“西毒”变“西强”！昆明西市区正悄然逆袭！

昆明西市区，正在上演“逆袭”大戏。

9月30日，克而瑞在2023年前三季度楼市报告中提到，昆明地产开发规模量，从地域上呈现西强东弱，南强北弱的格局。

对昆明东南西北四大区域来说，从西毒到西强，西市区的变化宛如“开挂”。

今天，我们就来聊一聊，西市区的崛起之路。

昆明西市正在逆袭

根据克而瑞报告，当前昆明主城房地产市场，开发规模量分化明显。

在地域表现上，呈现出西强东弱，南强北弱的格局。

简单来说就是，当前昆明的地产开发项目，主要集中在西市和南市，北市和东市区相对较少。

｜图源克而瑞报告截图

要知道，过去，昆明人常用“东邪、西毒、南帝、北丐”8个字，来形容昆明东、西、南、北4个区域的房地产发展状况。

对比来看，变化最大的非西市区莫属。

昆明西市区，顾名思义就是昆明西部地带的区域。

虽然范围没有明确规定，但现在的西北新城、马街、草海、高新区等板块，普遍被认作是西市区的地域。

｜昆明楼市一线制图

以前，西市区是昆明工业基地，汇聚了造纸厂、制药厂、电缆厂、冶炼厂、印染厂、发电厂、云南冶炼厂等大量厂区。

工业化丰富了昆明西人口与贸易，但工厂带来的环境破坏，也让片区被贴上“西毒”标签，以往也很少有住宅项目开发。

直到2011年，在昆明“退二进三”的大背景下，西市区的各种污染企业才逐步关停迁移。

如今，随着昆明扩张的车轮往西，以草海、西北新城、马街等板块领衔的西市区，正上演着“西市崛起”的序章。

马街片区实景｜昆明楼市一线摄

草海和马街引领西市蝶变

昆明西市3大板块中，草海板块已发展成昆明公认的TOP级富人区。

整个片区占据着西山、滇池等自然生态景观资源，但在2017年以前，大众对草海的认知还停留小渔村。

直到2017年7月，占地约3457亩的融创文旅城落地，草海板块才开启大开发时代。

2019年，昆明融创文旅城还以107亿元、74.3万平的销售成绩，成为昆明年度销冠。

这也是昆明首个年销售破百亿的项目，跻身当年全国十大百亿神盘。

融创文旅城实景｜昆明楼市一线摄

时至今日，融创文旅城、华夏四季、华夏澜台府、金地云海一号、宝能滇池九玺、中铁诺德山海春风等新盘拔地而起，草海的城市界面早已改头换面。

并且，片区房价也高居昆明前列，常年保持在2.4-3万/平。

二手房挂牌单价在6-7万/平的房源更是不在少数，价格十分坚挺。

｜昆明楼市一线制图

实际上，这几年草海不仅带动西市面貌升级，还对隔壁马街板块的开发起到带动作用。

马街曾是“西毒”的重症区域，因聚集了多个大型厂区，常年都是一片烟囱林立，浓烟滚滚的景象，地产开发滞后。

这里最早迎来外来房企开发是2016年，当时金地以收购方式，拿下西山52号片区城改，规模数百亩。

此后，海伦堡、佳兆业、雅居乐、阳光城、大华集团、珠海华发等房企纷纷落子马街。

这些房企在这里，开发了大华锦绣山海、玖悦府、佳兆业城市广场、滇池半山、滇池一英里、书香云海等多个热销盘。

其中，书香云海更是凭借临文旅城的优势，以及教育配套，去年卖出1256套，成为2022年昆明主城销冠。

｜昆明楼市一线制图

目前，上述楼盘已逐步进入兑现期，拔地而起的新房，替代了原本老旧的厂房和民房，马街的变化肉眼可见。

当然，马街大开发的背后，肩负着昆明西拓的高需求和高期待。

十四五规划中，马街是昆明西拓的主战场，将围绕拟建的西客站TOD，打造为昆明城市西部枢纽门户。

为推动片区开发，西山区在马街的配套设施建设上，是真的肯砸钱。

就以教育配套来说，2022年，西山区合计审批的政府投资教育项目共19个，计划总投资额约35.66亿元。

其中，马街片区教育项目就有8个，数量占全区的42%；总投额约26.28亿元，占西山教育总投资的73%。

如此大手笔投入，西山区对马街片区的重视可见一斑。

｜昆明楼市一线制图

关键是，马街片区优质名校也越来越多。

截至目前，已先后引入华东师范大学昆明实验学校、昆一中、云大附中、春苑小学等。

这些优质名校的出现，在潜移默化中带来更多人口和生源，给西市区注入了更大的价值。

｜昆明楼市一线制图

疯狂逆袭的昆明西市区，另一个发展重点就是西北新城。

梳理近10年的发展轨迹，我们能够清晰看到片区 的变化。

2011年，昆明市设立泛亚科技新区（也就是现在的西北新城），并大笔投入到片区基础配套的建设。

这个昆明主城一直“不被看好”、“房价低洼”的区域，从2017年前后掀起大规模开发。

之后，吾悦广场、阜外医院、地铁4号线、长城中学、宜家家居等大小配套逐步兑现，多个地产项目集中开发，助推整个西市价值向上。

这样的兑现力，放在整个昆明，都是让其他新兴板块望其项背的存在。

｜昆明楼市一线制图

超强的配套兑现与发展速度，也让片区房价稳步上升，即便是市场调整期，也韧性十足。

2016年左右，西北新城是昆明房价洼地，6000元/平左右的房子随处可见。

但现在，板块房价已跻身中上水平，今年新房成交均价整体维持在约1.43-1.57万/平，波动较小。 （来源克而瑞）

｜昆明楼市一线制图

有丰富配套加持，西北新城获得更多买房人关注。

根据中指院数据，2022年西北新城卖出2256套房，销量在所有片区中高居第二。

比如万科城、东原印江山等，都保持较快的流速。

尤其是教育红盘万科城，今年上半年成交368套、7.47亿元的好成绩，销量位居昆明住宅榜TOP4。 （数据来源铭腾机构）

可见，西市区不仅开发规模逐步增多，而且也诞生了不少热销红盘，成为昆明人买房的重要方向。

西北新城实景｜昆明楼市一线摄

接下来，西市区还有大量可开发土地，比如普吉路以东地块，规模就有约7100亩。

另外，还有云铜冶炼厂、春雨路沿线旧改等多个旧改/城改待推进。

展望今后5-10年，等到片区内旧改、城改项目陆续启动建设，西市区的居住面貌和配套还将继续提质升级。

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