商业故事丨十三年亚运城浮沉录

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

2023年9月中旬，广州番禺亚运城营销中心摆放着巨幅中海地产企业介绍展板，营销系统也已更换为中海幸福家。随着交接程序进入尾声，无处不在的中海痕迹，宣告它已是这里的主人。

今年8月底，亚运城初始股东之一碧桂园把所持股权全数出让予中海地产。至此，开发至今已十三余年的亚运城告别多股东时代，逆势冲锋的央企中海地产成为这个占地面积273万平方米、总建筑面积500万平方米超大型社区的单一股东。

亚运城落槌成交于2009年12月。

其时，富力、碧桂园和雅居乐三家组成联合体以255亿元总价摘得这一项目；次年，中信、世茂入股，亚运城进入五家房企平分股权时期；2016年，富力退出、中海借道中信加入，股东进行新一轮洗牌；去年，雅居乐、世茂囿于流动性压力先后挥别，今年碧桂园出清后，亚运城终归中海。

亚运城的股东变化，迎合了房地产行业从高歌猛进、及至刮骨疗伤深度调整的全周期。

2009年，那时民营房企冲劲十足、敢加杠杆，所以富力、碧桂园和雅居乐在亚运城的争夺中挑落了保利、万科和中海的联合体；2023年，国资背景房企驰骋沙场、全军出击，曾经与亚运城有过交集的民营房企陆续陷入困境，中海地产得到最后的筹码。

十三年亚运城风云更迭，参与房企命途交错。

勇闯江湖

2009年12月22日，一场史诗级土地拍卖在广州举行。这天，广州亚运城项目公开出让，它的起拍价为165亿元，是广州其时起拍总价最高的地块。

广州亚运城整个项目，包含已经建成的主媒体中心、媒体村、技术官员村、运动员村及相关配套设施总计8000余套房源和14宗未开发商住用地。参拍这宗地块的有保利、万科和中海的联合体，以及富力、碧桂园和雅居乐的联合体等。

最终，位列“华南五虎”的三家房企联合体力压保利联合体，以总价255亿元拿下广州亚运城项目。直至14年后的今日，255亿元仍然是广州土地出让史上总价最高的项目，也是唯一一宗成交价超过200亿元的项目。

那是房地产行业的高光年份、是草莽生长的时代，每家房企对未来都有美好的期望。

那一年，全国商品房销售面积是9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售额4.4万亿元，同比增长75.5%，行业正在飞速增长中。那时房地产行业集中度尚低，排名前20的房企总销售额仅5231亿元。

击败保利联合体的富力、碧桂园和雅居乐，三家房企销售额总和为700亿元左右，每家销售额在200多亿元。另一边的万科当年销售额首度突破600亿元，保利、中海则同为400亿元阵营。贴身肉搏中，这样的规模差距没有让富力联合体退缩。

三家房企的初始股权分配，富力为34%，碧桂园、雅居乐各33%。拿下这宗地块，的确勇气可嘉，但后续开发所将面临的资金压力，还是让这个联合体进退维谷。

次年6月，世茂、中信宣布加入亚运城联盟。两家房企宣布，分别斥资1.5亿港元购入亚运城项目公司广州利合房地产开发有限公司20%的股权。交易完成后，5家公司分占各20%的股权，由此，亚运城土地使用权成本也将由5家公司平均承担。

2010年9月，亚运城新品发布会在广州举行。碧桂园杨国强、富力李思廉、雅居乐陈卓林和世茂许世坛齐聚一堂，分享了许多这宗交易背后的细节。身为“华南五虎”的掌舵者，彼时他们意气风发。

李思廉说，“亚运城是一个前无古人的项目，再也找不到这么漂亮的项目，现在对亚运城是越看越开心。”

陈卓林则表示，“人生能有多少次机会，参与这样一个项目的开发。”回忆参加拍地时的情景，陈卓林则借助雅居乐的企业理念表达了对于亚运城的祝福，“远见、心建、共建亚运城”。

碧桂园加入亚运城项目，更无过多犹豫。杨国强称，“李思廉跟陈卓林对亚运城商议很久了，我想听他们的没错，所以加入了这个项目。”

世茂的考量也很现实。“世茂到目前为止，在华南区域只有亚运城这么一个项目，借着与华南优秀地产企业合作的机会，进军华南市场。世茂是抱着学习的态度，参与到亚运城项目的开发中来的。”许世坛表示。

