2012年香橼做空报告显示：恒大地产与中融信托已经有了密切合作

2012年6月21日，香橼研究发布了一份长达57页的做空报告，指责恒大存在重大财务欺诈问题，已经资不抵债。

这使得恒大地产（现更名为中国恒大）的股价在上午一度下跌了近20%。

许家印中午连饭都没来得及吃，立马召开电话会议进行驳斥，大骂对方是骗子，要动用法律手段解决问题。

他在会议上表示“我非常愤恨！非常气愤”，号召股东“团结一致，打击造谣，有钱出钱，有力出力”，并坚信“正义最终一定会战胜邪恶”，但就是对回购股份稳定股价的提议避而不谈。

这份报告究竟写了什么，让许老板雷霆大怒？

香橼声称许家印的博士是买来的，具体来说是从美国西阿拉巴马大学邮购而来的。

这一指控伤害性不大侮辱性极强！

恒大表示：许家印从未夸大其任何学历和头衔，也从未以任何相关头衔牟取任何利益。

但许家印今后的简介中没有了博士头衔，值得玩味。

真正的要害还是财务方面的问题，挑几个重点说一说！

一、财政部在2010年发布的《会计信息质量检查公告》（第21号）中指出：部分房地产企业存在销售收入不实、多计成本费用、少缴或迟缴税款等问题。

其中提到恒大地产集团有限公司，未将下属57家子公司纳入合并财务报表，并少计长期股权投资2.51亿元、少扣缴个人所得税5033万元。

在该公告的附件中提到：财政部驻广东省财政监察专员办事处对恒大地产集团有限公司2009年度会计信息质量进行了检查。

检查发现，该公司存在资产不实63.79亿元、负债不实55.54亿元、所有者权益不实6.94亿元、成本费用不实3.29亿元、利润不实1.88亿元等会计违规问题，少缴各项税款2.46亿元。

这是一份公开资料，至今仍然可以在财政部官网查到，香橼当时引用了这一公告。

对此，恒大方面的解释是：这是财政部每年对国内重点企业进行会计信息质量的例行检查，本次检查的对象是在香港上市的恒大地产旗下的广州恒大地产有限公司（广州公司）。

截至2009年底，本公司旗下有150家境内外子公司；而财政部检查的广州公司仅是国内的一家子公司，旗下又有50多家子公司，由国内的一家会计师事务所进行审计。

财政部检查所包含的问题为广州公司管理层在编制依照中国会计准则的法定会计报表时，仅列示了单独报表，并未编制合并报表。

而本公司依照香港财务报告准则编制合并财务报告，所有子公司（包括广州公司旗下的子公司）均已合并。

因此，广州公司出现失误并不能说明上市公司的合并报表存在问题。

这个回应显然没有说服力！

1、恒大体系的名称十分混乱，所谓广州公司实际上就是上市公司恒大地产在境内的地产业务平台，是核心资产，并非一家普通的子公司。

广州公司全名叫恒大地产集团有限公司，成立于1996年6月14日，最早叫广州市天帝房地产开发有限公司。

1997年2月，更名为广州市恒大房地产开发有限公司；2006年4月，更改为现在的名字恒大地产集团有限公司。

为什么要在这个时候改名？

2006年，许家印开始启动在香港上市。

由于采用小红筹模式，恒大在开曼群岛注册了一家公司作为上市主体，名字也叫恒大地产集团有限公司，再通过安吉、超丰置业和凯隆置业三家公司间接全资控股境内的恒大地产集团有限公司。

