平，直接翻了四倍多。
虽然这只是每年一季度的数据，但是也同样反映出了情况，这和房价走势基本一致。
02 / 中央部门定调，出台重磅新规，涉及土地市场
预测房价，我们必须关注地价，而想要预测地价，我们就必须关注官方定调，尤其是中央部门
作为主管我国土地资源的自然资源局，10月17日下发了重要文件，我认为这是对土地市场的一次重大变革：
第一、取消土地拍卖中的地价限制；第二、建议取消远郊区容积率1.0限制。
随后仅仅三天了，南京、合肥、宁波、成都、苏州和西安等近10城纷纷取消了地价上限。我们从这当中就能看出，这个新规的“好处”和影响力，要不然这些经济大市速度不会那么快。
相比较之下，我认为虽然取消容积率1.0限制的作用不是非常广，但是等于变相解除了“限墅令”。
其实在我国很多地区，近些年都禁止新建各类别墅，特别是容积率低于0.5的独栋别墅，自然对土地市场也会产生间接影响。
03 / 结合未来地价走势，这两类人必须要注意
其实不论到10年后还是20年后，土地市场继续火热还是遇冷，都会有不同的人群受到影响。我们假设一个前提，如果中央部门自然资源局的新规有效，那么毫无疑问，这两类人必须要注意了。
第一类：只买新房的置业人群；第二类；正在卖房的二手房业主。
在交易领域，有个非常专业的词语：倒挂。意思就是同区域的二手房价格高于新房价格。
其实在我国很多城市都有这种现象，重要原因之一就是地价偏低，也不难理解，近些年楼市不景气，地价走低也很正常。
可是对于地方城市来说，土地财政至关重要，如果持续减少，肯定影响基建发展。在这种情况下，取消限价无异于松开了紧箍咒，这和取消限购意义非常相似。
对于第一类人来说，地价上涨直接影响新房均价，买房成本势必提高。
而对于第二类人，就是间接影响了，因为周边新房价格上涨，自己就会面临难题，到底是继续降价尽快卖掉，还是跟着涨价呢？
当然了，大家选择肯定不同，但如果是我的话，我会继续降价。
对此，你怎么看呢？
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