长租公寓需求强劲、投资收益稳定，上海建工斥12亿入局

界面新闻记者 | 王婷婷

在政策和金融等多重支持下，住房租赁行业进入新发展周期。

尤其是随着去年8月首批四只住房租赁公募REITs的集中上市，宣布国内住房租赁行业正式迈入金融支持的发展阶段。作为住房市场中的重要组成部分，租赁市场正迎来高质量发展，入局者也逐渐多元化。

上海建工便是最新的案例。为深度参与住房租赁业务，9月18日，上海建工(600170.SH)发布公告，公司下属全资子公司上海建工集团投资有限公司及其子公司上海建工股权投资基金管理有限公司与建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金(有限合伙)签署了《上海建申住房租赁私募投资基金合伙企业(有限合伙)合伙协议》，共同发起设立上海建申住房租赁私募投资基金合伙企业(有限合伙)。

公告显示，该基金规模30亿元，其中建工投资作为有限合伙人LP投资11.99亿元，建工基金作为普通合伙人GP投资100万元。

此外，该基金将坚持投资于租赁住房的基本定位，主要投资于上海市范围内的自持住宅、商办物业、工业物业改建租赁住房等存量资产，同时根据上海市住房租赁市场情况，积极探索具有当地特色的租赁住房投资模式。

在上海建工看来，此举将为公司深度参与住房租赁业务，拉动建筑、设计主业提供更多机遇，有助于提升公司品牌影响力，强化公司在城市更新领域的竞争优势。

值得一提的是，在住房租赁行业领域，尤以长租公寓市场需求更为强劲，且投资收益稳定，不断吸引来各类投资机构纷纷布局。

通过对23家长租公寓运营商和超过50家投资机构展开的问卷调研显示，长租公寓市场迎来更多参与者、产品和租赁客群更趋多元化等新现象。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，“目前中国长租公寓市场已经步入‘快速成长期’的崭新阶段。”

据9月19日仲量联行发布的《2023中国长租公寓市场白皮书》，有超九成投资机构都计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。

聚焦到发展模式上，重资产收购依然是主流，95%的投资机构选择购买存量资产，同时投资运营平台和租赁资产运营等模式也开始崭露头角。

在运营方面，62%的投资机构会选择委托成熟的长租公寓品牌运营项目以确保产品和服务质量。不过，据统计，55%的投资机构在收购项目后会选择开发自有品牌并由内部团队运营，显示出打造自有品牌将成为行业新趋势。

就投资方式而言，内、外资基金和本土化经验丰富的运营商进行联合投资成为各大机构更为青睐的选择。而计划新建开发租赁住宅用地的投资机构，通常需要与国有企业或政府平台公司合作。

此外，对于被长租公寓的稳定回报吸引而来的高净值人士和家族办公室来说，独立投资亦是过半数（53%）投资人的选择。

投资策略也呈现出多样化趋势。其中，增值型和机会型投资仍为市场主流。

“多数投资机构的预期集中在4.5%-5.5%之间，以首批保障性租赁住房公募REITs上市所提供的参照为基础，51%的投资机构认为未来5年长租公寓的资本化率会下降50个基点以内。”仲量联行指出。

如上海建工决定布局租赁需求旺盛的上海市场一样，一线城市依然是最稳妥的选择。

《2023中国长租公寓市场白皮书》显示，截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%，且租金均实现企稳回升。

这体现出，即便经历了疫情影响，长租公寓所承载的“刚需”依然韧性十足，具有抗周期性的特点。

而且，长租公寓的市场发展正呈现出多种新趋势。

从客户画像来看，20至29岁的租客占比最高，客户的年轻化推动了对小户型公寓需求急剧增加。其次，从客户诉求来看，租客在选择长租公寓时首要考虑的因素是区位和交通便捷性，在此基础上，租金合理且品质良好的公寓更具吸引力。

另外，从租赁周期来看，由于经济不确定因素增加，以及青年人群工作调动频繁等原因，租户更偏好灵活租期。“有42%的运营商表示在运营项目上的租户平均租期在六个月到一年之间。”

具体到获客方式，自有渠道营销已成为不少品牌开源节流的关键渠道，通过品牌官网、APP、小程序等签约的租户占比达54%高于第三方平台（34%）及传统线下中介（12%）。不过，来自企业端的租户目前占比仅16%，表明企业租户市场还有很大开发空间。

在市场新一轮发展迭代过程中，打造“产品力”将会是市场各方参与者的着力点。

与大多数行业无异，经历了从恣意生长到规范化发展，中国的长租公寓市场已进入到高质量发展的新阶段。在资产价格高、土地获取难、供应压力大等因素影响下，以资管为驱动以品质为保证的降本增效，成为长租公寓行业破局的关键。

“长租公寓市场逐步走向专业化、精细化、规范化”，仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东指出，不论是向内培育资管软实力，或是向外发掘蓝海新市场，各方参与者都需协同合作，深入构建‘投融建管退’全生命周期闭环，才能确保行业行稳致远，实现真正的高质量发展。