换言之，有两家恒大地产集团有限公司，开曼这家是上市主体，广州那家是地产业务平台。

使用同一个名字，或许是出于统一品牌的需要！

值得注意的是，这两家恒大地产集团有限公司的注册名称都没有地名。

恒大方面特意将后者称为广州恒大地产集团有限公司，还在括号中强调是广州公司，有误导投资者之嫌，使之认为这是一家普通的子公司。

2、财政部所提到的问题不仅仅涉及合并子公司报表，还包括少计长期股权投资、少代扣代缴个人所得税、少计提坏账准备等问题。

虽然已按照要求进行整改、调整会计账务并补缴相关税款，但恒大方面并未对此进一步解释。

特别是1.88亿的不实利润，为上市公司2009年11.16亿净利润的16.85%，相当高的比例。

3、按照恒大方面的说法，旗下有150家子公司，一家公司就这样了，其他公司呢？

二、以表外融资形式掩盖债务

房企拿地除了走招拍挂，还会购买其他公司的土地。但如果直接购买，可能会遇到税收和政策方面成本，因此通常采用收购公司股权的方式间接买地。

这里就不能不提到中植集团旗下的中融信托，当时恒大就与中融信托有过多次合作！

2010年，恒大准备全资收购湖南雄震投资有限公司，但一下子拿不出这么多钱，怎么办？

中融信托发起成立了“中融·恒大华府房地产项目投资集合资金信托计划”，用于收购湖南雄震49%的股权，恒大只需要收购51%的股权。

收购完成后，恒大再将51%的股权质押给中融信托，保证在约定的时间内以1900万元回购中融信托持有的49%股份。

如果违约，中融信托有权处置湖南雄震全部股权及资产。

湖南雄震并非个案，恒大还有很多类似的收购！

这种股权质押回购的方式，隐瞒了信托贷款，而且信托贷款的成本相当高。

因此，香橼报告称恒大以20%～30%的高成本，一共向中国信托业借款67亿元人民币。

对此，恒大回应称：香橼报告中提到的表外融资，完全歪曲了恒大地产的实际会计操作，恒大地产对于收购持有土地的公司，在财务报表中已将该等公司进行合并，并将尚未支付的代价在资产负债表中列为收购土地的应付款项。

2011年，恒大集团信托借款实际平均利率约为12%，所有借款平均利率仅为8.38%，而不是香橼报告中国所说的20%～30%。

就算恒大的回应说得通，但还是隐瞒了“一旦违约，将失去湖南雄震全部股权”的风险。

如果披露了全部同类型的信托贷款，恒大的表外风险将充分暴露！

三、虚增银行存款

香橼将恒大的利息收入除以当期货币资金平均余额，得出的结果为0.45%，低于0.5%银行活期存款利率，以此推测恒大的实际银行存款并没有宣称的那么多。

对此，恒大指出香橼采用的推断方法具有误导性：由于恒大集团会在每年年中和年底前加强销售回款、限制采购付款，以及在春节前集中支付工程款，都会导致各月末的现金余额出现较大波动，简单地用期初和期末平均的方法来推算平均存款余额并不合理。

有业内人指出：有的上市房企会在业绩公布期前突击存入一笔现金以粉饰业绩！由于是临时存入的一笔现金，因此期内利息收入较低。

事发后，恒大得到了九大国际投行的力挺，一致认为香橼是个外行，不了解内地房企的会计准则。

中银国际（香港）的一位房地产分析师表示；香橼报告中指出的一些问题并没有事实支撑，负责审计恒大财务报表的普华永道也不可能帮助一家公司财务造假。

用普华永道背书，九年后打了脸！

恒大与普华永道合作14年，每年服务费4000万+，每年都是无保留的审计意见。

直到爆雷前夕，普华永道依然还是无保留意见，没有提及持续经营的重大不确定性，结果被香港财务汇报局调查。

香橼研究只有一个人，身兼老板和员工的安德鲁·莱福特，因此经常被嘲笑为皮包公司。

他的水平未必很高，只是运用了一些常识分析了恒大这家野蛮生长的房企种种不合理的高杠杆冒进经营行为，却遭到了口诛笔伐。

2016年8月，香港证监会市场失当行为审裁处裁定：

香橼研究负责人安德鲁·莱福特于2012年6月在发表有关恒大的报告一事上，犯有披露虚假或具误导性的资料诱使他人进行交易的罪行，责令他交出其做空恒大而获得的160万港元的利润，承担520万港元的诉讼费用，并禁止其在五年内不得在香港买卖证券。