从亚运城拿地之时测算来看，项目的收益初期并不突出。李思廉算过一笔账，“如果按照255亿元的地价，政府给我们摊分到一期87万平方米的成本加上我们从2009年开始付的地价利息再加上前期销售时策划投入，成本已超过了11800元/平方米。”

这一价格，几乎已持平于楼价。但房地产行业遍地黄金的年代，企业之间的合作也少见纠葛。

5家公司的分工也在那场发布会上明确，其中碧桂园负责建筑、物业管理；富力则负责前期的项目规划、手续，雅居乐则是负责项目的销售，世茂负责项目公司的架构，管理等，中信则负责财务。

上述分工，符合各自房企的定位和调性。这一联盟，稳定持续至2016年。

聚散有时

2010年9月26日，亚运城首次开盘，均价为1.1万/平方米。

亚运城开盘即巅峰，不仅创下5000人排队抢2000套房的纪录，更在3个月内卖出3900套房，成为当年广州楼市的“神话”。那一年，广州一手房均价大约也在1.1万/平方米上下，亚运城与之相当。

亚运城开盘之后的五年多时间里，这一项目不温不火，价格也未有明显变化，多年来均价一直在1.2-1.3万/平方米上下波动，广州楼市在此期间也相对平稳，2015年，广州一手房均价来到了1.5万/平方米。

时间来到了2016年。这一年，亚运城的股权变化来了新的面孔，同时也送走了老伙计。

2016年3月，中海和中信两大央企地产重组大幕拉开；半年后的9月，中海地产披露，通过增发配股的方式收购中信地产3155万平方米土地资源的交易全面完成。为此，中海支付了约310亿元的代价。

亚运城项目恰好在中海并购中信的资产包之中，中海由此介入这一项目。也是在这一年，富力“退股”亚运城，股权由雅居乐、碧桂园和世茂三家平分，持股比例各26.6%左右。

李思廉曾经回应称，富力退出原因是项目股东太多不是很好，在合适的时候退出是比较好的选择。“如果股东太多大家都不会花精力在上面，你指望我，我指望你，不如少一点股东，这样比较好。此次富力退出亚运城项目是和平签订了退出协议。”

随着富力的退出，中海持股比例不如其他三家，亚运城项目的分工也重新进行了梳理。其中，雅居乐负责物业，碧桂园承接了销售工作，世茂则主导工程开发和运营，项目的开发随着房地产行业迎来新一波主升浪而彻底加速。

2017年，亚运城卖出2961套，成交面积达32.94万平方米，成交金额为57.74亿元，三项数据均居广州楼市的首位，成为“三冠王”；2018年，亚运城全年成交4054套，成交金额约106亿元，成为广州首个百亿项目。

2017和2018年，是全国楼市暴涨之时。到了2018年年底，广州一手房均价已经涨至2.7万/平方米左右；亚运城的销售均价，在2018年也跳升至2.5万/平方米。

楼市预期走高，天量资金涌入，房企在高杠杆的催化下，黑马频出。根据克而瑞统计，2016年，房企融资额首度站上1万亿元，如此融资规模一直延续至2021年。

在那蒙眼狂奔的几年里，亚运城各家股东的命运，也走向分野。

2017年，退出亚运城的富力做了一笔轰动行业的交易。当年7月，富力虎口夺食，从融创手中抢下了万达77家酒店，作价199.06亿元，这笔交易一度被认为价格“划算”，却也为之后富力的滑坡埋下了伏笔；2018年，富力销售额上涨超50%，首次突破千亿。

碧桂园，这家后来曾为规模老大的房企也在2017年站上巅峰。那时杨国强风生水起。年初，他送给总裁莫斌一副“会当凌绝顶，一览众山小”的毛笔字，他希望莫斌能够带领碧桂园实现规模、竞争力“双第一”，似目空一切。

当年，碧桂园实现合约销售5508亿元，成功“登顶”，其时碧桂园发展速度已无人可挡，但飞速运转也在2018年被几起安全事故摧毁进程，碧桂园宣布“减速”发展，不过“一哥”之位并不受撼动，碧桂园在这一位置上坐到了2022年。

那时候民营房企冲劲十足，中海地产则略显落寞。

2017年，中海地产迎来了颜建国的回归，他的风格和前任不同，既要保住利润，也要积极投资。自此，中海地产在公开土地市场上转向，但投资底线不可破，“稳健”是唯一准绳，中海地产更无意进入下沉市场，那两年中海地产一直备受拷问，认为其仍过于“保守”。

