项目测评|招商蛇口江山境：观沙岭城市更新板块开篇之作，万亿央企70万方学府综合体大盘

招商蛇口江山境位于360亿巨制观沙岭城市更新片区，链接市府及湖南省金融中心纽带之上。在先天的区位地段优势、丰富的教育资源、完善的基础配套以及项目本身约70万方城市综合体的加持下，与片区发展实现共赢。

# “黄金”地段 #

教城融合示范区首发项目

360亿投入助力片区配套加速落地

观沙岭城市更新片区作为长沙市二环以内少数被冠以“新”的板块，是“老城更新”的重点项目，也是长沙市首批启动的城市更新项目之一。

片区有着得天独厚的地理区位优势和丰富的优质教育资源，将打造成为智慧城区的样板、城市更新的典范、宜居新城的标杆、西岸融城的新极，为整个市府片区加码赋能。

招商蛇口江山境正处于“黄金”片区的“黄金”地段。

（ 图源长沙城市更新公司官微）

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定位高

长沙教城融合示范区

观沙岭城市更新片区总体规划定位为“长沙教城融合示范区”，是长沙市唯一的教育与城市融合发展高地。

区域内目前已汇聚长沙市实验小学、麓山国际实验小学、麓山国际第二实验小学、长郡双语实验中学等头部教育资源。

规划中的有长沙市实验小学二小（规划40个班）、南雅中学（规划60个班）、长郡双语实验中学高中部（规划30个班）。（数据来自长沙市自然资源和规划局官网）

学校建设如火如荼，位于地块斜对面的麓山国际实验小学二小已于2022年秋季开学，从开工到开学仅11个月。

与麓山国际实验小学实行统一课程设置、统一教学管理、统一师资培训、统一教学评价。校长、副校长和骨干教师也是由麓山国际实验小学统一委派。

(实景图，图源麓山国际实验小学二小官网）

长郡双语实验中学高中部于9月中旬完成招标工作，即将进入施工阶段。

规划中的南雅观沙岭中学（投资估算4.54亿）和长沙市实验二小（投资估算3.62亿）也已经于今年5月底启动项目设计招标。

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兑现快

先天条件优，360亿投入助力片区飞速发展

观沙岭城市更新片区位于主城核心板块——市政府，往东直抵湖南省金融中心，与其他城市更新片比较，基础条件更好，城市界面更新，拆迁难度更小，在360亿投资的助力下更新区内各项配套的落地速度飞快。

片区背靠行政、金融双中心，立足“教城融合示范区”，是政教高地。

据克而瑞栅格地图显示，片区所处配套能级占位高，集城市核心资源为一体，教育、商业、交通、医疗配套全面领跑。

(实景图，图源克而瑞栅格地图）

教育方面：周边优质教育资源云集，已建有长沙市实验小学、麓山国际实验二小、长郡双语实验中学、湖南师范大学附属滨江学校等品牌学府。

商业方面：随着招商花园城（在建）、万象城（在建）、山姆会员店等旗舰商圈逐渐落地，片区商业能级不断升级。

医疗方面：以湘雅三医院、湖南师范大学医学院为核心的约270万方的新湘雅健康城建设如火如荼，建成后将成为核心医疗圈。

交通方面：“5纵5横”主干道路网通达全城，4号线、长株潭城际已投入运营，规划8号线及10号线。

片区配套起点高，以前的市府板块虽已教育著称，但一校难求。直至今日，在“教城融合示范区”的光环下，新增的名校品牌在片区内统筹招生，可吸纳更多的优质生源。随着在建中的重点配套不断兑现，将进一步带动区域价值实现新突破。

项目开发周期快

目前片区内主力在售项目是招商蛇口江山境，项目一二期从拿地到入市时间约6.5个月，三期开发周期提升至5个月，彰显万亿央企实力。

更新片区内项目的加速落地是引领片区发展的关键，标杆项目的榜样作用也能够带动周边土地升值。

自建18万方招商花园城

将于2024年下半年开业

招商蛇口江山境是片区土地规划中唯一的商业综合体大盘，配建的长沙观沙岭招商花园城体量约18万方，规划地上5层，地下1层。

辐射直径3KM范围内41万高质消费人群，锁定30+年轻家庭客群，引入260+优选品牌，提供1500个专享停车位。2024年下半年开业后将全面焕新市府滨江的商业体验。

