年度最差楼盘：越秀瑞樾府 犹豫一秒都是对智商的侮辱

宝安中心区越秀瑞樾府是近期西部核心区比较热度的一个楼盘。据悉，该项目位于宝安中心区接近坪洲的地段，占地面积小，仅有9852.89㎡，属于宝安中心区的“超级小盘”；主要由2栋32层的住宅单元，2梯5户设计；1栋31层的保障房单元组成。

深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布的《深圳市建设工程规划许可证》显示，该项目计容积率建筑面积54420.36㎡，相比临近小区，5.52容积率明显偏高，绿化覆盖率25.01%。小区总户数585户，普通商品住房305户，占比52%；无偿移交政府的保障性租赁住房56户，占比约10%；企业自持的保障性租赁住房224户，占比约38%。

8月25日，越秀瑞樾府正式开盘选房，共推出302套建筑面积约109㎡-144㎡的四房产品。作为越秀在深圳的第三个项目，越秀瑞樾府自营销中心开放便吸引了不少关注。

1

户型：改善型产品豪宅化

踩盘小组了解到，越秀瑞樾府户型为三种：约109㎡的竖厅4房2厅2卫；约109㎡通透格局的4房2厅2卫；约144㎡通透格局的4+1房2厅2卫户型。

产品户型规划设计类似于内地城市十年前的产品，其2栋2单元01与05单位，2栋1单元03与02单位，这四个单位的入户大门，都是门挨门的设计。私密性不强，让两家业主进出可能会有门碰门的风险。按这种设计，若是内开门将占据一些室内空间，若是外开门就容易“门怼门”。同时，这种设计也会在一定程度上影响私密性，邻居两家同时出门很容易出现“碰头撞怀”的尴尬情况。

再来看户型设计，109㎡四房两个户型的次卧开间只有2.3米，刚需看了别扭。而144㎡的4+1户型总价在1200万。改善型产品豪宅化，但越秀瑞樾府绿化覆盖率仅有25.01%，几乎没有花园，小区没有什么配置。作为刚需改善型产品，这优势明显不强。

作为整个宝安中心区第三梯队档次的楼盘，越秀瑞樾府毛坯限价8.86万元/㎡，开盘折后总价最低845万起，最高1337万。有垂直类地产自媒体认为该项目在定价策略与自身楼盘“缺陷”有关：花园小，缺少景观资源，保障房占比48%，户型得房率较一般，非名校学区。

2

车位：1:1的停车需求能满足？

踩盘小组从一份盖有“深圳越泰房地产开发有限公司”的红头文件上看到，小区一共585套住宅，私家车自用停车位360个，包含108个自用充电桩停车位；社会公共停车位300个，总停车位660个。开发商承诺确保商品房业主及无偿移交保障租户停车需求，做到1:1的停车需求。理论上，买房后业主应该不用担心停车位不够用的问题。

通过对比发现，改善型住宅车位1:1是基本的要求，实际上深圳很多家庭是有两辆车的，1:1的车位比仅是勉强够用。项目除了自持租赁，还要预留商业的停车位和临时停车位。购房者需要注意开发商在购房时给出的承诺是否写入合同，只有合同上写的条款才是真正可靠的。

3

花一千万买的房子，孩子能上好学校？

越秀瑞樾府的定位都是四房，瞄准改善群体，目标人群绝大部分是家庭，一般都是有老人或者小朋友，小孩上学自然是一个大问题。宝中由于大多是大社区，这些大社区基本都配备了公立幼儿园。这些幼儿园都是优先招收本小区的适龄儿童，有空位才招社区其他小区的适龄儿童。花一千万买套房子，能否上公立幼儿园还得看运气，你愿意吗？

据踩盘小组了解，今年宝中的小学学区划分，有部份坪洲的小区也划分进来了，例如福中福花园这种老的小区。老宝中的小学优先级大概是这样：海韵学校>宝安小学>海裕滨海小学（集团）海裕小学。离瑞樾府最近的是宝安小学。从今年的小学入学积分看，能够随意选择小学积分大概得买房6年以上，如果小孩着急上学，按照现在的积分行情，建议认真考虑。

4

周边二手房巨幅降价，房价还算倒挂？

宝中片区二手房巨幅降价已经成为事实。据某中介平台数据显示，前不久，一套花样年花乡的小户型，成交单价已经从16万/㎡降到现在8万/㎡出头；富通好望角，一套29㎡户型成交单价从16.2万/㎡降到8.3万/㎡；西岸观邸一套96㎡四房，最新成交价总价整整跌了800万；经典豪宅熙龙湾，成交单价从20万/㎡降到12.76万/㎡。

因此，单纯价格上来说越秀瑞樾府完全没有倒挂。买新房还得承受3年的租房成本和利息损失。以总价最低845万算，3年的利息就是大几十万，加上租房成本，相当于购房成本接近10万一平米，还有3年的真空期。对比旁边的小区，价格优势何来？

越秀瑞樾府由两栋高层住宅加一栋保障房性租赁房组成，共用一个花园，小区总户数585户，租赁房就有280户，租赁房过多，想要换宝中豪宅小区的大概率要仔细掂量一番。

该项目转为二手楼盘之后，如果未来转手没有价格上的优势，其实是很难跟旁边的“老旧”的深业新岸线、幸福海岸系列、第五大道等楼盘的居家体验获得感相抗衡，它的价格上限或者说定价权，主要受到这些小区竞品户型的影响。

近期，从“认房不认贷”到存量房贷利率调整，到首套二套的首付比例调整，再到限售限购政策等的调整……多条针对楼市的重磅政策调整轮番出炉，一系列利好政策带动整体信心指数的回升。消费者在购房时更需理性，量力而行，全面了解市场情况后，选择性价比高的房子，同时注意购房细节，以保障自己的利益。