【深度】存量房贷利率调了！银行直呼“太快”，提前还款“退潮”

界面新闻记者 | 安震

“有急事儿只能打电话，微信看不过来，有2000多条未读，都是客户在咨询下调房贷利率的。”某银行个贷条线人士向界面新闻记者感叹道。

“打了好多次才接通客户经理电话，问明白怎么调整利率。”坐标上海的上班族赵明最近一年里已两次提前还款，在存量房贷下调的具体方案明确后，他取消了继续提前还款的计划。

9月25日，存量房贷利率调整正式落地。

从7月中旬央行表态到9月25日调整正式实施，中间仅不到三个月时间。与存量房贷利率调整相辅相成的是，近几个月里，信贷放宽、解除限购等一系列房地产政策也陆续落地。面对密集的政策调整和市场变化，金融机构从业者、购房者、房产经纪人的心态也随之变化起伏。

从将信将疑到措手不及，银行人士直呼“政策落地太快了”

“看到央行表态‘支持和鼓励存量房贷利率下调’新闻的时候，我的第一反应是，这可能吗？”一位国有大行总行人士对此将信将疑。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

央行此番表态立刻引发舆论广泛关注。今年以来，不断有业内人士呼吁降低存量房贷利率。从贷款人的角度来看，存量房贷调整势在必行，关注焦点主要在利率怎么调整、何时调整。

但银行内部另有看法。前述总行人士说：“我自己也有房贷，作为一个普通贷款人当然希望存量利率能够下降。但我们部门同事私下交流的时候，大家都觉得这件事（调整存量房贷利率）很难，毕竟房贷客户涉及的情况太多了，除了跟随LPR这样市场化的机制调节房贷利率，之前也少有存量房贷调整的先例。”

“坦白讲，银行虽然不会明言，如果没有监管引导，银行肯定都不太愿意放弃个人住房按揭这样长期优质的资产。调整存量房贷利率等于‘到嘴的鸭子飞了’。”他表示。

在8月1日召开的央行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议上，央行明确提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，同时指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

而8月恰逢银行中期业绩密集披露期，存量房贷调整成为银行管理层被问到最多的问题之一。

从银行管理层表态来看，各家银行都在紧锣密鼓地研究落地方案。

招行行长助理彭家文表示，已经制定相应预案，总体分为乐观情景、中性情景和不利情景来测算。中信银行副行长谢志斌则称，历史上地产政策是“因城施策”的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

某股份行省分行部门负责人对界面新闻表示，存量房贷利率调整一般由个贷部门牵头，财务部门负责资金成本核算，相关贷款合同的变更还要由法律合规部门审核，相关功能在手机银行上线还需要软件开发中心做几轮测试，总之涉及的部门比较多，流程较长。

8月31日，央行、国家金融监督管理总局发布两份重磅《通知》，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，直接调整贷款利率或新发贷款替代原有贷款。

原则性条款公布后，人民银行各地方分行明确了利率调整的下限，国有银行、股份制银行、城商行也先后公布了具体实施细则，各家银行公告均明确，贷款时符合首套房认定的的合同无须申请，9月25日银行将统一完成调整。

“已经连续好几天十点以后才下班。白天不停地接电话解答客户问题，剩下的时间则被开会、整理贷款合同材料等工作占满了。”有银行相关人士直呼，没想到政策落地那么快，近期工作量直线上升，被打了个措手不及。

省下的利息都够装修了，提前还款热潮“降温”

一边是银行员工因为新政出台落地而加班加点，另一边则是不少借款人因为利率下调而取消了提前还款计划。

2020年末，赵明购买了位于上海黄浦区的一个新楼盘，贷款200万，他之前在老家买房时有贷款记录，所以利率上浮10%大概在5.1%左右，每个月按揭还款一万多。随着LPR利率下降，他每月还贷金额也有减少。

按照目前的存量房贷调整“认房不认贷”的原则，赵明的贷款符合“二套变首套”的标准，利率与最初贷款时相比下降近1个百分点。

“我这种情况确实是受益最大的，但二套变首套还需要自己申请，感觉有些繁琐。考虑再三，还是暂停了提前还款的打算，剩下100万元贷款，还款压力小了很多，等要卖房时再说吧。”他表示。

赵明说，之前提前还款主要是考虑存款利率一降再降，买的基金和理财很难跑赢房贷利率，所以算下来提前还款最划算。而且现在房贷利率比之前低了不少，省下的利息加一起都够装修了。

赵明告诉界面新闻，他最近还有置换房屋的计划。“去年孩子出生，打算把这套两居卖掉换个学校好一些的三居，也方便父母来上海带孩子，听说最近二手房挂牌量增加，可以选择的空间就大了，只要价格和户型合适，我就会出手。”

家住北京的李可则表示：“现在居住的这套房子是2016年购买，当时的贷款利率是基准利率9折，调整为LPR后，目前利率才3.91%。所以我不打算提前还款。贷款经理也告诉我，这个利率已经很低，可能不在此次存量房贷利率下调的范围内。”

和赵明一样，他最近也有换房的打算，十月就要结婚，正打算把南三环的房子卖掉换到离公司更近的望京。“最近经常会看到新闻说哪个小区业主提价成交，搞得我有点焦虑。”

