成交价猛降8000元/㎡！挂牌价骤降40万、50万，常州一批学区房扛不住了......

常州的学区房继续呈现下跌趋势！

今天我登录链家网站查询常州二手房成交信息，意外发现一套西上园59㎡的小户型以110万总价，18572元/㎡的单价成交。

西上园是北郊单学区房，目前挂牌价为23470元/㎡，而该房源目前单价猛降5000元/㎡，也正因为调价幅度较大，所以成交周期也仅3天。

此外，南广场一套80㎡户型也以345万总价成交，成交周期为44天。

小区为博小+24中的常州顶级学区，自开盘以来就一直是常州楼市当中的火热神盘，热度居高不下。

该房源折合成交成交单价为42831元/㎡，对比年初小区成交的几套房源，成交单价也出现了明显的回落。

PART 1

今天我登录了诸葛找房网站，查询了最新的二手房市场动态，可以看到，在过去的24小时内，常州有89套房源下调了价格。

除了本身价格虚高的房源降价之外，其中还包含了不少学区房，且学区房降价幅度极大，动辄下调几十万的比比皆是......

1.新天地商业广场46㎡小户型房源猛降40万

新天地商业广场一套46㎡小户型住宅价格猛降了40万，目前总价160万，单价34783元/㎡，降价幅度非常大。

新天地商业广场的学区组合为博小+北郊，是相对比较有性价比的学区组合之一，除此之外小区房龄也不算老，位置优越，是人气较高的学区房之一。

从该套房源的价格曲线来看，房源最早在2021年4月5日就已经上架，时至今日已经马上快两年了仍然没有卖出。

从价格来看，期间经历多次调价，最早上架价格249万，相比现在已经下跌了89万。

2.金新鼎邦104㎡户型猛降40万

天宁区金新鼎邦一套104㎡较大面积户型房源价格同样猛降了40万目前总价370万，单价35329元/㎡。

金新鼎邦学区组合同样为博小+北郊，且区别于其他老破小房源，金新鼎邦竣工于2014年，房龄不足十年，优势十足。

即便像这样的优质学区房目前也不受认可，价格如滑铁卢般下降，学区房的困境可见一斑。

同样让人感到扎心的是，该套房源上架于2021年2月6日，也是一个满2年的房源，不知道何时才能正式卖出。

3.怡康机电广场81㎡户型房源降价17万

怡康机电广场一套81㎡户型房源，在近日总价降价17万，目前总价288万，单价35556元/㎡。

类似这种面积相对较大的学区房，降价17万也如饮鸩止渴，近300万的总价依然不具备什么性价比，很难卖出去。

4.北直街小区68㎡房源降价40万，目前总价260万

不同于上一套房源的多次小幅下跌，还有不少学区房直接壮士断腕，猛降大几十万，如这套北直街小区68㎡房源，直接降价40万。

北直街小区的学区组合为局小+北郊，同样也属于老破小，价格下跌明显。

但值得一提的是，小区部分楼栋为局小+实验的顶级学区组合，目前挂牌价54666元/㎡，相比去年同期还有小幅上升。

5.天王堂新寓105㎡房源降价50万

另一套天王堂新寓的105㎡中大面积户型降价50万，目前总价480万，单价45541元/㎡。

之所下降价幅度比较大是因为该套房源本身一方面面积比较大，高总价本身就比较难流通，二是小区为北郊单学区房，性价比程度一般。

PART 2

除此之外，通过常州目前比较主流的56个重点学区房9月最新的挂牌价和90天内成交数量，也能发现一些规律。

从图中可以简单归纳几个重要的信息点。

1.绝大部分学区房成交热度不算太高，最高90天成交数量也仅有4套（仅统计在链家成交），有价无市是大部分重点学区房的常态；

2.从价格上看，小学里局前街小学的挂牌价相对更高，中学则是二十四中的挂牌价更高，上述两个学校也是目前认可度最高的学校；

3.西狮子巷小区挂牌均价高达61611元/㎡，是目前常州双学区房中单价最高的小区，对应学区为解放路小学+二十四中；

同安苑小区挂牌均价为24121元/㎡，是目前常州双学区房中挂牌均价最低的小区，对应学区为觅渡桥小学+田家炳初中；

4.有成交记录的学区房当中，要么是价格本身低于小区均价，要么是小区整体房龄相对较新一些，传统的老破小在价格不具备竞争力的前提下，已经慢慢退出市场。

PART 3

最后，回到学区房这个事实上面，出现比较大的价格变动，主要因素即是教育平权的推进，优质教育资源覆盖面正在扩大，其所带来的“附加值”也正在被稀释。

去年，北京、杭州、等地先后提出了“教育资源轮换”，让优质师资在各个学校之间“跑起来”，从而实现教育平衡。

而在去年底的江苏省“十四五”教育规划中，也重点提到，“到2022年底，全省民办义务教育学校在校生规模占比控制5%以内，各设区市域原则上控制在5%以内，县（市、区）控制在15%以内”。

未来越来越多的民转公，对现有学区房同样是巨大的冲击。

学区房变得不再是唯一。此外，今年“划片招生、就近入学”也闹得沸沸扬扬。政策环境下，通过各种方式和途径，增加教育以及学区房的不确定性，从而实现教育的均衡。

因为一旦“学校”跟“住宅”的捆绑被斩断，“学区房”这个概念也将不复存在，花高价去追一件迟早要消失的东西，你图啥？

现在教育部进一步明确：“已经实行划片免试就近入学的地方，片区划定后应保持相对稳定”。

这就更意味着：2023年学区房的政策是“稳”，而不是“变”。

但对于大部分买房人来说，学区房这件事还是要量力而行，一方面自己要有需求，另一方面也要有充足的资金。

此外，对于仅有学区属性，而没有自住属性的老破小，更要谨慎购买，在时刻变动的政策面前，这类房子很有可能成为最先倒下的牺牲品。

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