干货！宅基地赠与、买卖及继承问题详解

答疑解惑

宅基地是农民安身立命之本，由国家分配。用于建造住房、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。随着城市化的发展，大量农村人口向城市流入，农村常住人口趋向于以老年人为主，空闲宅基地房屋买卖流转情况也频发。下面给大家梳理下有关宅基地上房屋流转相关问题。

一、宅基地赠与

1.前提条件：将宅基地赠与给他人首先要经村集体同意，同时，受赠人也要符合相应条件，要么属于宅基地所在村的原村民，所拥有的宅基地面积比当地的法律规定的小，需要翻新、扩建的。要么属于外来人口刚落户该村目前没有宅基地的。

2.依法赠与。有法律效力的宅基地赠与必须有规范的手续：A.赠与人和受赠人签订书面的宅基地赠与协议；B.携赠与协议去村委会以及街道办盖章，再到宅基地管理部门（土管局或自然资源局）办理宅基地转移登记手续；C.实际交付宅基地给受赠人。

3.特别注意：若只是赠与宅基地上的房屋，则外村人也可以接受赠与，只是不能再翻新、翻建等，房屋灭失后（如坍塌等）该处宅基地归村集体收回。且本村民一旦将宅基地赠与给人后，不得再重新申请审批宅基地。

二、宅基地买卖

村民只有宅基地的使用权，没有所有权，且宅基地的使用权不得单独转让，只能是地随房走。简单地说，我们所指的宅基地的买卖本质上是集体土地上房屋的转让并附随宅基地使用权的转让。宅基地上房屋买卖也要符合规定。

有下列转让情况，应认定无效：1、城镇居民购买;2、法人或其他组织购买;3、转让人未经集体组织批准;4、向集体组织成员以外的人转让;5、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

转让必须同时具备以下条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);2、同一集体经济组织内部成员转让;3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;4、转让行为征得集体组织同意;5、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。注意，受让人不能是外村人，因为本村内宅基地上的房屋买卖才是合法的，超出这个范围根本办理不了房屋更名过户手续。

三、宅基地继承

虽然宅基地我们只有使用权，但建在宅基地上的房屋属于个人合法财产，所以，宅基地上的房屋可继承。同样的，不是所有人都有资格继承。可以继承的有：1.子女，不论其户口是否在本村内，也不论其是不是变成了城镇户口，都能继承村里房屋，地随房走，宅基地使用权延续至该房屋灭失；2.亲属，如果有亲属照顾孤寡老人的晚年，履行了扶养义务，在老人征得村集体同意后，也可由该亲属继承房屋；3.仅有一个外嫁女，如果外嫁女户口外迁，可继承房屋但不得翻建或新建等，如果外嫁女户口没外迁，继承房屋后既可以翻建或新建，也可以在村集体内转让该房屋。

不能继承的6种情况：1.已办理分户，并且拥有自己的宅基地；2.已办理分户，但因特殊原因不符合宅基地申请条件；3.本身属于违章建筑的宅基地，如未审批在荒地上私建的房子；4.五保户等特殊人群的宅基地，因子女没有供养老人，由村里人供养，这种情况子女不能继承房屋；5.宅基地闲置超两年没有建设房屋或房屋长久失修最后导致坍塌的。这种宅基地都会被集体收回；6.超出宅基地使用面积的部分，超面积的部分不会被确权，自然也就不能继承。

律师箴言

宅基地的流转问题比较复杂，能不能买卖或赠与，由谁来继承，以及征收拆迁过程中补偿款如何分配等都会有疑问。故若出现上述问题要及时协商或通过法律手段尽快解决。否则，征收方很可能利用这个权属不明的空档找好忽悠的继承人或受赠人签订补偿协议，造成我们严重损失。