(示意图）

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土拍热

楼面地价飞速上涨，央国企激烈竞拍

3年时间里，观山岭城市更新片区内供应4宗地块，楼面地价逐年上涨，从2021年039号地块的4021元/㎡到018号地块的10235元/㎡，三年涨幅155%。

2023年成交的2宗地块，均以土地最高限价竞得，且参拍房企均为国央企。

其中019号地块（[2023]长沙市008号）在4月份经8家房企16轮竞价触发熔断后进入摇号阶段，在12.5%的中签率下，汉阳城建幸运中签，该地块将打造为招商蛇口江山境三期，入市在即。

6月份开拍的018号地块（[2023]长沙市019号）再次熔断进入摇号程序，最终楼面价突破了10000元/㎡，参与竞拍房企分别是华润、中国铁建、保利、建发、华发、招商蛇口，均为央国企。

# 恰逢其时 #

板块内置换改善需求释放期

产品高度适配

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改善置换需求释放期，积累丰富客群

10年前的恒大华府、卓越蔚蓝海岸、北京御园、钰龙天下、八方小区等需要改善或者给子女购房的需求大量释放，且在产品置换周期下，总价段和面积段刚好适配，为项目积累丰富的客群基础。

其中八方小区、钰龙天下单价更高，置换需求更大，购买力强。招商蛇口江山境定位纯粹，将与周边高端楼盘形成优质的友邻圈层居住环境。

(示意图 ）

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乘上政策利好节点，新品加推在即

9月22日长沙正式放开限购，叠加月初认房不认贷、降低首付比政策。

项目乘上政策利好快车，13号栋建面约190㎡已于今天（9月26日）取证，3号栋建面约278-281㎡，三期7#栋建面约143㎡新品入市在即。

建面约190㎡：3+1房2厅2卫

户型周正，四叶草布局减少过道浪费。

经典的南北双阳台格局，北阳台连接空中花园（计半面积），南向超10米观景阳台连通客厅、南向次卧。

餐客厅一体，形成超大方厅；主卧大套房设计，带独立衣帽间，双台盆干湿分离明卫，是改善进阶之选。

（样板间实景图，具体以交付时为准）

建面约278㎡：4+1房2厅4卫

户型方正，四面采光，带独立入户门厅。

约20.7米四开间朝南，横厅连接12.6米观景阳台，视野开阔；

北向空中花园计半面积，厨房与生活阳台相连接；

朝南布置3个套房，将舒适度做到极致，可以满足三代同堂的居住需求，多个卫生间的设计提高了私密性。

（样板间实景图，具体以交付时为准）

建面约281㎡：3+1房2厅4卫

9月份才入市的新品，已经开放了实体样板间。

户型最大亮点是270°全景端厅设计，3+1房的格局追求每个房间的极致享受，留白空间更多。

L型的环幕阳台可以同时满足业主休闲、运动、观景等各种需求；

三套房设计，配置行政主卧套房，带超大步入式衣帽间，高奢气质尽显，是城市新贵们高端住宅进阶之选。

三期新品建面约143㎡：3+1房2厅2卫

仅此一栋，且从后期将入市的土地规划看来，做中小户型的可能性比较小，是片区内较为稀缺的产品。

户型空间布局合理，北向空中花园及南向阳台计半面积，设备平台飘窗不计面积。

南向大面宽四开间，主卧套间南北通透，南向带三个卧室，在同类产品中较为少见。

# 品质迭代 #

承接片区改善需求

打造大平层实景示范“教科书”

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品质打造

由内而外的全方位打磨

项目在设计之初便将品质打磨进行到极致。

首先是高颜值的外立面，采用具有SuperFlat美感的公建化立面设计，最大化提高铝板+玻璃在建筑中的占比，最大化南向窗墙比。

(示意图）

其次就是高品质的公区打造，地上地下双入户酒店式精妆大堂体系，"江山五境"的园林景观主题，全方位提升归家体验感。另外对架空层进行泛会所设计，打造全龄友好社区，涵盖社区会客、儿童娱乐和运动休闲等等。