2017年，中海地产的销售额是2320.7亿港元。世茂、雅居乐，也分别在2017年、2018年跨入“千亿俱乐部”。

交出筹码

2019年，房地产市场单边上涨趋势不改，亚运城再创奇迹。当年，亚运城以123亿元的销售额问鼎全国单盘销售额第一。2020年及2021年，亚运城保持开发强度，销售额也维持在百亿左右。2021年，商品房销售额触及天花板，达到18万亿元。

尽管那两年亚运城仍取得了优秀的销售成绩，但后来引发亚运城股东更替的种子已埋下。

2020年，监管层对房企设置“三道红线”限制融资，这“三道红线”是：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。受此约束，赖于高杠杆、高负债和高周转生存的房企倚靠融资推高规模的方式难再续。

2021年，房地产市场发生剧变，部分民营房企出险将市场信心拖至冰点，雅居乐、世茂等亚运城股东也率先受到冲击，当年的销售额表现已经不甚乐观，这直接左右了他们的资金链。

当年年底，世茂因一笔小额信托融资未及时偿付信心受损，虽未公开违约，但资本市场的巨浪已经袭来。

雅居乐在此期间也在不断“自救”。为了保住公开市场的信用，雅居乐走上了“卖子求生”的道路。2021年下半年，雅居乐累计出售14项非核心物业，共套现28亿元。

2022年上半年，雅居乐偿债高峰期来临，资产处置到了关键阶段。亚运城项目，成为了雅居乐能够最快变现的项目之一。当年1月，雅居乐以18.44亿元的价格，将所持的广州亚运城项目26.66%的股权出售给中海地产。

雅居乐出让这笔股权迅速决绝。一位了解交易的人士告诉21世纪经济报道记者，“雅居乐马上有一笔短债要到期，为了能够顺利还上，雅居乐相关人员在每个节点都紧盯着中海的流程。雅居乐真的很需要这笔钱。”

许多房企遇到短期流动性困难，但如雅居乐这般果断应对的却不多。从2020年至今，雅居乐不断压减债务，有息负债已经降至575.7亿元，较去年年末下降3.2%。

也是出于这种魄力，雅居乐保持民营房企公开市场未违约的形象直至现在。今年1月，雅居乐还一度被戴上小红花，借由中债增发行了一笔12亿元中期票据；境外，雅居乐也获得了2家银行的新增融资超过4亿元。

不过，即便雅居乐勤勤恳恳地应对债务问题，全行业的缩表仍然困扰着雅居乐。2023年上半年，雅居乐录得归母净亏损为44.75亿元；销售方面，截至2023年8月31日，雅居乐预售金额合计为330.4亿元，同比下降33.25%。

几乎在雅居乐出清亚运城股权的同时，世茂也在进行同样的动作。雅居乐公告的三日后，中海地产宣布，以18.45亿元的代价向世茂收购亚运城项目26.67%的股权。根据世茂公告，出让股权所得款项约80%将用于降低公司负债，20%用于一般企业用途。

这笔钱相对于世茂的债务规模，杯水车薪。2022年7月3日晚间，世茂集团公告称，其与当日到期的一笔10亿美元债未能进行本息偿还，世茂正式宣布违约。

在违约之后，世茂进入“出险房企”的发展周期，债务、运营状况持续下滑。截至2023年6月末，世茂的有息负债2752.29亿元，较2022年末增长12.22亿元；期内，世茂录得归母净亏损73.25亿元，亏损额同比增加约17.96亿元。

世茂化债，也在同期进行。今年8月，世茂宣布已完成了多只境内债的展期，展期规模约189亿元左右。

终归于海

雅居乐、世茂出让亚运城股权后，中海已经成为这个项目的主导者，持股比例上升至73.33%，仅剩的合作者只有碧桂园。

2022年，碧桂园作为民营房企之光，销售融资形势虽有颓势但未明显转淡，因而并无意退出亚运城项目。这毕竟是碧桂园手中难得的一线城市资产，合作方中海的加持，项目的收益也有相当保障。

在这一年，碧桂园还成功发行了近百亿元的公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，完成3次股权融资共获得约115亿港币，累计获得超十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。

另一边的中海，虽然也受到行业波动影响净利润下挫，但资金优势的加持下，中海依旧疾驰。2022年，中海地产实现销售合约额2947.6亿元，权益销售额行业排名上升至行业前三。

