楹庭律师答疑：土地登记与实际用途不一致如何解决？

近期来楹庭律所咨询的当事人有些是从事养殖或农家乐等经营活动，在土地征收或者建设中遇到了一些问题，先通过一个当事人的实际案例来了解下，看是否有其他人也遇到过这类的问题，以及遇到这类问题应该如何处理。

某养殖业主从1999开始搞养殖（养鱼）和发展农家乐，当时通过招商引资的方式拿到了案涉土地使用权，承包土地面积130亩用于发展农家乐。土地证记载的用途是公园项目，由于当时当地没有农家乐项目，暂时登记为公园绿地。

2000年发洪水，当事人就在该地建起了鱼塘，并办理了相关的手续，例如各项税费、发票、征地费缴费凭证。据了解该案涉土地后被变更为二类居住用地，经过律师进一步了解实际上该土地已经不可能按照二类居住用地来变更了。当事人曾起诉提出变更土地使用证，请求撤销土地变更登记，获得了胜诉，可是因各种原因迟迟没有换发新证。

针对这种土地登记与实际用途不一致的问题，应该如何解决呢？楹庭律师提出的解决方案是可以要求主管部门按照征收方式收回案涉土地，如果相关部门不予收回，再办理建设手续，开展经营活动。

那么，该案件涉及到哪些相关的法律问题呢？一是农家乐的建设问题；二是关于二类居住用地的问题；三是土地登记与实际用途不一致的问题。下面咱们来逐一分析。

1、农家乐建设用地问题

关于农家乐建设问题，好多人关心的是耕地上能不能建农家乐？设施农用地能建农家乐、开饭馆吗？不能！设施农用地不能用于改建住宅、私家庄园别墅，不能用于餐饮、娱乐等经营性用途。如果要用于这些用途的须依法办理建设用地审批手续，因为农产品深加工、农家乐餐饮、住宿用地等，不直接为生产服务或生产直接管理，不属于设施农用地范围，属于农村二、三产业用地，原则上应当纳入建设用地范畴。

《建设用地审查报批管理办法》第四条 在建设项目审批、核准、备案阶段，建设单位应当向建设项目批准机关的同级国土资源主管部门提出建设项目用地预审申请。
2016年11月29日，国土资源部关于修改《建设用地审查报批管理办法》的决定
为进一步简化建设用地审批程序，减少审批要件，提高审批效率，决定对《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部令第3号）作出如下修改：

一、将第四条修改为：“在建设项目审批、核准、备案阶段，建设单位应当向建设项目批准机关的同级国土资源主管部门提出建设项目用地预审申请。

“受理预审申请的国土资源主管部门应当依据土地利用总体规划、土地使用标准和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审意见。”

2、关于二类居住用地相关知识

“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于"城市建设用地"。从住宅的建筑形式区分，建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。

以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个种类。具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。

“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中一般不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。

3、土地登记与实际用途不一致

房屋登记与土地信息不一致，这种情况怎么办？前几年好多这类的情况，很多人都比较苦恼，有些是在征收时才发现问题。针对这类历史遗留的“登记难”的问题，今年在1月24日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）。

该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。

关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。

该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。

《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》

五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。

对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。

在自然资源部发布《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》文件作出之后，为地方行政主体指明了非常明确的道路，比如其他项目建设应当按照实际情况，不同时间、不同类型等方式按照项目建设时的政策补办用地手续。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。