（实景图）

最后是项目的室内装修，从高净值人群的生活灵感出发，选取全屋高定大牌&智能精装，除中央空调、新风、地暖管道等“高端住宅标配三大件”外更有GE通用净水、简一大理石瓷砖背景墙等高标配置，深度匹配市场改善客群对于品质的追求。

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品质呈现

片区首个实景展示项目

招商蛇口始终致力于研究与思考如何打造全新主城高阶生活方式，9月2日实景园林的开放，是招商蛇口江山境设计迭新与升级的品质呈现，备受业内同行及客户的关注与好评，也是片区内首个实景展示的项目，起到标杆引领的意义。

实景展示区域包含了实景园林、入户大堂、车库、电梯厅以及建面约281㎡户型的样板间，为客户完整演绎了未来的生活场景。

从挑高约4.5米的景观长廊，步入约200㎡的静谧水镜，正式开启归家场景。

单元大门可通过人脸识别自动开启；

双入户大堂背景墙采用杭州柏悦酒店同款紫山水奢石背景墙，彰显尊贵仪式感；

电梯厅内有空调及安全监控系统，兼顾质感与安全；

酒店式精工车库的打造，在车马厅设计整片星河穹顶，面子和仪式感满满。

（实景图）

迈入建面约281㎡实景样板间，身临其境的体验到了未来的居住生活场景，超大玄厅、270˚环幕端厅，三大套房等阔绰空间的展现充分体现了主城高阶生活方式。

（样板间实景图，具体以交付时为准）

随着实景展示区的盛大开放，项目的来访认购热度也是在蹭蹭上涨，月底新品的加推将助力项目热度再上一层。

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品质背书

万亿央企品牌实力支撑，登顶长沙楼市

招商蛇口，是招商局集团房地产板块运营的旗舰公司，是招商局集团在国内的资源整合平台，近31年来专注为家庭客户提供精品住宅，开发项目涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各档次、各品类住宅产品。目前已布局全国33 个城市，开发项目近200个。

在投资布局方面，招商蛇口坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，以稳健发展为主线，夯实投资质量，严格把控参拍城市及土地。在“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，为持续发展奠定了坚实的基础。

资源获取方面，招商蛇口坚持多元化拓储。除传统招拍挂拿地之外，企业还积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展。

2022年年报显示，在开发业务层面，招商蛇口实现销售面积1194万平方米，实现销售金额2926.02亿元，销售金额排在行业第六位。

招商蛇口2019年进驻长沙，2022年一举迈入长沙销售金额榜TOP10的行列，2023年1-8月位列九区县全口径金额榜第一。

5年9子，招商蛇口始终秉承着央企的建造精神，审慎选址，落定城市优质区位。在长开发业态已包括品质/高端住宅、主题商业街、大型购物中心等多元化物业。

从拼土地、或拼周转致胜，到更拼房企综合竞争力的地产新周期，招商蛇口长沙的竞争优势更为全面。近两年不断在热点板块拿地，致力城市更新，开发项目均成为了所处片区的“明星盘”，引领片区市场。

旗下物业公司招商积余，A股物业管理龙头企业，以建设"中国领先的物业资产管理运营商"为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务。

积极推进"大物业"战略布局，已进入全国130个城市，管理面积达到3.3亿㎡，服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业。

截至2023年6月末，公司在管商业项目61个（含筹备项目），管理面积346万㎡。

（图源招商积余官网）

2023年9月1日，由克而瑞物管、中物研协主办的2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会在上海举行。

招商积余荣获2023中国物业服务力百强企业等荣誉。

扫码了解项目详细信息

招商蛇口江山境位居“黄金”地段，实景展示、新品加推乘上长沙限购放松节点，占据天时地利人和。天赋+学府+全维配套+突出的产品力加持下，在长沙众多高端楼盘中脱颖而出。