当年，中海地产投资力度也处在比较优势扩大中。中指研究院统计数据显示，中海全年权益拿地金额为751亿元，新增货值1304亿元，新增权益货值1281亿元，均进入行业前五位。

在这一年，全国商品房录得下滑，全年商品房销售额13.33万亿元，创6年来的新低。在那时，许多房企以为，震荡过后，房地产行业会回到正常发展轨道上，但现实告诉他们，2022年并不是最难一年。

今年3月的业绩会上，莫斌说，2022年碧桂园付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的“铁原保卫战”。“虽然碧桂园在利润表上做出了牺牲，但整体经营保持稳健，守住了保经营安全、保交楼、保债务刚兑的底线，维持了良好的信用记录，受到了监管部门和金融机构的认可。”

莫斌还表示，碧桂园已在2023年重启拿地，整体投资方向将聚焦一二线核心城市，重质轻量。“碧桂园计划用3-5年的时间，将一二线对三四线的货值比例提升至50%对50%，用优质的土地资源支撑公司未来的稳健发展。”

未曾想到的是，2023年楼市在短暂小阳春后继续掉头向下，碧桂园更受到了严重冲击。今年前8个月，碧桂园实现权益销售金额1487.8亿元，同比下降39.04%。

投融资两端持续失血，碧桂园在8月时发布公告坦承，受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动性压力。

缓解流动性压力的第一关，碧桂园选择出让部分资产。必须看到的是，碧桂园手里的优质资产已然不多，亚运城成为它的首选。

8月25日，碧桂园发布公告称，将持有亚运城项目26.67%股权，以12.92亿元的价格出售给中海地产，所得款项用于保交楼。至此，中海地产100%持股亚运城项目。

坚守底线

站在中海地产的角度，全资控股亚运城项目，符合它的投资需求。

在今年中期业绩会上，中海地产行政总裁张智超还特别提到，今年8月，中海地产收购了有关公司广州亚运城项目的股权，广州亚运城项目成为全资控股的项目，并称有信心高质量地实现年初制定的投资目标。

一位了解中海投资风格的人士告诉21世纪经济报道记者，收购合作方股权对中海来说是比较理想的并购方式，“一是中海之前就参与，对财务比较了解，项目本身也在之前是符合投资要求的；二是合作方如果出险对项目也是比较不可控的因素，中海一向喜欢100%操盘，这时候收购过来价格各方面也合适。”

两年之间，中海地产用了逾49亿元，成为亚运城项目最终的拥有者。

现实情况是，亚运城目前所剩货量已经不多。据21世纪经济报道记者在亚运城销售中心现场获得的消息，亚运城目前仅有最后一期天际在售，共约3000多套，平均单价在2.9万/平方米上下。除此以外，中海还将获得亚运城广场等商业项目的运营权，目前也在陆续动工扩建中。

中海央企的金字招牌，现在成为亚运城营销中最为高光的亮点。“这个项目目前从建设到销售都由中海负责，我们是央企，质量、物业和交付肯定不用担心，我们都会按照高要求来做。”

十三年间，参与亚运城的股东中，碧桂园规模曾冲上7000亿元，成为房地产行业中的唯一；富力、雅居乐、世茂也短暂迈入“千亿阵营”，如今却都在与命运苦苦搏斗。

如今，雅居乐暂时守住按时偿债的底线，碧桂园面对阶段性流动性压力，主动进行债务管理，境内债展期完成在即；富力则在更早之前，完成了境内外债的展期工作；世茂境内债完成部分展期，境外债谈判也在进行时。

债务处置节点不同，相同的是，销售额都一落千丈，融资渠道也几乎全数关闭。唯有最终的胜利者中海地产，对未来充满信心、笃定前行。

颜建国在近期的一次发言中说，中海是国内发展历史最长的房企。“成立于1979年的中海，是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企，也有信心跨越周期。战胜市场的信心，源自于充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势，以及财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。”

穿过寒冬、经过暖春，中海深谙稳健而不消融血性是房地产行业颠扑不破的生存之道。它不完全信奉高杠杆、高负债，在行业高歌猛进时克制，在逆周期中扩张，这其中体现了对市场的敬畏。

漫长的缩表周期袭来，春来了冬去，亚运城十三年风云变幻，参与房企选择迥异、各有命数。