望京一位中介门店负责人刘洋向界面新闻证实，其门店负责的小区中，确实有业主在新政实施后提价30万元成交，“我的客户当时也在和这个业主谈，不甘心当‘冤大头’所以房子最后被别人买走了。”

房市交易分化势头明显，市场期待政策加码

除了存量房贷利率调整之外，一系列房地产利好政策也在近期不断加码。

9月以来，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉等11个城市全面取消限购，多个区域热点城市已经宣布降低首付比例。9月20日，广州于一线城市中率先放宽多个区域限购政策，降低了社保缴费年限门槛，增值税免征年限也从5年降低为2年。

一线城市可以算是楼市松绑的最后堡垒，除广州大幅放松限购，北京、上海和深圳的调控政策仍然以认房不认贷、降低存量房贷利率等力度较温和的信贷政策为主。尽管步伐稍显滞后，但市场的反应却依然灵敏。

中原地产数据显示，9月首个周末，北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。在深圳，“认房不认贷”落地后的首周，成交量上，深圳二手房交易录得量810套，环比增长26.4%。

市场供给的增幅更加明显。市场机构诸葛研究院数据显示，在2023年第37周（9月4日至9月10日），一线城市的二手房新增挂牌房源为79541套，环比大增43%。

数据显示，上海“认房不认贷”落地后的首个周末，二手房新增挂牌量比平时周末增加65%。

“现在大家都知道政策，很多有置换需求的人都想趁着‘金九银十’这一波出手，像望京最近挂出房源最多的就是花家地，这边体量比较大，“老破小”相对多一些。”刘洋说。

不过，多位房产中介均向界面新闻表示，目前客户观望的情绪仍然比较浓厚。

“咨询和带看量确实大了，我们有考核带看的指标，但最终出手购买的客户还是少，只能算是无效带看。领导会问，带看这么多，为什么不签单。”房产中介王敏并不同意市场回暖的看法，她表示，现在想卖房置换的人很多，导致挂牌量增加，但又僵持着不降价。

刘洋则认为，观望情绪浓厚的表现之一是买家议价的能力越来越强。挂牌价和实际成交价差几十万是常有的事，早些年业主态度都很强硬，降价基本不太可能，中介费等各种费用都是买家出，现在情况已经改变了，中介费都是可以谈的，买卖双方各出一半的情况多了。

此外，多位房地产中介都认为，市场分化的势头越来越明显。“不仅是同一个城市，在同一个小区，不同的户型、朝向价格差异都不小。除非降价，很多‘老破小’以后会越来越难出手。”

刘洋以其门店负责的两个小区举例。其中一个小区是600万元左右的两居刚需户型为主，上个月成交了12套，几乎都是两居的户型。反观小区里一居户型，都不太好卖。另一个小区是改善型中高端户型，最小的面积都在170平米，9月末为止才成交了4套，去年成交了27套，也就是说，情况还不如去年。但是其价格都比较坚挺。

“总价在2000万以上的买主，都是全款，利率和首付这类信贷政策对他们几乎没有影响，这么多年，我只碰到了一个按揭客户。”刘洋说，这类客户很多都是自己做生意，拿到房本之后用公司做抵押经营贷款，10年贷款，最低利率可以做到2.9%。

目前，除广州已经下调二套首付比例，其他一线城市首付比例相对较高。比如，北京地区首套房贷利率为4.75%，二套房贷利率为5.25%。首套普通住宅首付比为35%，二套为60%；首套非普通住宅首付比40%，二套为80%。

前述房企人士认为，购房人总体还是非常理性的。政策方面，近期已经有不少楼市松绑政策出台，一线城市放松的政策以信贷政策为主，购房资格等没有松动，二套房的首付比例仍然偏高，这会拉长交易周期。但调控政策肯定不会放松得非常快，估计还需要观察一下市场的反应再决定是否有后续的政策。

易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示，总体感受上说，从这一轮一线城市政策放松，对市场确实有拉动作用。主要原因是，购房者的首付比例大幅降低了。不光是一些改善型的客户，一些在上海工作学习的年轻人，过去在外地老家有房，在上海购房的首付比例比较高，要70%左右，而现在直接变为35%了。买房方面也可以更加从容地挑选空间了，关键还是因为市场需求其实还是存在的。

他表示，目前观察到，一些房东也在挂牌加快卖房，目的是为了换房，也愿意降价。所以预计，现在二手房挂牌数据还没有完全体现在交易数据上。后续二手房消化后，会有第二波购房需求，即换房需求。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，虽然楼市实质性支持政策逐步落地，主要体现在“认房不认贷”、放松限购，从市场的成交端来看，目前整体表现并不明显。据市场反馈，带看量呈现明显上升趋势，但当前居民的收入预期及就业环境不佳，市场入市信心难以快速回升，加之挂牌量上升明显，在供应充足下刚性群体的入市节奏仍较为谨慎。

王小嫱建议，长远来看，还需刺激富裕群体购房，降低二套及以上的首付比例、购房资质等，逐步弱化需求端限制性政策，由市场自我调节，同时降低房屋流通的成本。

“当然，一线城市后续是否会继续放松调控，主管部门的态度肯定是相对谨慎的，这样考虑的出发点是维持市场的相对活跃，但又要防止过分炒作的情况出现。”严跃进表示。

（李可、刘洋、赵明、王敏为化名，界面新闻记者曾仰琳对此文亦有贡献）