武汉解除限购政策，楼市基本面不佳导致市场陷入困境

武汉也解除限购了

前几天我还在说，继郑州解除限购之后，武汉应该是脚跟脚的跟进。

因为现在武汉的楼市基本面同样不行。

然而武汉愣是拖了一周才跟进解除限购政策，

这可不是武汉沉得住气，而是武汉憋了一个小招。

武汉此次除了解除限购以外，还把买二套，三套的限制给解除掉了。

对于多子女家庭购买二套的算首套，购买三套的算二套。

名下已经有两套房源的，只要其中一套处于挂牌出售或者出租状态，再买一套，不算三套算二套。

由此可见当下武汉鼓励买房的决心，这和鼓励炒房其实没什么差别了。

之所以这么着急，还是楼市基本面不足造成的。

首先是2022年武汉新房销量就已经出现了大跌。

整个2022年武汉新房住宅成交套数是11.63万套，同比下降42%。创下近八年来最低值。

并且还是远远低于近八年的销量。

因为从2015年~2021年，武汉的新房住宅成交套数一直是保持在20万套以上，甚至巅峰时期可以达到34万套。

由此可见，2022年武汉新房市场的跌幅到底有多大？

当然了，2022年下跌的不仅仅是销量，价格同样是在下跌的。

根据国家统计局公布的房价数据显示，

整个2022年武汉新建住宅价格环比连续下跌11个月。

所以整个2022年，武汉的新房市场就是一个量价双杀的市场。

而到了2023年，这种趋势也没有得到很好的扭转

刚进入2023年，武汉就官方发文把房地产行业定为困难行业，

开启疯狂救市模式。再加上今年小阳春挤压需求的释放，

导致二三月份，武汉新房销量都在1万套以上，

3月份更是达到了1.46万套的高峰期。

但4月份热度褪去，销量直接腰斩到7847套，

面对一地鸡毛，5月份，武汉楼市再出大招，借助房交会，推出优惠置业政策，新房成交了14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成交量。

尝到甜头的武汉，将房交会时间延长半月至6月15日。但积压的需求量早已经被释放完，所以6月份武汉新房销量再次腰斩，

而到了7月份，更是直接跌入谷底，仅成交了4881套，创下近十年来同期低值，

八月份销量又有所好转，但整体来看武汉还是以价换量阶段。

根据国家统计局发布的新房价格数据显示，

前8个月里面有七个月，武汉的新房价格同比去年都是在下降的。

这种以价换量的趋势在二手房市场里面体现更明显。

根据武汉房产经纪协会研究中心发布的数据显示，2023年上半年，武汉二手住宅成交量出现上涨，增加57%，

但成交价格却是呈现明显下降状态。整体而言二手房依旧处在绝对的买方市场。

新房，二手房市场的以价换量还不是最让武汉难受的。

武汉当下最急迫的是土地市场无人问津。

2023年上半年武汉市共挂牌出让各类用地95宗，然而只成交31宗。

其中超过70%又被国央企所拿，总成交金额达到175.78亿元，

这个成交金额对于武汉楼市而言真的算是凉透了。

要知道2021年上半年武汉土地出让金额可是达到了1028.71亿元

两年的时间，一个天一个地，

并且武汉对于土地财政依赖程度可是大于百分之百的。一直名列全国前茅。

所以说武汉他能不着急吗？但是着急也没有用，库存量太大了。

武汉5月末狭义库存量在1800万平方米以上，位列全国50城狭义库存总量的第三名，

这就是过去过度依赖土地财政，过度的卖地所造成的结果。

从2016年~2020年，武汉都在疯狂买地。增加库存量，

也就是2021年~2022年，楼市开始不景气了。武汉的卖地收入才被迫下降。

这就导致武汉这一轮楼市的特征就是市场去化一般，土地供应量大，存量大，

要不然以武汉中部第一城的地位，这一轮楼市不应该跌的这么快，跌的这么卑微。

所以现在武汉楼市的企稳，除了居民收入和信心的恢复，还要观察库存量的去化。

虽然现在解除了限购，降低了二套，三套的门槛，但作用也是微乎其微的。